本文轉載自：地產總裁參考
老潘說
歲末年初，大家都非常關注2025年房地產，如何走向？
眼下大多數老百姓對就業，收入乃至經濟缺乏信心，所以都看空房地產走向。
而從專業機構和從業者看，老潘觀察眼下無論是國外機構如高盛、國內證券和地產專業機構，還是開發商從業人員，大家都難言絲毫樂觀，即使924救市三連漲後，大家對2025年房地產還是判斷將繼續下行。
雖然下降幅度會收窄，但下降趨勢短期難以扭轉。
的確，20多年高歌猛進積累的房地產病根，哪有一個924救市就能立馬扭轉乾坤？
的確，眼下24年10月到12月僅憑3個月量漲，就評判房地產止跌回穩肯定言之過早。
老潘對2025年房地產
最大的擔憂還是“量"。
因為量是龍頭，量在價先，量漲價才穩，所以穩房價，首先得穩量，一旦25年房地產銷量繼續下跌，那25年房價必然保不住！
眼下政策單項看都是對的，但放在一起未必就效果好，我們更需要從整個行業高度去統籌謀劃房地產2025年房地產“保量”戰役，這才是保25年房價的關鍵。
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其一，新房，好賣但量又不夠——房企都不拿地不新開工了，所以新房少多了。眼下新房因為好房子（準四代，低容積率，免計容新規則、城市中心地塊）賣得快，去化率80%，但國家嚴控增量，所以新房，對25年樓市銷售額不夠支撐量。
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其二、庫存老房子，“量是夠但卻賣不動”——現在庫存有21.6個月，而且前三年房企把好賣的庫存早都賣光了，剩下都是硬骨頭或是遠郊房，體量巨大，但卻賣不動，老房子去化率才30%不到，所以對25年銷量靠老庫存，量撐不起來。
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其三，各地二手房因為“城市中心地段優勢，“現房”優勢和個人買賣降價更自由更猛的價格優勢”，明顯在加速度分流新房市場銷量。
如果2025年房地產銷量繼續下探，那麼房價就必然守不住，房價守不住，房地產止跌回穩就守不住，就會浪費924救市的前期努力。
前天1月12日，重慶市原市長黃奇帆，在一場峰會上，以“以改革來化解難題，以開放促進發展”為題，對未來房地產做出了重新研判。老潘特別分享，很多判斷應該對地產人心中的困惑有所答疑。 （來源：六里投資報 ）
黃奇帆：
中國經濟破局的核心是，“以改革化解難題”！
當下中國經濟遇上的難題至少有四、五個，
第一，是城鄉差距，這還比較嚴重。
第二，是地方政府債務。
65萬億這個沉重的債務，使得現在地方要出力使不上力，負擔太重。
第三個，中國資本市場二十多年一直徘徊在3000點左右，比較低迷，
沒有體現國民經濟晴雨表的功能，資源最佳化配置的功能，或者讓老百姓共同富裕的功能，所以資本市場也有問題。
第四，中國房地產也存在比較嚴重的不景氣，或者說重大的結構性調整的問題。
這些問題，都應該用改革的思路重整重組，來取得問題的化解。
判斷1
這一輪調整是20年來最嚴重
但房地產高歌猛進20年，這次調整也正常
跟“用改革來化解難題”有關的就是房地產。
中國的房地產經過二十多年的發展，在最近四年——從2021年到2024年，出現了重大的調整。這個調整，如果你是根據年度的指標環比、同比這麼算，每年幾個點、甚至10幾個點，整體看不出到底跌了多少。
你要把去年的指標跟2020年的指標比，這就知道四年跌幅有多大。
講房地產一般講五個指標。
第一個指標，房地產包括住房和非住房，整個房地產的建築量，2020年是22億平方米，2024年總的12個月資料還沒出來，根據前11個月的資料，然後再加一個月估算，是6億多平方米。從22億變6億多，跌了60%多，差不多跌了65%。
大家想象一下，本來22億，現在6-7億，跌了65%，這是一個嚴重的下跌。
第二個，除了建房以外，建好的房子，一手房銷售2020年銷了18億平方米，去年銷售量是5億平方米，也差不多跌了60%幾。
這是兩個60%幾。
第三個，土地批租量。
2020年全國土地批租8.7萬億人民幣， 2024年預計就在3萬億，這還是比較樂觀的。1-10月份的土地批租量，實際上就是2萬多億。就算後邊兩個月又加了1萬，也就三萬多億。
