*本文為「三聯生活週刊」原創內容
文|謝九
3月10日,住建部部長倪虹表示,“2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造範圍,因地制宜實施改造,也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。”這預示著,我國的老舊小區將迎來全面升級改造。
隨著我國房地產進入存量房時代,舊房改造將成為未來很多年的一大熱點。尤其是隨著很多小區不斷變舊變老,將來都會產生改造需求,舊房改造如何推進,基本上和每個普通人的切身利益都息息相關。
我國這一輪老舊小區改造,其實從2019年就已經開始啟動。當時我國的基建等很多領域面臨投資飽和,為了尋找新的投資空間,老舊小區這一塊尚未大規模開發的領域就浮出水面。
一直以來,我國很多老舊小區不僅基礎設施老化,而且缺乏基本的管理服務。按照官方描述,主要問題有“管網破舊,上下水、電網、煤氣、光纖設施缺失或老化嚴重;許多老舊小區不僅缺失養老、撫幼等公共服務,機動車和非機動車的存放等也普遍存在問題;物業管理匱乏,公共環境普遍較差,道路破損、私搭亂建等”。
《漫長的季節》劇照
對老舊小區進行大規模改造升級,不僅可以改善民生,還可以為中國經濟帶來新的增長點,可謂一舉多得。
按照統計資料,2019年到2024年,我國新開工改造城鎮老舊小區接近28萬個,惠及1億多人。按照國務院在2020年設定的目標,當時是要在2025年年底,對2000年前需要改造的老舊小區完成改造任務。但是,按照住建部部長倪虹在最近公開的資訊,要將2000年前所有小區都納入改造範圍。從“需要改造”的小區到“全部改造”,這就意味著我國小區改造還將大幅擴容。
我國的老舊小區改造之所以還要繼續擴大範圍,除了民生因素之外,更深層次的原因還在於為中國經濟尋找新的增長點。
今年的《政府工作報告》,將全年經濟目標設定為5%左右,和去年保持一致。但從實現難度來看,今年的挑戰更大。原因之一就在於,特朗普上任之後,我國今年的外需將面臨較大壓力。去年中國經濟的三駕馬車中,淨出口貢獻了30%,而今年隨著特朗普上任,出口引擎將很難有去年的表現。
今年的出口壓力其實已經快速顯露出來。按照最新公佈的資料,今年前兩個月,我國出口同比增長2.3%,增速和去年年底相比放緩8.4個百分點,創下去年5月以來的最低。
由於出口面臨巨大壓力,中國經濟還想實現5%的增長,就必須更多寄望於內需。正是在這樣的背景下,老舊小區改造就被寄予了更多期望。所以,改造範圍大幅度擴容,2000年前的小區全部納入改造範圍。

《重生之門》劇照
住建部部長表態要對2000年前的房子全部改造升級,這並不意味著2000年之後的房子就不用改造。隨著我國對2000年之前的房子改造完畢之後,2000年之後的房子預計將很快進入改造範圍,一是因為2000年之後的房子也會慢慢變老變舊,大量房子將陸續進入需要改造的生命週期。事實上,很多地方政府其實已經將2005年之前的房子納入改造範圍。
隨著我國房地產市場發展介入新的階段,新房銷售很難再重現曾經的輝煌,如何挖掘存量房的潛力,將是未來中國經濟的一大重點。去年8月份,住建部宣佈我國將推出房屋養老金制度,並且已經在22個城市進行試點。這其實預示著,老舊小區改造將成為我們日常生活中的常態。
對於普通民眾而言,最關心的問題之一在於,小區改造,具體會改造那些地方,最終會將自己家的小區改造成什麼樣子?

《安家》劇照
按照國務院釋出的指導意見,針對我國老舊小區的現狀,改造內容主要分成三類:第一是基礎類,主要是市政配套基礎設施改造提升,比如水電氣、網路、消防,以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等等;第二是完善類,主要包括整治小區及周邊綠化、照明等環境,改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車場、汽車充電設施等;第三是提升類,主要包括改造小區及周邊的社群綜合服務設施、衛生服務站、幼兒園,以及養老、托育、便利店等社群服務設施等等。
由此可見,我國老舊小區改造,並不只是對小區破舊的外表修修補補,而是從裡到外的全方位改造和提升。對於小區居民而言,小區改造升級之後,生活居住品質無疑會得到極大改善。
但是,由此而來的問題就是,如此大規模改造,資金從哪裡來?需不需要居民自己掏錢,會不變給居民帶來新的負擔?這可能是民眾最為關心的問題。

《住宅區的兩人》劇照
按照國務院的檔案,老舊小區改造,資金需求要透過“政府與居民、社會力量合理共擔”。資金來源除了政府財政補助和社會資本介入之外,居民也要分擔一部分改造費用。
國務院檔案指出,要“合理落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則,積極推動居民出資參與改造”。從最近幾年的老舊小區改造來看,各個地方政府對於居民出資的要求並不相同,不過一個基本原則是,如果改造涉及到加裝電梯以及和居民自己住房直接相關的改造專案,通常需要居民出資分擔。
對於小區居民而言,小區改造升級之後,可以極大改善居住環境,提升生活品質。而且,一個維護良好的小區,還可以幫助自己的住房提升價值。小區改造對居民帶來的好處不言而喻。

《親愛的小孩》劇照
不過,對於有些收入水平不太高的民眾,小區改造升級可能會帶來一定的財務壓力,一方面是可能需要承擔一定的改造費用,另外,很多老舊小區以前沒有物業,改造之後成立物業,這就意味著每年需要繳納物業費,對一些低收入群體而言,這是一筆不小的開支,可能會形成難以承擔的長期壓力。如果老舊小區的居民們不願意繳納物業費,改造過的小區長期無人管理,可能又會慢慢回到改造前的舊貌。
隨著我國小區改造升級大規模擴容,如何讓民眾獲益的同時,又不過度增加民眾負擔,這可能是老舊小區改造的關鍵所在。



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