圖片/CEOBIZ
來源：櫻桃大房子
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一年一度的兩會終於閉幕了。
關於房地產，除了過去常提的穩房價，收儲，城中村改造這些之外。
住建部今年還額外提出了“未來住宅層高標準將提高到不低於3米”等諸多新的建築標準。
以前國標的層高要求是不低於2.8米，去除樓盤厚度之外，一般只剩下2.6-2.65米之間。
有個別開發商更極致，淨高2.5米的都有，一進去就讓人覺得很壓抑。
今年住建部已經開口了，未來通通抬高20公分。
這一條其實不應該說是新標準，我記得最早在2022年的時候住建部就曾經提過建議，只是一直沒有落地。
只能說現在調整這些建築標準是大勢所趨，改善已經成為新房市場的主流。
不僅僅是層高，兩會上住建部長還提到了，將會大力推廣惠民實用的新技術、新工藝、新材料、新產品，著力解決隔音不好、滲漏、開裂、反味等大家最關心的問題。
而這也意味著，未來，一批批不斷迭代新標準的房子陸續即將登場了。
為了適應市場的需求變化，有很多城市在住建部喊話之前已經開始行動了。
比如蘇州，去年就已經發檔案整改。
住宅層高不應小於3.0m，改善型住宅層高不小於3.15m（144平以上的戶型）； 擴大陽臺的進深，鼓勵設定空中花園； 入戶門門洞高度不應小於2.3m，寬度不應小於1.2m，並應採用子母門； 改善型住宅應設定獨立的儲藏室； 廚房面積不能小於6平方； 設定淨水系統； 小區設定燈光型導視系統和防高空墜物監控系統； 廚房設定專用的空調； 建築外立面採用保溫材料等等……
今年蘇州已經有超過6個新規後的專案落地了，大部分都是洋房和小高層，秒殺市面上的二手房。
當然以上規則還正在完善當中，相信後面會有越來越多城市按照住建部的要求出臺新房的建築標準。
在過去那個缺房子的年代，為了在短時間內解決十幾億人口的居住難題。很多建築標準都定得比較低。
包括得房率，樓層的高度這些。
雖然說一線城市土地稀缺，樓房密度高些，但要過於密，購房者依舊是不願買單的，至少你要是這個城市的主流。
為什麼綠景白石洲在深圳南山如此核心的位置，依舊不好賣，70多層的層高啊，神仙來了估計腳都會抖。
2
其實，這兩年，住建部不斷強調要建“好房子”，所有的建築標準都升級。這兩年的新房很明顯都跟過去不一樣了。
因為我經常去各個城市去踩盤，我自己感覺，建築新規從去年開始，產品迭代已經很快了。
2024年上市的產品明顯比之前好些了。
而本輪會議住建部又再次強調“好房子”的概念，估計各個城市接下來的產品會越來越好。
給我的感覺就是：
完了，這下市面上那些老舊的二手房算是徹底被拋棄了。
就像當年綠皮火車突然全換成高鐵一樣，相當於重構一個市場，重新設定一個新的標準和偏好。
除非地段和學位、品質都很能打的次新二手房，否則未來二手市場真的拼不過新房。
這背後其實就是在割二手房業主的肉，放他們的血。
現在二手房之所以比新房更加受歡迎主要是因為兩個原因，
價格降到位
現房，所見即所得。
但是未來這兩點都會被新房市場一一擊破。
首先是價格，在過去高公攤面積的時候，建築面積130平左右，使用面積才能夠達到100平。
但按照現在的新規：
一套建築面積89平的房子，使用面積最高可以達到106平！
一套建築面積100平的房子，使用面積最高可以達到120平！
一套建築面積140平的房子，使用面積最高可以達到170平！
我們來計算一下中間的差價。
新規套內106平的房子，建築面積89平，單價2萬，總價178萬，套內實際單價1.67萬。
按照過去公攤面積來計算，同樣套內106平，建築面積130平，單價2萬，總價要260萬，套內單價2.4萬。
算下來同樣使用面積的房子單價，新房比二手便宜了近一萬元一平。
房價越高，中間差距就越大，如果僅看建面單價，大家相差無幾，但是一看套內面積單價，差距就很大了。
現在的新房除了超高的得房率之外，容積率也是非常低的，隨著7090政策的逐漸瓦解，低於2%容積率的產品也會陸續上場，更別說兩梯兩戶這些都是屬於基操了。
作為購房者你會怎麼選？肯定是新房啊。
以上這些最大的獲益者肯定就是準備上車的購房者，但是最受傷的則是過去十年上車的二手房業主。
就像新能源車的車主一樣，去年20萬還買不到雷射雷達，智駕，今年比亞迪統統給你上，配置全都拉滿，價格不到10萬，老車主直接哭暈。
但沒辦法，這就是市場競爭，為了搶佔市場開發上只能內捲起來開發更好的產品。
現在無論是更新建築標準，還是提高得房率，最終的目的都是為了維護新房市場穩定，二手房嘛，先走一邊。
畢竟對比來看，賣出一套新房產生的價值，比二手房大多了。
賣出一套新房的得益方，除了開發商，還有地方財政，農民工，裝修家電傢俬等等……
而二手房的受益者只有房東和中介，要是裝修好的話，直接拎包入住，如今二手房交易稅很多也取消或減少了。
從經濟學的視角來看，也要優先保住新房，犧牲二手。
所以二手後續想要賣房，產品上你是沒辦法競爭的過新房的，唯一的殺手鐧就是降價。
也就是說二手房業主還要被持續的被割血，當然有些城市這個過程已經完成的差不多了，比如去年深圳的二手房跌倒2017年，基本上和新房的價值差非常相近，後續就很難有下跌的空間。
但有一些沒有完成築底，和新房差距不大的話，尤其是地段一般的老舊二手，估計後續還會繼續迎來下跌。
因為從資產角度，房子有一個最大的資產衰退的因子，叫做“折舊”。
只要房子20年房齡，基本價值就斷崖式下滑。
當然新房品質越來越高，對老舊二手房必然有衝擊。
可是，從另一維度講，大家也別一味要買新規產品，現在談4代住宅，其實問題和缺點也非常多。加上很多開發商也是鬼精鬼精的，給你包裝一些新品質，但是價格就給你抬高。
未來新產品在品質上到底有多高溢價，是很多因素決定，比如衡量是什麼地段，如果是豪宅地段，產品品質的權重更高，剛需地段，品質權重低一些。
所以，並不是說未來的房子價值一定比現在的房子價值高，更重要的是是你花了多少錢，買到了什麼價值的東西。
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