總而言之，8.7萬億減掉5萬多億，差不多也要打個七折。
所以，有三個重要指標跌了60%幾。
第四個指標，大家關心的就是房價。房價，總體上跌了40%-50%。
2024年底指標還沒出來，到11月份，全國的統計指標跟2020年的房價比，跌了40%。有的地方多一點，有的地方少一點等等。
第五個，房地產一直佔中國全部金融系統貸款融資的45%。
去年老百姓買房的願望大幅度下降，所以，按揭貸款的年度量比2020年減掉50%。
開發商，它倒是想要錢，但信譽不好，負債率極高，銀行不敢再大量借錢給開發商，所以，開發商的融資能力也大幅減弱，這個減弱，也少了50%。
我講這段話意思，五個指標中
三個指標跌了三分之二
兩個指標跌了50%左右
在這個意義上，你當然可以說，中國房地產出現了非常嚴重的調整，是20年來最嚴重的調整。
回首看，房地產事業是90年代起來，到了2000年、2010年，整個20年其實沒有一次像樣的調整，一直是一路歌舞昇平、一路發展。
這次突然來了一次大調整，也很正常！
判斷2 別亂比
中國當下房地產調整與美國次級貸，日本房地產泡沫
完全不可比、兩碼事
大家現在對房地產後市還是有一種擔心，認為
第一，中國調整的幅度，甚至比日本還嚴重。
第二，中國房地產市場危機是否會引發美國2007、2008年的次貸危機？
因為，所謂次貸危機就是房地產危機帶來的危機。
我可以明確地說，中國的房地產沒有美國次貸危機的基因，也沒有日本房地產20年拖累經濟的基因。
什麼意思呢？
我們要說一個具體道理。
第一，美國的次貸危機，是美國政府在2000年遇上了網際網路泡沫危機和“911”以後，美國經濟低迷，為了啟動經濟，搞的破天荒的、違反經濟規律的決策的結果。
它當時定下，所有美國人，買房通通可以零首付，一點本金都不要，你可以去買一套房，同時，買了以後，房價如果漲了，漲20%，貸款佔整個價值80%，等於你就有20%的本金了。
美國政府還允許老百姓套現，再借一次錢，把裡邊增值了的、變成本金的20%套現。套現可以養家餬口，可以吃飯旅遊，可以消費。
這麼一來，有個七八年時間，把美國經濟搞亂了。
因為有次貸，房地產銷售非常敞亮痛快，銀行發放次貸，也不怕銀行倒閉，
銀行把次貸打個包，作為CDS債券，在美國的資本市場發債，而且還可以放大40倍，也就是你有一億買債券可以買成40億，可以透支。
最後，次貸危機來了，雷曼兄弟公司倒閉，引發整個海嘯，形成全世界10萬億美元的資產壞賬。
中國房地產，中國政府從來清醒。
第一、從來沒有允許任何地方、任何企業搞零首付。如果有零首付違規，只要發現，一定把它斃了。
第二，中國房地產的各種不良債務，從來沒有當作一個包去發債券，讓你高槓杆地發。
所以，總而言之，房地產如果有破產，也是一家公司的破產，如果有壞賬，也只是區域性的壞賬。
它沒有幾十倍槓桿變成金融市場的壞賬，也沒有發瘋一樣的高槓杆、零首付讓老百姓買房，變成許多泡沫。
所以，中國不存在美國次級貸這樣的“金融基因”。
中國房地產，哪怕現在有問題，核心還是一個“庫存太大”的問題，是一個房產公司負債率比較高的問題；
總之，不要把中國房地產糊里糊塗地去跟美國聯絡在一起，跟次貸聯絡在一起，然後想象一下，有多麼可怕。
這麼想，是自己自亂陣腳，把事情誇大了。
第二個概念，再來談談日本房地產調整。
我們不能把這次房地產的調整，跟日本90年的房地產調整放在一個檯面上去討論，這是風馬牛不相干的兩件事。
日本的房地產，為什麼能拖累日本經濟25年、30年呢？
核心是因為日本的房地產泡沫調整，和日本的金融系統泡沫崩盤是結合在一起的。而且這個金融系統泡沫崩盤，不是房地產泡沫帶動金融系統崩盤，而是日元本身。
在80年代，日元升值了2倍，到了90年以後，日元又貶值了兩倍。一進一齣，差不多有三倍四倍的震盪。這個日元升值和貶值是美國人對付日本人；
在這個過程中，日本自己又沒有有效的抵禦方式，最後被美國打了一棍子，是一個世界級的金融“割韭菜”。金融摧毀，再加上房地產泡沫——等到日元一貶值，整個雞飛蛋打，火上澆油。
