跌回白菜價！這些地方，正在“鶴崗化” 2025-06-26 19:18 金角財經 轉載自 | 國民經略 作者 | 凱風 地處東北的鶴崗，曾因“一套房子幾萬元”多次登上熱搜，而在全國像鶴崗一樣的城市不在少數。 據經濟觀察報梳理，房價下限跌破1000元的城市，不只是存在於東北和西北部分欠發達城市，也包括四川、湖南、湖北、貴州、廣西等省份的中小城市。 另據鳳凰網統計，全國至少有10個省份的24座城市，出現在社交平臺有關“幾萬元全款買房”的討論中。 幾萬十幾萬元，在大城市連一個衛生間都買不起，在中小城市卻能買上一套房甚至幾套房。 要知道，即使這兩年房價遭遇大幅調整，但住房均價破萬的城市仍然超過60個，而高峰時期更是多達80個，浙江一度全部地市房價都破萬。 房子回到白菜價的城市，大致可分為三類。 第一類是資源枯竭型城市。因資源而生，同樣因資源枯竭而衰退，鶴崗、牡丹江、阜新、玉門、箇舊等地都是如此。 這些城市曾經靠家裡有礦，富極一時，房價也隨之而上漲，但隨著資源枯竭、產業衰退、人口流失，資產價格也難以維持。 第二類是產業變遷導致的收縮，比如東北的一些重工業城市。 在重工業時代，這些城市無一例外迎來高光時刻。但在新一輪科技競爭中，傳統產業無法適應產業轉型升級的需求，不得不面臨產業衰退和人口外流的雙重危機。 第三類地處偏遠、產業基礎薄弱的地市，黑龍江、雲南、貴州、甘肅的一些地市都是如此。 這些地方既遠離省會等中心城市，也不在大都市圈、大城市群的輻射範圍內，難以享受到超大特大城市的資源、人口和資金溢位效應。 如果本身沒有礦產資源，又缺乏如白酒之類的獨具特色的主導產業，在城鎮化的時代浪潮中，難以抵擋人口外流的命運。 房價短期受到貨幣、政策、市場情緒等波動因素的影響，但長期取決於經濟、產業、人口、城鎮化等基本面因素。 一旦遭遇資源枯竭、產業收縮、人口流失等影響，房價自然朝著基本面迴歸。 房價只是問題的一面，這些城市都有一個共同的特徵：收縮。 自從2019年，國家層面首提“收縮型城市”以來，這一概念就不脛而走，成為許多中小城市的代名詞。 所謂“收縮型城市”，主要以人口持續減少為前提，部分伴隨著經濟增速放緩、產業衰退、財政收入下滑、城市建成區面積縮小等現象。 對於將經濟增長、城市擴張視為常態的國人來說，城市收縮是個新現象，最早只存在於東北地區，但近年來開始向著更多地方蔓延。 早在幾年前，我在《中國城市大變局》一書中，就將中小城市鶴崗化，與一省一城、陸權崛起、樓市大分化等，作為未來8大趨勢之一。 這些預測，正在一一應驗。 單一年度的人口減少不是問題，問題是當人口減少成為常態，連續3年以上持續流失，就接近於收縮。 根據龍瀛團隊的最新研究，2010年-2020年，全國共有266個收縮型城市、1507個收縮的區縣，佔比超過一半，總面積為440萬平方公里。 上海財經大學教授張學良的研究表明，有53個城市在連續兩次普查（“七普”與“六普”、“六普”與“五普”）20年間均出現人口流失與收縮。 人口減少，影響的不只是房價，而會帶來一系列的連鎖反應。 人口減少，城市就不可能再奉行此前的大擴張模式，與之相關的大基建大投資大建新城的模式自然難以為續。 更關鍵的是，行政區劃同樣開始面臨調整，一些人口過少的區縣、鄉鎮，或將面臨被撤銷或合併的命運。 早在幾年前，國家層面就釋出檔案提出，“穩妥調減收縮型城市市轄區，審慎研究調整收縮型縣（市）”。 在不遠的將來，這些變化或將一一落地。 房子回到白菜價，這些地方成了“躺平”聖地。 最早因房價問題而出圈的鶴崗，非但沒有讓人敬而遠之，反而在網路效應的發酵之下，成了年輕人的躺平地，甚至一度引來炒房團的目光。 一時之間，鶴崗成了 “精神上的北上廣”、“年輕人的躺平天堂”、“抱團取暖的烏托邦”。 而與鶴崗一樣的雲南箇舊、山東乳山等城市，同樣受到無數人追捧。 對於一些人來說，一次性拿出幾萬元，迅速實現“買房”的人生夢想，了卻“住所有居”的後顧之憂，不必再為房貸所困，人生最重的負擔掃之一空。 都已經是白菜價了，即便最後房價跌到谷底，一文不值，這些損失也沒什麼大不了。 對於另外一些人來說，網路時代，很多工作不必再依賴擁擠的大城市，網路寫手、作家、主播乃至個體程式設計師在任何地方都能工作。 更關鍵的是，這些受追捧的城市，雖然今天發展不及過去，但在“黃金時代”都留下了不錯的公共設施，要高鐵有高鐵，要公園有公園，要醫院有醫院，人均資源佔有量，不比大城市差多少。 可以看出，任何房子沒了投資價值，還有居住價值。只要交通、教育、醫療等設施不衰敗，房子的居住價值就不會憑空消失。 對於另外一些人來說，鶴崗是逃避大城市喧囂、告別內卷的主動選擇，無論是人生路上喘息片刻，還是就此活出另一種感覺，都是遵從內心的選擇。 這種思維的普遍存在，為收縮型城市的盤活，提供了另類思路：接受躺平的年輕人，打造低成本、高價值的新生活類城市。 所以，城市收縮不是問題，收縮之後如何轉型才是關鍵。 一些人口持續萎縮的收縮型城市，完全可以透過撤併，將資源、產業、人口集中在中心區域，從而做大增長極，提升區域競爭力。 另一些具有網紅氣質的地方，若能借助生態環境、基礎設施的優勢，利用低房價帶來的流量效應，發揮自己的比較優勢。 只要能吸引人口迴流，重塑經濟產業的增長空間，未必沒有突圍的可能。 當然，人生不是為了一套房子而活，無論是到大城市拼搏還是到小地方躺平，都要做好承擔一切的準備。
