進入購房合同後，你還有哪些工作需要做？——灣區買房經驗談（三）

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這時候，你們肯定是開心+懵圈的狀態，接下來幹什麼呢？

首先，恭喜你在千挑萬選後，買到喜歡的房子，進入合同！

接下來，還有很多後續的工作，但是大部分都是銀行和你的agent的工作，你最重要的事情是配合銀行、agent提交各種材料，以及簽字。

我們按照時間順便來一一列出主要的流程：

第一，確定close的時間。

在遞offer之前，銀行會確定你的貸款流程時間，這個也就是transaction的時間。在agent遞交offer時，會把這個天數寫在合同內，雙方簽字的第二天，開始正式進入transaction，銀行走完流程，確定放款，也就是你們通常聽到的close。

第二，交定金。

按照合同約定的時間（通常是1天或者3天），你需要去指定的escrow公司交定金（通常為房價的3%），你的agent會幫你安排好時間地點。

第三，安排房屋估價。

簽字後的合同交給銀行，儘快安排房屋的appraisal，要注意銀行給你的貸款金額是以appraisal的金額為準，而不是購房價格，如果appraisal過低，有可能你需要補首付款。所以agent需要在遞交offer之前為你權衡好你的出價，貸款比例。

第四，購買房屋保險。

銀行會要求你們購買房屋保險，推薦這三家保險公司：第一，State Farm；第二，Farmes；第三，Ameriprise Auto&Home Insurance。

第五，Home warranty。

通常我會讓seller為buyer買個一年的homewarranty，但是，有時候房子需要remodel，家電全部換新，這部分錢就可以省下來。我會讓seller折算成現金給buyer。

第六，Final walk through。

通常是在close前5天左右，由agent陪同去檢查下房屋，這個檢查與inspection不同，主要是看看房屋和你遞offer時有什麼不同，還有雙方約定有些維修的部分是否完成。

整理一個我自己用的checklist給你們:

檢查每個燈
開啟水龍頭，檢視是否有漏水
檢查所有電器
檢查車庫開關
開關所有的門
檢查馬桶
檢查天花板，牆壁和地面
檢查廚房垃圾處理器及抽風機
檢查冷暖氣
開關所有的窗戶
檢查煙霧報警器和一氧化碳報警器
確保所有的垃圾被清理乾淨

第七，簽字

銀行走完所有的流程後，會發給你所有的檔案，你確認無誤後，銀行會發給title公司，agent會幫你協調去titlecompany簽字的時間。在title公司簽字時，你可以提前從銀行買一張cash（首付款），簽字時直接交給title company。

第八，Close

通常簽字後，當天或者第二天銀行會放款，把你的貸款金額轉到title company，之後title公司會去city給你做記錄，這個房子就正式屬於你們啦。你的agent會協助你們去拿你們新家的鑰匙。

有時候，Title Company會提前給你一份檔案，要求你詳細填寫，最重要是你們選擇什麼樣的title在房產上。

通常，在加州，夫妻共同買房有兩個比較常見的

title:

1. Joint Tenants

2. Community Property with Right of Survivorship

我不一一列舉具體不同，只講一下最重要的區別：

首先，在產權轉移上，兩者沒有什麼區別，在一方死亡後，另一方都是自動繼承死亡一方的權益，例如丈夫去世，妻子自動獨自擁有房子

100%

的產權。

第一，通常我們會加上withright of survivorship。如果沒有這個，如果夫妻一方意外去世，那麼房子要經過法院拍賣（probate），還完所有欠款後，餘款給另一方；如果withright of survivorship，一方意外去世，另一方直接擁有100%產權，房子不需要經過probate。

第二，關於communityproperty和jointtenants。

從稅務的角度考慮CommunityProperty with Right of Survivorship此種title可以極大的省所得稅（Capital Gain tax）。

舉例來說：

如果夫妻雙方用的jointtenants title，如果房價上漲，那麼當一方去世時，房子的一半可以使用現有的價格，但是另一半仍以購買時的價格計算。

例如，夫妻兩人

2010

年花費

$800K

買了一棟房子，到了

2018

年，丈夫因為意外去世，妻子自動繼承丈夫產權，並需要賣掉房子，此時房子價值已經漲到

$2M