嗨，大家好我是盧俊，我好想大家
希望大家此時此刻也能想我
最近又又又把我忙壞了，但是還有很多重要的事要說
時代的不同意味著對待一個行業的認知也會有不同
哪怕是很多人覺得司空見怪的道理，也有可能在時代的洪流中改變方向
這是一個個體沒辦法決定的事情，也是一個個體必須要知道的事情
關於房地產，關於房子本身，9個現在必須要意識到的事情
1、土地不稀缺，地段才值錢
這是我突然發現的一件事情
也是希望大家預料到的事情
我們這麼多年來因為土地不可複製的觀念訓練出來的土地稀缺房子稀缺，在樓市蓬勃向上的階段被奉為真理
也因為這樣的真理，買房被定義為一件沒有難度且絕對沒風險的事情
但是
房地產發展至今20多年了，哪怕在最核心的一線城市你也會發現，上海的土地供應量可以持續巨量成這樣
明年一手房的供應可以保持成這樣
一些真的很缺地的地方，只要願意都可以製造出土地
大量關於填海的故事各位都知道，在澳門，在深圳，在上海……只要覺得有需要，土地指標都可以被製造
一些滯銷的房子，一些不漲的房子，一些源源不斷新入市的房子，都在告訴我們，本來我們堅定的東西，其實沒那麼稀缺
那真正稀缺的是什麼
土地不稀缺，稀缺的是地段
房子不稀缺，稀缺的是品質
好的地段+好品質的房子才是未來週期內的硬通貨
但是遺憾的是，在土地維度裡符合好地段屬性的區域本來就沒有那麼多
土地背後的地段資源屬性以及規劃利好的落地兌現程度，都在決定地段的價值能否變成價值
而關於房子本身，除了有個殼子，背後能夠提供的居住屬性
以及能否承載超過10年的週期，這些也成為對沖週期的關鍵要素
所以一定要記住，土地從來不缺，房子從來不缺，缺的是好房子好地段
2、銀行非同盟，僅是服務商
這也是曾經行業內很詭異但是大家大量認同且探討的話題
說
買房有什麼好擔心的，你只付出30%的資金，銀行投了70%在裡面，銀行才是最大的買家，後面30年你只是一點點在贖回資產而已
所以基於此，任何一個城市都不會讓房價跌啊
是不是這麼一個道理，聽上去無懈可擊
並且越來越多的城市開始降低首付，讓購買者可以更低比例的買房，銀行在支撐樓市
但是各位只要認真的研究過邏輯你就會發現，當房價跌了之後，你真的可以直接把房子扔給銀行自己不要麼
不能
還貸的行為可不是簡單的商業行為，甚至個體都沒辦法像開發商一樣躺平
並且從現在開始，銀行對待房產的態度也開始轉變
你提前還貸會有門檻，拿房產抵押也不再是進入資產擔保類目
換句話來說，銀行已經比個人更快的調整對於房地產的態度，銀行圍繞著房產或許有收入，但是把風險都儘可能的轉移
這也說明了對於銀行本身而言，似乎也不像過去20年一樣，對待房產普適性的看好
3、行業規則不統一，蛋糕被切成三塊
哪怕是我們探討房價，探討樓市，你會發現已經也沒有一個標準來統一
甚至說一個城市現在你都沒辦法去預測未來一兩年的房價
倒不是其他的原因，因為清晰的看到一手房、二手房，包括土地市場的規則都不一樣了
一手房的購買邏輯是積分，本質上就是在產品入市的時候就已經選好了誰可以買
二手房的購買邏輯是購買力，你的一次性付款能力決定了你在市面上買到什麼樣的產品
土地的邏輯是評選，成本已知售價已知，感興趣入圍的朋友歡迎進入評選
這些邏輯互相獨立，甚至不會互相干擾
這也導致了二手房明顯變冷的時候，不會快速的傳導到一手房，因為本質上的購買客群就不一樣
