矽谷人講矽谷事
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在我們買房過程中，除了購房款之外，還需要準備好另外一筆資金——ClosingCost。ClosingCost就是在房子正式Close之前要支付的各種費用，無論買賣雙方都會涉及到這筆費用，今天Wen就來給你詳細分析一下。
Closing Cost在不同城市（有沒有City Transfer Tax和是否買家付TitleInsurance），不同銀行（closingcredit和rate相關）和不同時間（propertytax和PrepaidInterest）相差非常大。所以必須要具體房子具體分析。
但是，我們可以說說ClosingCost通常都包含哪些費用。
一次性費用（Non-Recurring Buyer ClosingCosts）
只需要付一次，後續不會繼續再支付的費用，主要包括：
1.Title Fee
（給TitleCompany支付的房屋保險，檔案管理等費用。）
2.Escrow Fee
（Escrow做檔案，管理房款等費用。）
3.Lender Fee
（例如appraisalfee，loanorigination fees，taxservices fee，flooddetermination fee，creditreport fee and underwriting fee，每個Lender略有不同。）
4.Government Charges
（一般包括transfertax 以及recordingfees，Transfertax又包含countytransfer tax and city transfer tax。Transfer tax在不同城市支付方不一樣，一般在Santa Clara是seller支付。）
5.Home Report
（主要是房屋檢查報告和自然災害報告。）
6. HOA Transfer Fee
（有物業管理的Condo或者Townhouse，會有物業轉讓費和檔案費。）
重複性費用（Recurring Buyer Closing Costs）
重複性費用是買家在未來需要多次重複性支付的費用，包括：
1.Homeowner’s Insurance
（一般是火災保險費，如果是FloodingZone需要購買洪水保險。）
2.Property Tax
（房產稅，各個城市也略有不同，通常是房款的1.25%左右。）
3. Interest
（從銀行貸款的利息。）
4.Hazard Insurance
（從銀行貸款需要購買個人抵押貸款房屋保險。）
5.HOA Fee
（有物業管理的Condo或者Townhouse，每月交的物業管理費。）
此外，還有兩筆費用需要注意一下：
第一，在灣區（北加），買賣雙方的Agent的費用通常是Seller支付，所以買房者不用擔心這筆支出。
貸款時，Lender往往會讓買家預留Reserve，也就是6-9個月的PITIA（Principle& Interest, Property tax, Home insurance, HOA fee）。這筆錢只是要給銀行看到還有這麼多的錢在你的checking/savingsaccount裡面（不用花掉，但是要呆在裡面）。除了checking/savings這種cash account之外，股票（stock），退休金（retirementaccount），401K的一部分都可以當作reserves。
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關於Wen Zhao——不忘初心 方得始終
Wen在北大學習期間，曾被送往美國WashingtonUniversity和Emory University 商學院交換學習。在Emory時，談判（Negotiation）課程拿到最高分，並和Team為UPS全球跨境業務做了市場調研分析，熟悉各個國家的文化及消費者習慣。
26歲成為鳳凰衛視史上最年輕的總監，曾主管三個部門。2008年創辦男裝品牌（HANY.CN），靠著優質的產品和服務，現在HANY已經是年銷售上億的線上服裝公司。在辛苦的創業初期，鳳凰衛視的各位同仁傾力相助，所有的男主持人都身穿HANY男裝，並在所有鳳凰臺為HANY做廣告。
但是，我從來不是一個商人。
在鳳凰衛視工作的時候，從負責所有的媒體合作，到創辦運營鳳凰部落格，再到後來負責所有主持人、鳳凰大型活動的合作，手裡是有一定權利的。可是，每一天，我都過的很坦然，在那個職位上，沒有收過合作伙伴的一分錢，我做的每一個決定，都是把公司的利益擺在第一位。所以，在鳳凰，成長很快，也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老闆對我說，他從華爾街一路走到香港、北京，我是唯一一個讓他感受到感動的員工，從我身上，他也看到了簡單就是力量。
Realtor這個職業對於我來說，充滿樂趣，挑戰和成就感。
為客戶在預算內以最少的錢買到他們的Dream House，是Wen的目標以及從事這份工作的最大動力。
曾有客戶對Wen說“你是世界上最好的agent，遇到你是我們的幸運”。Wen深知對於大多數人而言，房產是人生中所擁有的最貴重的投入和資產，不僅承載了居住與投資的功能，還承載了“家”的情感因素，是一個充滿幸福回憶的地方。所以，Wen是用心去幫每一位客戶找到他們的DreamHouse，就像是為Wen自己挑選房子一樣。
獲獎經歷
回201憶的地方
2018年，Keller Williams Cupertino Capper and Rising Star，全公司幾百位Agent，只有11位獲得Capper，唯一一個Star獎盃頒給了我。
怎樣算是一個好的Agent
I put your needs first because I wantto be the best Realtor possible.
