教你看懂那幾百頁厚的Disclosures——PreliminaryReport——灣區買房經驗談（十一）

矽谷人講矽谷事

舊金山、矽谷最新鮮真實的房地產資訊

每次買房時，作為Buyer一定都是一頭霧水，尤其是在面對那好幾百頁的Disclosures。Wen來教教你怎麼簡單快速的找到重點，看懂它。

我們來說說檔案裡面一定會有，也一定要看的幾份檔案：

Preliminary Report
NHD Report
Real Estate Transfer Disclosure Statement
Seller Property Questionnaire
Agent Visual Inspection Disclosure – ListingAgent
Home Inspection Report
Termite Inspection
Roof Inspection Report

在南灣，Inspection Report（6.7.8.）是賣房時賣家就已經準備好的，但是在東灣的某些地方，這個報告往往留給買家自己做。

在Disclosures裡面還有大量的檔案，類似“Wire Fraud Advisory”之類的，這些基本屬於標準的檔案，給買家做一些常規的解釋，感興趣又有時間的同學不妨翻翻看，但是上面列的8份檔案就是最重要的。

這次我們先講Preliminary Report。

什麼是PreliminaryReport？

這個檔案是由Title公司出具的，所以有時候也叫Title Report。檔案用於劃清房子產權的問題以及房子本身有沒有用於抵押等。賣家一般需要提供產權報告給買家，費用通常是由賣家支付。

Preliminary Report裡面重點看什麼呢？

第一，看房屋所有權，如下圖所示，最常見的是“Fee”和“Condominium”。Fee通常指的是這塊土地和房屋都是屋主所有，Condominium通常指的是土地的所有權是整個社群的住戶share。

Townhouse有時候會寫Condominium有時候又是Fee，這個主要是當時建商在建造房屋時在city申請的類別，這種情況下即使是Fee，你也不能像對待普通single family house一樣新建或者加建，但是從銷售的價值來說，Fee在市場上的認可度更高一些。

還有一種是PUD（Planned Unit Development），很多時候你看著房子是single family house，前後左右都有院子（通常比普通的小一些），賣家說是single，但是報告裡面說是PUD，其實這個和也是說雖然你擁有房屋和土地，但是這個房子是社群統一規劃建造的，你也不能隨意改建。

下圖被抹掉的區域，通常顯示房子現在的所有人，即屋主的名字及身份。有時會看到裡面的字眼有trustee，往往說明這個房子是遺囑房。子女或者親戚在賣這個房子，這種trust sale在灣區很常見，對於原屋主來說是一個非常好的避稅方法。例如原屋主幾十年前花了幾萬美金買的房子，現在漲到兩百萬，那銷售出去的利潤都要交稅，但是如果等到原屋主去世後，子女或者親戚賣房，基本可以免去這部分稅。

按照規定，如果兩年內屋裡有人去世，屋主要主動disclose，但是遇到這種trust sale的房子，最好再主動詢問一下。

第二，下面這個圖可以看到屋子之前的房產稅情況。

同樣，PreliminaryReport除了說明之前的房產稅，還會揭露房屋title上面有沒有什麼lien，有哪種lien？打個比方，原屋主裝修房子但是欠了裝修公司的錢沒有付，那麼這個裝修公司就可以在房屋的title上加一個lien，顯示這個房主有欠款。

所以，買賣房屋時買方需要買title insurance，去保護自己房屋的title是clean的。另外，在close的時候，title company收到錢後，會去先還掉房屋上的所有欠款，餘下的給原owner。

第三，這個是關於easement。

Easement是很常見的，指的是別人對你的土地的使用權。最常見的easement是房屋的側院，要保留一個通道，方便PG&E去檢查電路。例如還有一種，一塊土地上前後有兩個房子，那麼前面那個房子在側院要有一個通道，供後院的人出入，雖然這個通道是前院的屋主所有，但是後院的人有使用權，所以這個通道也叫easement。