因為規格不一樣，你沒辦法從土地市場判斷一手房會如何，也不能說因為一手多少錢所以二手多少錢
規則的不統一也讓使用者沒辦法快速的判斷行情的好壞
行情的沒辦法判斷也就意味著你需要更多的判斷自己
靠天吃飯的模式也過去了，你好不好和別人好不好真的沒關係，甚至你身邊還會多出一些別人不錯而看你笑話的人
4、持有的壞處顯現，且疊加了成本
房子在過去還有一個好處讓人趨之若鶩，就是房子哪怕你買錯了，或者說不滿意了，也完全不需要擔心
因為持有本身資產就開始增值，不喜歡也不會慌
不僅如此，持有還有現金流收入，大量的房源靠著租金甚至可以覆蓋掉房貸
如此以來，買房真的不需要負擔，只要足夠的勇氣，就不會有問題
甚至很多人明明日常收入沒辦法覆蓋房貸的也敢去買房了，覺得買了之後租出去就好了
是不是很沒有道理，但是過去這些都是存在的
行業內的所謂大神很多都是基於這樣的沒道理但存在的東西製造理論從而在行業內傳播
這件事現在也開始轉變了
第一就是資產變現的週期已經變得很長了
未來一定會有很長一段時間的房東的賣房焦慮，就是賣房比我們想象的難
甚至這個難都很難透過價格的因素調整
另一個如果對於你來說僅僅作為持有資產收點租金可不可以
這一塊最近的挑戰會變得更大，因為空置成本如今開始顯現了
各位從中介的動態就可以看出，如今租房可以不用佣金且得到非常好的服務
反而房東租賃，需要支付1-3個月的房租作為佣金
這本質上就說明了租賃市場的供需關係
對於房產而言，買賣本質上是一次性的交易行為，但是租賃本身是一個長期的資產運營的邏輯
所以空置的就會帶來資產運營的變現乏力且會長期存在
這些成本會持續疊加，如果能抗住沒事，但是如果你個人出現了自己的現金流的問題，那麼這些風險也會系統性的疊加
5、賣房焦慮時代正式開始
這件事，我覺得快了
就是關於賣房焦慮這件事
各位認為為什麼買房有人願意給到1-2個點的佣金
因為買房對於購買者來說本質上是完成了一次資產配置，這個佣金是給到這樣一次服務的
而對於賣房的房東來說，過去提供了優質資產給到買家，那麼理所當然不需要支付佣金
但是這件事從現在開始也發生了變化
變化的源頭也是一個道理
當不是所有房產都是優質資產的時候，自然處理一些普通資產或者劣質資產的時候
難度會提升，而且尋找的過程也會被拉長
這也是所有問題的源頭
我甚至可以預見不用太久的時間，房東為賣房支付2個點佣金的時代可能很快就會到來
真正投身在市場裡的朋友都知道，如今處理一套老破小該有多麼的困難
也因為如此，未來雙邊經紀模式就是房地產的大勢所趨
因為買房的希望買到好的，但是賣的房源良莠不齊，而且兩邊都給到佣金了
那麼對於交易而言，磋商就沒有了意義
各為其主那種雙向律師的模式也就出現了
而這件事情發生的背景一定會經過極度痛苦的賣房焦慮的週期
2023年會是進入這段週期的第一個節點，我們可以關注下
6、房子折舊的比我們想象的要快
有人關心過房子折舊的問題嗎
過去好像沒有
但是現在需要了
過去很多人都相信房子不太會變化的，一來房價的漲幅讓我們忽略了房子本身的折舊，二來大家在一套房子的居住時間不長
但是伴隨著房價不漲，流通變慢，關於房子本身折舊的問題就開始顯現
二手房市場從房齡判斷房子品質好不好就是一個重要訊號，房齡新3年的房子就是可以比其他社群要更好