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永遠把客戶的利益放在第一位。
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能夠深入瞭解客戶需求：客戶的家庭狀況，現在工作情況，將來的工作打算，預算等等。
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非常瞭解灣區房地產市場：交通、學區、價格、戶型結構，房子的各種軟硬傷……。
從上面最基本的三點出發，為客戶提供最優的買房選擇；加上誠實、善良的品性，高超的談判技巧，在買賣房屋的過程中維護自己客戶的利益。
買房案例一
這是一位在Google工作的客戶。客戶是工程師，所以在比較房子的時候非常理智和冷靜，加上對我的信任，所以我們很快速的鎖定了目標房子。
Wen除了對房子的地基，材料，建築成本，維修成本都很瞭解之外，最大的特長是非常擅於談判，為客戶爭取利益。在和Listingagent接觸一週後，給對方留下了良好的印象，所以在沒有counteroffer的情況下，以第二名的出價拿到了我們的目標房子，比客戶心理價位少了近十萬。
Wen的這位客戶說，因為Wen對市場的足夠了解，所以第一次Offer就能買到房子，相比他同事下了20次offer還沒買到，太高效了，是完全超出預期的一次合作。客戶主動給Wen寫了一篇評價，發在Google內部網站，希望對他的同事們有所幫助。
From Google clients:
I highly recommend Wen Zhao who is our buyer agent, sheis the person we trust.
We talked to a few agents, she was not the one withhighest volume, but we all know what we need is the better service, she offersexcellent one.
She spent time talking with us to make sure sheunderstands what we need, she is always available, she gave us advice onlocation, age, schools and potential repair cost, we understood all pros andcons before making offer. We were able to avoid a risky purchase.
She is professional and has wide knowledge aboutconstruction, renovations and materials. She gave us valuable ideas about houseconditions, renovation plans, helped us interview contractors, walked with usto pick materials and shared resources she has.
The most important thing is the price.She knows market very well, and she spent huge effort on case study and offernegotiation trying to save money for us. It is always exciting to get a newhome with price below appraisal, but what really matter is how much higher isyour offer above the others, we won the house at the 2nd place. That's awesomeexperience!
買房案例二
這是一位在Facebook工作的客戶。Wen幫客戶在預算內買到Newark最好的位置，風景優美，超過7000sqft的lot，四個臥室的大房子。購買價格低於心理價位。Wen當時瞭解到這個房子的屋主在這裡生活了超過25年，對於房子的一草一木都充滿了感情，Wen為客戶準備了一封信隨offer一起遞出，房主說因為這封信深深打動了他們，因此在眾多offer裡面選擇了我們，並且沒有給其他人counteroffer的機會。
From Facebook clients:
Dear Wen,
Thank you for helping us to find thisperfect home! We appreciate and enjoyed that you looked so many houses with us,and helped us make our decision.
I see that you have a very good eyefor excellent houses, and you're an expert on house value appraisal. I feltthat I saved a lot of money on buying this house. You consider for us, and onevery house search you gave us best options and useful information (schoolrate, commute time, safety etc.), which saved us a lot of time.
Your constant positive energy, yourbrilliant sense of market, all combined you as a great real estate agent withbig potential!
We appreciate all of your time spentfor helping us purchase our first home in California.
買房案例三
這是Wen今年十一月剛剛幫客戶在MountainView買到的SingleFamily，他們的DreamHouse。也是一次offer就中，比客戶的心理價位低了十幾萬，比同月close的同社群同戶型的房子低了近二十五萬。
和客戶從今年五月份就在一起合作了，因為是第一次購房，首付款也沒有到位，所以我就每週挑出不同型別，但是符合客戶需求的房子，讓客戶多多瞭解市場。到現在接近半年的時間，彼此信任，和客戶一家都成為了好朋友。客戶還沒有買到自己的房子之前，就已經把周圍需要買房的好朋友、同事都介紹給我。
Wen的Listing House：
有時候ListingAgent就是要有一雙“魔術手”，可以幫客戶用最少的預算，把房子變得最漂亮，再推向市場。Wen的seller客戶說看過Wen“裝扮”過的房子後，都不捨得出售了，只想自己再住進來。下面的照片來自Wen親手打造的房子。
Before
After
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