來源：子木聊房
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這兩天，住建部放出三大政策，看了網上的解讀，發現都沒有講到根本。
這三大政策，雖然對房地產市場有著深遠影響，但也要分人群，有的被深重牽連，有的則沒有任何關聯。每個人的生態位不同，結果不同。
下面我儘可能講詳細，文章比較幹，但非常重要。
首先是，住宅層高標準將不低於3米。
之前中國住宅的層高平均是2.8米，去年年底江蘇、山東、雲南都折騰過，出臺政策，把住宅層高設定在3米。
而這次，則是全國性敲定了「硬性規定」。
別小看這20釐米，能做的事兒不少，起碼在鋪地板磚、掛吊頂、中央空調之後，房子還有3米左右的空間，視野和空間感都開闊許多。
我認為，主要利好是提升了剛需房的“下限”。
畢竟改善房，這些年基本都是3米以上的設計，不然何談改善一說。反而剛需房，過去很多開發商為了降成本，硬搞出一堆2米多的房子，住著也很壓抑。而這個政策出來，其實也是對“低層高”住宅的一次歷史性變革。
3米標準，源於“好房子”戰略指南的一個細節。
在住建部會議上，部長還提到，“好房子”的其他標準，比如要用新技術、新工藝、新材料，還要充分智慧化、科技化。
其實這些東西，很早都有了，但問題是，貴。
誰都想住科技房、新材料房，但想達到這樣的標準，基本都是高階改善和豪宅了。註定與普通人無緣。
除非住建部帶頭，組織國有力量和市場資本，透過規模效應把這些硬體的成本打下來，或者國家乾脆補貼，花錢幫人們造好房子。對此，短期內，我並不抱有太大的希望。
所以，“好房子”，對普通人意義不大，主要利好“高淨值群體”，可以擁有更多的選擇空間，拿到政策的“福利車票”。
很多人問我，“好房子”的出現，是對二手房的集體“背刺”嗎？
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“背刺”肯定有，只是輕重不同，還要分城市和區域。
我舉個例子。
比如北上廣深等頭部城市，城鎮化率已經非常高了，那麼意味著中心城區可供開發的土地寥寥無幾。
那麼這時候，即使出來“好房子”政策，但因為供應“量”太少，也無法對周邊二手房形成降維打擊。二手房市場依然堅挺。
而且“好房子”，基本都是豪宅或者改善，那麼最大的打擊就是，在同區域前兩年買了同樣豪宅改善屬性的客戶，而對於購買力不足的群體，其實也沒有什麼打擊作用。
但如果是非核心板塊，由於可開發的土地較多，“好房子”供應足，則會對當地次新二手改善房帶來巨大的打擊作用。
整體來說，“好房子”越多，那麼“差房子”就越不值錢。“好房子”越少，價格就會越貴，最終變成小眾市場，對大眾影響有限。
我們來看第二個，所有2000年前建成的老小區應改盡改，加裝電梯+管網升級+停車位。
這個政策算是比較強力的。
全國2000年底以前建成的老舊小區大約有22萬個，涉及居民近3900萬戶，這部分群體，理論上都會進入“舊改”受益者名單。
很多人說舊改沒那麼容易。
的確，老舊小區，並不是說改就改的，就拿加裝電梯來說，1樓和2樓好說歹說都不願意，5樓和6樓只能乾巴巴等著，吵架不可避免，有時候還有打架的。
所以會議上，部長還專門強調，鄰里要弘揚中華傳統美德，互相尊重，共建美好家園，尤其在舊改這件事上，要形成統一的力量。有一種“大家長”的口吻。
不過根據資料來看，這幾年“舊改”還算不錯。
2019年以來，全國已累計開工改造城鎮老舊小區近28萬個，惠及1.2億居民；加裝電梯超過13萬部，增設停車位380萬個，更新改造地下管網約50萬公里；打造“口袋公園”4萬多個、建設城市綠道12萬公里。
根據報道，今年各地舊改推動速度都比較快，為啥呢？
房價下跌。
這些老小區的業主被房價教育後，都比較害怕房價會進一步下跌，而“舊改”政策，無疑是救命繩索，可以抬升房子的競爭力，否則老小區真的沒什麼希望了。
所以這些人，都比較擁護“舊改”，即使出錢，也算是對房子的一種價值投資，未來賣個好價錢。
那麼這個政策，最終會有什麼影響呢？邏輯很簡單——
舊改後的老小區，價值會被重估。
2000年底前建成的老小區，大多都是城市的核心區。
如果這個城市的老中心城區未發生遷移，比如北京、上海、廣州這種，那麼這些被“舊改”的老房子，依然擁有稀缺且成熟的城市配套，價值上升，會迎來新一波購買力，房價自然會上升。
但如果是發生了重大遷移的城市，比如鄭州、濟南等等，老中心區已經衰敗，配套趨弱，即使透過舊改，老房子更好住了，但也沒有多少人願意去買，那自然房價也起不來。
第三個是，社群托育中心+兒童樂園成標配。
這是一個惠民的好政策，讓社群配備託兒所，解決當下年輕人對於生娃最重要的負擔。
如果房子具有“保姆”屬性，還可以反向促進生育，未來擁有這樣功能的社群配套，房價會比同地段的房子貴10%左右。
當然也是要求新房才配有的設施，具體價值影響，參考第一條。
整體來說，“好房子”政策的目的，主要是為了讓新房賣得更好一些，土地更有價值，從而反哺地方財政。
其實打擊最嚴重的，應該是這幾年新建但並未賣出去的房子，這部分待售庫存，基本都要靠地方收儲做保障房，進行消化。
而舊改的目的，主要是透過投資的方式，創造需求，帶動建築業的上下游，釋放存量購買力。
這些政策，都屬於“戰略收縮”。也就是說，操盤手在變相進行房地產發展的全面降速，謹慎供地，積極去庫存，來完成房地產的“止跌回穩”。
兩會之後，各地開始新一輪行動了，之前講過，主要集中讓利購房者角度，比如蘇州，剛剛打響降月供第一槍，出臺“三低一寬”購房金融創新舉措。
低首付、低利息、低月供、寬期限。
比如吳中區本科學歷購房者，若購買總價200萬元的新房，首付30萬元（比例15%）中，人才房票可抵用8萬元，購房者自籌22萬元。貸款170萬元。
按利率3%計算：普通房貸客戶（30年期等額本金）首月還款8972元，特色化金融產品客戶“前五年每月還本金100元”，首月還款4350元，首月月供減少約51%。
預計這個政策，馬上會有更多的城市效仿。今年，大多數城市依舊是，越等利好越多。
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