這代表著客戶認可品質，也代表大家看到了老背後帶來的折舊
2000年第一批商品房如今來看已經淪為老破的陣地，這些資產需要儘早的處理
二來有兩個重要的訊號調整
第一對於購房一定要買品牌
所謂的品牌各位記住不是規模的品牌
就是那種有服務有口碑有底線對自己有要求的開發商的品牌，這些品牌的存在可以幫助延緩房子的折舊
第二，各位一定要交物業費
而且儘可能提前交
有物業維繫的小區才能夠真正讓整個社群像一個資產一樣完整運營起來
千萬不要覺得自己省點物業費就賺到了，這背後損失的只有在未來自己才能感覺的到
未來整體房地產的開發量會慢下來
市場對於簡單透過房齡判斷價值認知的邏輯也會調整，後續能夠在市場上獲取溢價的一定是一個好品牌好物業的好社群
這一點的趨勢一定也是毋庸置疑
7、地段一些因素被抹平，最堅挺的一定是產業
不知道各位有沒有意識到，已經很久沒有一個樓盤主打自己是地鐵盤了
為什麼
是因為地鐵不重要嗎，當然不是
而是伴隨著城市的發展，地鐵變得越來越普遍，已經不再是什麼稀缺資源
同樣的，路網、商業、甚至是醫療，教育，這些都伴隨著城市的發展，包括政策的調整
這些曾經在地段背後的屬性都開始被均衡
而關於地段背後最後剩下的是什麼
那毫無疑問就是產業本身
就是那些不虛的，真實的產業構建的區域價值會成為最真實堅挺的園區
放眼國外幾乎每個城市的唯一標籤都是產業
這種現象也會在我們這裡發生
產業決定了區域經濟能級，決定著區域的購買力，決定著人群特質和素質層面，也影響著配套的供應和提升
所以買房認產業這件事是對的，但是要認真實的產業，不能相信規劃的產業
因為產業本身也是稀缺的，而且產業是會被稀釋的，選擇高濃度的產業叢集，才是一個地段價值和房產價值最歷久彌新的基石因素
8、分化是一句廢話，但卻是正確的
幾乎所有的大佬為了顯示自己的獨特觀察在分析樓市的時候都會用分化這個詞，大概意思表達就是好的會越來越好，壞的會越來越差
這當然是一句廢話
所有這些其實都是在廢話，但是這句話其實是正確的
所以我們姑且認為這是一句正確的廢話
但是為什麼這句正確的廢話需要獨立和各位強調，因為我擔心大家聽的久了之後就無感了，或者覺得沒啥
對於行業本身，未來確實選盤的重要性要千百倍的強過分析行業本身
我在直播間從來都不會和大家說什麼經濟趨勢政策走向
我只問大家最近有沒有去售樓處有沒有去中介門店
因為一切的道理都是廢話，只有分化是正確的廢話，需要引起大家的重視
如果今天的文章前面部分你都認同，那麼其實你就發現行業本身在轉向，當遊戲規則都變了，你很難透過過去的道理來解釋當下
當大部分人沒有意識到這樣的變化到來，那麼資產分化也就成為了核心主旋律
讓好的更好，讓差的流通不掉，這會是主要的
所以各位要認真看看現在住的地方，到底會不會分化掉，到底要不要置換掉
當然以上邏輯只是停留在資產層面，單純的居住屬性所有空間都有他的實際意義，這也是房產未來希望呈現的
讓一些房子成為資產，也讓一些房子停留在居住
這本身也是一種分化，也是一句正確的廢話
9
好了，以上就是所有內容
也是我最近關於房地產本身比較宏觀的一些觀點性的總結，一共寫了八點
剩下一點如果你覺得有什麼，可以在評論區留言，覺得不錯的我會上牆和大家一起分享
今天就到這裡，我繼續去做一個忙碌的小陀螺了，各位早安
以上為正文，來自真叫盧俊
