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今日免費下載：2025存量時代樓市發展報告
來源：大碗pro
作者：拓海
今天的文章，沒有段子、沒有吹水、沒有插科打諢，但絕對能幹到噎嗓子。
筆者想用這種極其嚴謹務實的態度，跟大家深入探討一個當前所有人都在關心的話題：
樓市究竟何時才能止跌企穩，是否還能重回2019或2021的某個歷史高點。
眾所周知，最近這段時間，樓市止跌企穩被推上了一個前所未有的高度。
之所以會這樣，歸根結底背後主要處於四重核心考量——
首先，穩住上下游產業鏈的需求基本面與就業面。
像鋼鐵、水泥、建材、裝修、家電、日用品等數十個行業需要房地產這個容器。
而以上絕大多數均是勞動密集型行業。
對於保障就業、保障居民收入和社會穩定而言，上述行業的經濟價值與社會意義無可取代。
中國人極有可能比任何國家的普通人都更講安居樂業，從經濟學的視角看，這樣的民風傳統在客觀上放大了房地產對於上下游行業的傳導效應。
其次，維護金融體系的系統性安全。
僅在2024年上半年末，房地產貸款在主要銀行的存量信貸中總體比重，就已大致維持在5-28%之間。
而此時，全國範圍內已有30家A股上市銀行的淨息差低於1.8%。
若樓市繼續疲軟，抵押品價值縮水、房企與個人債務違約的情形恐將進一步加劇。
具體情況，大家同樣可以參考下面這張圖——
第三，是要穩住固定資產投資與地方財政基本盤。
在我國經濟版圖當中，房地產投資約佔整個固投體量的20-25%，是穩投資的核心抓手之一。
說“另外那75-80%固投是為這20-25%服務的”，其實一點不為過。
畢竟，房子要住人，固投歸根結底得圍著人轉，否則毫無意義。
統計資料顯示：從2019年之後，房地產投資對經濟增長的實際拉動在持續放緩；
而到了2022、2023、2024三個年份，房地產投資對於經濟增長開始顯現出拖累效應。
與此同時，對於地方政府而言，土地出讓金收入仍然是其不可或缺的重要來源。
翻翻大中城市的兩本賬你就不難發現一個“30-50”、“100-180”的奇妙定律。
即一般中等以上城市土地出讓金收入約佔地方財政的30-50%，而相當多核心一二線城市則達到100-180%。
這就意味著，單靠地方一般性公共財政收入來應對各項民生支出，顯然略顯單薄，土地財政一時半刻無法退出歷史舞臺。
至於具體情況，大家不妨參照下圖便可一目瞭然——
第四，我們現階段的經濟發展程序與消費驅動的底色需要居民資產釋放財富效應。
近些年來，我們已經多次強調過，經濟發展過程中面臨的主要挑戰是總需求不足。
要想拉昇社會的集體需求閾值，就得讓人敢消費，提升收入是一種方法、打折促銷是一種方法，但似乎什麼也沒有透過財富效應拉高財富預期更加標本兼治。
說穿了，房地產既是容納就業的不二容器，也是容納消費的最佳載體。
透過釋放財富效應刺激消費，既能重塑消費信心，也有利於反哺就業。
而過往的經歷似乎也在一次次提醒我們：
消費者的信心往往與居民資產價格呈某種必然的正相關。
理性來看，只有上述目標一一實現，才能為經濟轉型爭取時間視窗，更加從容地應對內外的複雜局面，為長期改革創造歷史機遇期。
這是樓市止跌企穩被賦予歷史使命的底層邏輯。
當前，我們在引導樓市止跌企穩的過程中，所採取的一攬子行動方案可以基本概括為：
需求釋放、控制供應、盤活存量、支援融資、發展新模式。
從2024年的“9.24”到現在，近半年的時間裡我們始終處在一個前所未有“寬政策、寬貨幣、寬信貸、寬財政、緊供應、緊審批”的政策區間中。
以上“四寬兩緊”其實都是在為一攬子行動方案服務，共同指向同一個目標：
去庫存。
02
那麼，當前的樓市庫存到底去到了什麼程度？
關於這個問題，市面上可謂眾說紛紜，但相當一部分確實是屁股決定腦袋。
接下來，我們依然用若干組資料說話，為的就是要讓大家做到實實在在的心中有數。
我們不妨拉出來供和需兩部分的全景性資料來看看——
1）銷售端：年末年初，成交持續改善。
按年份來看，2020-2024年全國商品房成交面積、成交金額及均價在經歷了一番“過山車”式行情之後，於2022年開始進入全面承壓。
最終在2024年，商品房銷售面積於銷售金額雙雙破十，即成交面積低於10億㎡、成交金額低於10萬億兩大心理關口。
但好訊息是，行情終於在去年“9.26”之後迎來了一波新的拐點：
9月份全國商品住宅成交面積呈現出一波衝高，隨後在11、12這一傳統淡季實現同比增速轉正，完整見證過這些年樓市的朋友，大抵上都知道其中的含金量。
至此，像深圳、上海、杭州、南京、成都等一系列熱門城市開始出現“地王頻出”、“新房見底”甚至個別城市出現“日光碟”重出江湖…
詳細情況，大家依舊可以參見下圖所示——
但就全年的整體情況來看，絕大多數典型城市商品住宅交易量同比跌幅仍維持在約15-30%附近；