點選標題可以檢視更多Wen的文章

進入購房合同後，你還有哪些工作需要做？——灣區買房經驗談（三）

房子Close之後，你還需要做哪些工作？——灣區買房經驗談（四）

讓你完全瞭解Closing Cost——灣區買房經驗談（六）

買房前必須要看的Disclosure——灣區買房經驗談（九）之地基篇

細數南灣那些讓人聞之色變的Superfund——灣區買房經驗談（十）

矽谷獨享全美最優質水源（Yosemite雪融水）——舊金山、南灣飲用水源淺析

東灣Fremont、Newark、Union City、Hayward新盤彙總，你想知道的都在這裡了

新宇宙中心Sunnyvale房價持續暴漲的秘密——人間天堂矽谷探秘（三）

Santa Clara南灣的價值窪地要失守了嗎？——人間天堂矽谷探秘（四）

為什麼矽谷華人如此偏愛Fremont？——人間天堂矽谷探秘（五）

North San Jose會是下一個投資熱點嗎？——人間天堂矽谷探秘（六）

其它精選文章

Niche 2018年舊金山灣區公立高中排名前50榜單

宣告所有文章均屬作者原創，如需轉載，請聯絡本人。

關於Wen Zhao——不忘初心方得始終

Wen在北大學習期間，曾被送往美國WashingtonUniversity和Emory University 商學院交換學習。在Emory時，談判（Negotiation）課程拿到最高分，並和Team為UPS全球跨境業務做了市場調研分析，熟悉各個國家的文化及消費者習慣。

26歲成為鳳凰衛視史上最年輕的總監，曾主管三個部門。2008年創辦男裝品牌（HANY.CN），靠著優質的產品和服務，現在HANY已經是年銷售上億的線上服裝公司。在辛苦的創業初期，鳳凰衛視的各位同仁傾力相助，所有的男主持人都身穿HANY男裝，並在所有鳳凰臺為HANY做廣告。

但是，我從來不是一個商人。

在鳳凰衛視工作的時候，從負責所有的媒體合作，到創辦運營鳳凰部落格，再到後來負責所有主持人、鳳凰大型活動的合作，手裡是有一定權利的。可是，每一天，我都過的很坦然，在那個職位上，沒有收過合作伙伴的一分錢，我做的每一個決定，都是把公司的利益擺在第一位。所以，在鳳凰，成長很快，也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老闆對我說，他從華爾街一路走到香港、北京，我是唯一一個讓他感受到感動的員工，從我身上，他也看到了簡單就是力量。

Realtor這個職業對於我來說，充滿樂趣，挑戰和成就感。

為客戶在預算內以最少的錢買到他們的Dream House，是Wen的目標以及從事這份工作的最大動力。

曾有客戶對Wen說“你是世界上最好的agent，遇到你是我們的幸運”。Wen深知對於大多數人而言，房產是人生中所擁有的最貴重的投入和資產，不僅承載了居住與投資的功能，還承載了“家”的情感因素，是一個充滿幸福回憶的地方。所以，Wen是用心去幫每一位客戶找到他們的DreamHouse，就像是為Wen自己挑選房子一樣。

獲獎經歷

回201憶的地方

2018年，Keller Williams Cupertino Capper and Rising Star，全公司幾百位Agent，只有11位獲得Capper，唯一一個Star獎盃頒給了我。

怎樣算是一個好的Agent

I put your needs first because I wantto be the best Realtor possible.