第二個，日本人有一個情況，在90年日本房地產泡沫崩盤的時候，日本的城市化率已經達到了77%。而且這還是戶籍人口的城市化率，從90年到現在，20年過去，它現在的城市化率也就是78%、79%。
意思就是，早在90年代，日本城市化率就到了頂峰。
到了頂峰以後，房地產泡沫後，大量房子甩出來，沒有農村人口進城可以接盤，
最後就憋在那裡，大家都憋著。
中國這次房地產調整，實際上，我們的戶籍人口城市化率才到了一半，48%。
過去幾十年增加了30個點，今後幾十年還可以加30個點。
所以，我們有足夠的迴圈空間，以後可以化解今天的房地產問題。
總之，房地產也是龍頭產業，
房地產一蕭條，跟房地產有關的製造業有四十多個行業，機械、家電、建築行業，各種各樣的產業都會衰退。房地產也是個很大的就業面，它這一困難，至少減少幾千萬建築工人的就業。
總之，這方面是必須解決的。
中國的城鄉融合，從宏觀上會為今後20年住宅類的房地產發展提供一種基礎性的需求。
剛需還是在的，慢慢地會釋放。
判斷3
政府，或總計10萬億收儲
一舉三得，破解去庫存超級難題
當下對房地產直截了當的的拯救，至少國家在三中全會以後，在9.24會議後，各部門佈局的措施裡，在經濟工作會議的檔案裡，體現了至少有5種措施。
第一個措施，就是國家在去年初拿3000億，到了九月底，明確宣佈拿3萬億，
我估計到明年，還會有個3萬億，甚至變成6萬億。
總而言之，最終會有個幾萬億甚至10萬億，來收購房地產的庫存。
這場房地產的危機，關鍵是產能過剩，差不多有20億平方米的一手房庫存。而且這個庫存，至少會帶出10萬億的現金流回不來。
回不來開發商就會資金鍊斷，斷了以後就出現各種各樣的三角債問題。
如果我們國家拿幾萬億，現在房價是比正常價格打了6折、7折，打6折的情況下，本來1萬億買1億平米，現在可能買1億6千萬平方米，可以多買很多房子。政府可以用這個模式，買10億、15億甚至20億平方米的庫存。
最終的結果是——把開發商的庫存，變成國家儲備的國有產權房屋，而後再租賃給老百姓做公租屋。
任何一個國家應該都有這樣的公房。
公房是給老百姓、城市居民居住的。
香港有50%，新加坡有70%，一般的國家會有20%-25%。
中國大陸現在也明確，要建立20%-25%左右的國家產權、但給老百姓居住的保障房。
因為過去這些年房地產過分發熱，我們政府手中的保障房只佔居民需要總量的
5%。
我們10億人口，假如說有2億人是需要政府保障房的，一個人10來平方米要20多億平米，現在有5%在手中，還要增加15、16個點，那麼就需要買10億、20億平方。
如果買了以後，政府手中有了這20多億平方米，就能夠給2億城市居民——不管農民工進城要租賃房，還是廣大大學生畢業初期買不起房，要租賃，總之就可以起到保障作用。
同時，開發商拿到了這筆錢，比如它們拿到了5萬億，這不是利潤，它要去還債。
5萬億到了債權人手中，債權人又會還它的債務，兩次、三次一迴圈，就可以使十幾萬億、二十萬億的三角債出清。
所以這是一個一舉兩得的事，國家現在正在推進。
最後你可能會說，這樣玩，政府是不是就被套牢了？即要拿5萬億、10萬億套在裡邊幾十年揹債呢？
答案是用不著的。
因為你是打了六折買房，然後你租賃給老百姓做公租房，商品房每個月的租金也差不多打六折。就等於商品房買的，商品房出租，一樣，投入產出是平衡的。
更關鍵的是——你把這筆租金作為REITs，在資本市場上發ABS債券（Asset Backed Securities），發了以後，這個債券是可以有4%左右的利息收入的。
對比老百姓現在100多萬億存款，利息只有1.8%，
老百姓完全會高興地拿出10萬億買政府這一債券，因為他可以得到4%的回報。
所以，這件事一舉三得——
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市場增加了老百姓理財的4%收益的資金資本；
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政府多了全國15%人口獲得保障房居住的能力；
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開發商把過去10年、20年積累賣不掉的庫存打了六折賣給了政府。
判斷 4