僅深圳、武漢等極少數城市因去年四季度翹尾因素實現全年成交規模的正增長，其中，深圳的漲幅更是幹到了20%。
當然，這與深圳強悍的基本面、特殊的人口結構與縮量到極致的供應面有直接關係，坦白來講，至少現階段全國範圍內真的能複製“深圳經驗”的城市還不多。
根據易居研究院提供的資料：
其重點監測的50城新建商品住宅累計成交面積，自2024年二季度開始同比增速已開始出現持續收窄，至四季度已有明顯改觀，到2025年1月份繼續好轉，呈現出穩定、持續性改善。
分城市能級來看，除三四線城市在年末年初呈現出一定的疲軟態勢外，重點監測的一二線城市新建商品住宅累計成交面積仍處於快速修復之中。
如果估計沒錯的話，這種分化式復甦的局面很可能會貫穿2025全年。
可以肯定地講，在這一過程中，政策面持續發力、信貸面持續寬鬆、價格端跌無可跌、供應面斷崖式減少協同發力倒逼預期扭轉，絕對功不可沒。
2）供應面：飢餓式供地+溢價率走高實現削減庫存、加速預期扭轉。
自去年四季度以來，“縮量提質”始終貫穿熱門城市的土拍市場。
下圖為近期摩根大通給出的近年土拍規模與土拍溢價率兩項資料的橫向對比。
我們可以一目瞭然地看出，2024年下半年起，賣地規模較2019-2023年同期相比已明顯處於低位，當然，這也是歷史性低位。
但是，2024年10月份至今，土拍溢價率已呈現出較為明顯的持續性修復，雖然仍然低於2019-2020年度，但與2021以後的年份比，妥妥的樂觀訊號。
簡而言之：供應量整體在萎縮，但品質和溢價率卻在持續走高，房企的土地購置費增速持續在低位。
在這背後，是不少熱門城市拿出壓箱底的好地塊參與土拍，情緒在縮量提質的整體氣氛下跟著水漲船高，並最終傳導至二級市場，最突出的表現有兩個：
優質房源去化流速明顯加快，甚至日光碟頻現；
熱門城市核心區域的整體去化週期已明顯收窄。
土拍市場持續的“提質縮量“，必然會導致的兩個結果就是房地產開發投資增速放緩、典型城市新建商品住宅去化週期收窄。
不過，目前已有不少機構預測：隨著商品房市場銷售整體持續放量、去化流速呈現邊際回暖，預計2025年的房地產開發投資增速很有可能出現收窄跡象。
某種程度上講，這顯示了房企對未來3-4年商品房市場的信心。
目前，全國重點50城狹義庫存面積已處於持續壓縮的通道中，且去年9月下旬之後還有明顯加速的跡象。
其中，典型城市中已有武漢、廣州、濟南、杭州、北京、上海、徐州、南京、南昌、合肥等城市的近6個月去化週期在20個月以內，深圳更是幹到了僅有8.2個月。
上述城市的核心區域庫存週期比全市均值還要明顯低一大截，不出意外的話，隨時可能出現“無房可賣”的局面。
03
但是，我們必須要明確一點：
只有土拍市場與新建商品房市場企穩回升的市場並不完整，存量房能夠實現企穩回升才能從根本上修復居民對資產價格的整體信心。
這個道理再簡單不過——開發商賣給你的永遠是新房，但再新的房子到了你手上都會變成二手房。
這就好比沒有姑娘永遠20歲，但永遠有姑娘20歲，一個意思。
可好訊息是，近期克而瑞重點監測核心城市的二手房市場確實呈現出一定的回暖勢頭，主要表現是：
漲價小區佔比進一步擴大、買賣雙方議價空間明顯收窄、改善房源甚至出現超掛牌溢價現象。
從2024年9月份以後來看，典型城市二手房高頻交易小區的數量始終維持在約30-60%之間，儘管期間出現了不小的起伏，但整體較“9.26”之前相比已有明顯好轉。
而無論是掛牌價上漲的小區佔比還是成交價上漲的小區佔比，均呈現出一路走高的態勢。
其中，掛牌價上浮斜率明顯大於成交價，這意味著自去年9月之後，業主情緒出現了較大幅度的波動，而市場的反映則要冷靜一些，但總體仍給出了穩中向好的積極訊號。
依具體城市來看，蘇州、西安二手房市場2025年1月份成交價環比上漲的小區佔比領跑，其中蘇州更是幹到了85%的高位；
武漢、廣州、北京、重慶、深圳、天津、上海、杭州、南京成交價環比上漲的小區佔比也集中在41-49%之間，距離過半近一步之遙。
值得一提的是，自去年下半年開始，典型城市二手房的平均議價空間便已然開始收窄，在去年9月份之後，還呈現出了加速收窄的態勢。
對於想要買入二手房自住的朋友來說，這一點是需要格外注意的。
依照現在的供需情形來看，完全不排除年內典型城市二手房溢價率進一步收窄的可能。
可以非常肯定地說，眼下的樓市回暖是貨幣端、供應端與需求端的多級共振造就的救市成果。
從現在的局面來看，不僅去年“9.26”之後的所有一攬子行動方案將被繼續執行，加碼版的對策大機率會在2025年加速上線，包括但不限於——
當前，我們正處在一個“上下全力拼內需，內需復甦看樓市”的關鍵視窗期。
多方協同發力，至少在現階段仍是樓市止跌企穩的核心利器。
2025年，相信大家對於樓市的系統性回暖必然會有更加切身的體感。
樓市已漸漸走出寒冬，正在成為越來越多人的共識。
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