永遠把客戶的利益放在第一位。
能夠深入瞭解客戶需求：客戶的家庭狀況，現在工作情況，將來的工作打算，預算等等。
非常瞭解灣區房地產市場：交通、學區、價格、戶型結構，房子的各種軟硬傷……。

從上面最基本的三點出發，為客戶提供最優的買房選擇；加上誠實、善良的品性，高超的談判技巧，在買賣房屋的過程中維護自己客戶的利益。

如果您有意向在矽谷置業投資，我將為您提供專業的房產諮詢服務，個人微訊號“wenzhaoca”，郵箱“[email protected]”。

買房案例一

這是一位在Google工作的客戶。客戶是工程師，所以在比較房子的時候非常理智和冷靜，加上對我的信任，所以我們很快速的鎖定了目標房子。

Wen除了對房子的地基，材料，建築成本，維修成本都很瞭解之外，最大的特長是非常擅於談判，為客戶爭取利益。在和Listingagent接觸一週後，給對方留下了良好的印象，所以在沒有counteroffer的情況下，以第二名的出價拿到了我們的目標房子，比客戶心理價位少了近十萬。

Wen的這位客戶說，因為Wen對市場的足夠了解，所以第一次Offer就能買到房子，相比他同事下了20次offer還沒買到，太高效了，是完全超出預期的一次合作。客戶主動給Wen寫了一篇評價，發在Google內部網站，希望對他的同事們有所幫助。

From Google clients:

I highly recommend Wen Zhao who is our buyer agent, sheis the person we trust.

We talked to a few agents, she was not the one withhighest volume, but we all know what we need is the better service, she offersexcellent one.

She spent time talking with us to make sure sheunderstands what we need, she is always available, she gave us advice onlocation, age, schools and potential repair cost, we understood all pros andcons before making offer. We were able to avoid a risky purchase.

She is professional and has wide knowledge aboutconstruction, renovations and materials. She gave us valuable ideas about houseconditions, renovation plans, helped us interview contractors, walked with usto pick materials and shared resources she has.

The most important thing is the price.She knows market very well, and she spent huge effort on case study and offernegotiation trying to save money for us. It is always exciting to get a newhome with price below appraisal, but what really matter is how much higher isyour offer above the others, we won the house at the 2nd place. That's awesomeexperience!

買房案例二

這是一位在Facebook工作的客戶。Wen幫客戶在預算內買到Newark最好的位置，風景優美，超過7000sqft的lot，四個臥室的大房子。購買價格低於心理價位。Wen當時瞭解到這個房子的屋主在這裡生活了超過25年，對於房子的一草一木都充滿了感情，Wen為客戶準備了一封信隨offer一起遞出，房主說因為這封信深深打動了他們，因此在眾多offer裡面選擇了我們，並且沒有給其他人counteroffer的機會。

From Facebook clients:

Dear Wen,

Thank you for helping us to find thisperfect home! We appreciate and enjoyed that you looked so many houses with us,and helped us make our decision.

I see that you have a very good eyefor excellent houses, and you're an expert on house value appraisal. I feltthat I saved a lot of money on buying this house. You consider for us, and onevery house search you gave us best options and useful information (schoolrate, commute time, safety etc.), which saved us a lot of time.

Your constant positive energy, yourbrilliant sense of market, all combined you as a great real estate agent withbig potential!

We appreciate all of your time spentfor helping us purchase our first home in California.

買房案例三

這是Wen今年十一月剛剛幫客戶在MountainView買到的SingleFamily，他們的DreamHouse。也是一次offer就中，比客戶的心理價位低了十幾萬，比同月close的同社群同戶型的房子低了近二十五萬。

和客戶從今年五月份就在一起合作了，因為是第一次購房，首付款也沒有到位，所以我就每週挑出不同型別，但是符合客戶需求的房子，讓客戶多多瞭解市場。到現在接近半年的時間，彼此信任，和客戶一家都成為了好朋友。客戶還沒有買到自己的房子之前，就已經把周圍需要買房的好朋友、同事都介紹給我。

Wen的Listing House：

有時候ListingAgent就是要有一雙“魔術手”，可以幫客戶用最少的預算，把房子變得最漂亮，再推向市場。Wen的seller客戶說看過Wen“裝扮”過的房子後，都不捨得出售了，只想自己再住進來。下面的照片來自Wen親手打造的房子。

Before