全世界房產商負債率都不超過50%
這一輪調整後，中國開發商負債率會從90%掉頭向下
中國企業房產系統的融資，在這一次改造以後，會把現在房產商80%、90%的負債率，著力降到50%左右。
房地產是重資產，全世界房產商負債率都不超過50%。
包括香港，香港是炒房地產的祖宗，香港所有房產商平均負債率30%-40%。
中國出現了80%、90%，是因為我們機制造成的。
即買地的錢是借來的，造房子開發貸是借來的，房子還沒造好賣出去按揭貸款又是借來的，這三個負債率疊在一起，這樣就80%、90%的負債。
這背後是我們在源頭上沒管好。
其實，這地方，不需要中國發明創造，未來我們就按全世界通用規則就可以了。
比如買地的錢，不能80%、90%由銀行揹著，而是要用自有資本，這是個鐵的原則。我在重慶就這麼幹的，重慶房產商的負債率就相對低一點，就這個原因。
你不能讓它負債，然後地價翻一翻，300萬/畝變1000萬/畝，增加的錢全是銀行在後邊堆。這樣的話，過往開發商出格的全國各地“地王”就會一個個出現。
所以這件事，必須在源頭管住。
第二個，老百姓按揭貸款，絕不能把首付給丟了，丟了就要鬧金融泡沫、金融災難。
所以，第一套房20%、30%的首付，第二套房50%的首付等等。
這樣的話，把這件事就平衡了。
總而言之，中國的金融系統跟房地產的關係，在這一次調整中，也會得到化解。
判斷5
美國開發商才500家
當下中國開發商數量太多了，要大減
再有一個，就是整個中國房地產的企業數量，這個有問題。
現在全國有9萬多家，我們14億人，城市居民9億多人，相當於每1萬人攤上一家房產公司——這是世界之最。
所以過去中國全民炒房——哪個行業在過去十年，要是不開個房產公司，好像就吃了八輩子的虧，個個都想搞房地產。
整個美國，你知道有多少家開發公司嗎？
特朗普家裡也是個開發公司，開發公司在美國不超過500家，
這是美國房地產協會會長跟我聊天的時候，我專門問了他，他講了這些概念。
我對當下中國開發商數量的意思是什麼呢？
太多，太多。
我自己認為，兩三年以後，大家再來一次統計的話，中國房產商企業註冊為開發房子、造房子的企業，會降到2萬家以內。
判斷5 房地產與經濟GDP“和解”
2025年以後房地產不會再像過去四年，對中國經濟是負拉動。
最後一點，經過這一場暴風雨的洗禮，中國房地產進入到一個新格局、新常態。不管是金融，還是建設規劃，各個方面都會更好地、更有序地發展。
最後，大家關注的就是房價。
中國的房價，在2020年，家庭收入的23年-30年買一套房，這個國家有統計；但在全世界，一般是該國老百姓家庭收入的7-10年買一套房。
這次一跌，2024年房價已經跌到了2014年、2015年房價的均價。這麼一來，現在的房價跟老百姓收入比，已經不是二三十年買套房，大概是10年-20年買套房。
收入房價比，縮小了一半，這是好事！
如果今後10年房價不會馬上又往上漲，但每隔十年GDP翻番，人均收入翻番，這個時候，收入跟房價比，就會從現在的10-20年縮小到8到10年，最終，也會跟世界合理的價效比相當。（世界各國7~10年買一套房是因為大家已經是房地產建設晚期了，中國還在半山腰向上，城鎮化、GDP增長都還有空間。）
人的一生，工作四十多年的收入，六分之一的錢買套房——世界上房地產有個概念，一生的六分之一的收入買套房是合理的；
如果你不買房子，租房，一年收入的六分之一租套房也是合理的。但如果一年收入50%租房，那說明你房子成本太高，你不該租那麼大、那麼高的房子。
中長期來說，未來中國城鄉融合會為城市提供大量人口，會把房地產過剩的產能吸收掉一塊。
當下短期來說，已經出臺的5種措施也在化解房地產難題。
最後歸結為一句話，2025，中國房地產止跌回穩，會形成未來發展新階段的起點。
這一點，大家要有個樂觀向上的判斷。
房地產在2025年以後，不會再像過去四年，對中國經濟是負拉動。
本來增長7個點，房地產負拉動2個點，最後變5個點。
至少今年房地產不再負拉動，它也不一定正向推動。
這樣其他產業該有多少點就多少點。
這樣的話，止跌回穩以後，我們不希望房地產價格又來五年翻一番。
但至少，15年、20年，隨著GDP翻番，房地產業同步增長，那時，中國房地產又會形成新格局。