*本文為「三聯生活週刊」原創內容
文｜謝九
3月10日，住建部部長倪虹表示，“2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造範圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。”這預示著，我國的老舊小區將迎來全面升級改造。
隨著我國房地產進入存量房時代，舊房改造將成為未來很多年的一大熱點。尤其是隨著很多小區不斷變舊變老，將來都會產生改造需求，舊房改造如何推進，基本上和每個普通人的切身利益都息息相關。
我國這一輪老舊小區改造，其實從2019年就已經開始啟動。當時我國的基建等很多領域面臨投資飽和，為了尋找新的投資空間，老舊小區這一塊尚未大規模開發的領域就浮出水面。
一直以來，我國很多老舊小區不僅基礎設施老化，而且缺乏基本的管理服務。按照官方描述，主要問題有“管網破舊，上下水、電網、煤氣、光纖設施缺失或老化嚴重；許多老舊小區不僅缺失養老、撫幼等公共服務，機動車和非機動車的存放等也普遍存在問題；物業管理匱乏，公共環境普遍較差，道路破損、私搭亂建等”。
對老舊小區進行大規模改造升級，不僅可以改善民生，還可以為中國經濟帶來新的增長點，可謂一舉多得。
按照統計資料，2019年到2024年，我國新開工改造城鎮老舊小區接近28萬個，惠及1億多人。按照國務院在2020年設定的目標，當時是要在2025年年底，對2000年前需要改造的老舊小區完成改造任務。但是，按照住建部部長倪虹在最近公開的資訊，要將2000年前所有小區都納入改造範圍。從“需要改造”的小區到“全部改造”，這就意味著我國小區改造還將大幅擴容。
我國的老舊小區改造之所以還要繼續擴大範圍，除了民生因素之外，更深層次的原因還在於為中國經濟尋找新的增長點。
今年的《政府工作報告》，將全年經濟目標設定為5%左右，和去年保持一致。但從實現難度來看，今年的挑戰更大。原因之一就在於，特朗普上任之後，我國今年的外需將面臨較大壓力。去年中國經濟的三駕馬車中，淨出口貢獻了30%，而今年隨著特朗普上任，出口引擎將很難有去年的表現。
今年的出口壓力其實已經快速顯露出來。按照最新公佈的資料，今年前兩個月，我國出口同比增長2.3%，增速和去年年底相比放緩8.4個百分點，創下去年5月以來的最低。
由於出口面臨巨大壓力，中國經濟還想實現5%的增長，就必須更多寄望於內需。正是在這樣的背景下，老舊小區改造就被寄予了更多期望。所以，改造範圍大幅度擴容，2000年前的小區全部納入改造範圍。
住建部部長表態要對2000年前的房子全部改造升級，這並不意味著2000年之後的房子就不用改造。隨著我國對2000年之前的房子改造完畢之後，2000年之後的房子預計將很快進入改造範圍，一是因為2000年之後的房子也會慢慢變老變舊，大量房子將陸續進入需要改造的生命週期。事實上，很多地方政府其實已經將2005年之前的房子納入改造範圍。
隨著我國房地產市場發展介入新的階段，新房銷售很難再重現曾經的輝煌，如何挖掘存量房的潛力，將是未來中國經濟的一大重點。去年8月份，住建部宣佈我國將推出房屋養老金制度，並且已經在22個城市進行試點。這其實預示著，老舊小區改造將成為我們日常生活中的常態。
對於普通民眾而言，最關心的問題之一在於，小區改造，具體會改造那些地方，最終會將自己家的小區改造成什麼樣子？
《安家》劇照
按照國務院釋出的指導意見，針對我國老舊小區的現狀，改造內容主要分成三類：第一是基礎類，主要是市政配套基礎設施改造提升，比如水電氣、網路、消防，以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等等；第二是完善類，主要包括整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車場、汽車充電設施等；第三是提升類，主要包括改造小區及周邊的社群綜合服務設施、衛生服務站、幼兒園，以及養老、托育、便利店等社群服務設施等等。
由此可見，我國老舊小區改造，並不只是對小區破舊的外表修修補補，而是從裡到外的全方位改造和提升。對於小區居民而言，小區改造升級之後，生活居住品質無疑會得到極大改善。
但是，由此而來的問題就是，如此大規模改造，資金從哪裡來？需不需要居民自己掏錢，會不變給居民帶來新的負擔？這可能是民眾最為關心的問題。
《住宅區的兩人》劇照
按照國務院的檔案，老舊小區改造，資金需求要透過“政府與居民、社會力量合理共擔”。資金來源除了政府財政補助和社會資本介入之外，居民也要分擔一部分改造費用。
國務院檔案指出，要“合理落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造”。從最近幾年的老舊小區改造來看，各個地方政府對於居民出資的要求並不相同，不過一個基本原則是，如果改造涉及到加裝電梯以及和居民自己住房直接相關的改造專案，通常需要居民出資分擔。
對於小區居民而言，小區改造升級之後，可以極大改善居住環境，提升生活品質。而且，一個維護良好的小區，還可以幫助自己的住房提升價值。小區改造對居民帶來的好處不言而喻。
不過，對於有些收入水平不太高的民眾，小區改造升級可能會帶來一定的財務壓力，一方面是可能需要承擔一定的改造費用，另外，很多老舊小區以前沒有物業，改造之後成立物業，這就意味著每年需要繳納物業費，對一些低收入群體而言，這是一筆不小的開支，可能會形成難以承擔的長期壓力。如果老舊小區的居民們不願意繳納物業費，改造過的小區長期無人管理，可能又會慢慢回到改造前的舊貌。
隨著我國小區改造升級大規模擴容，如何讓民眾獲益的同時，又不過度增加民眾負擔，這可能是老舊小區改造的關鍵所在。
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