加拿大統計局昨天（5月21日）公佈了最新通脹資料。對於盼望房貸利率下降的加拿大家庭來說，可能是個壞訊息。
據BetterDwelling報道，高於預期的通脹資料導致加拿大政府（GoC）債券收益率大幅上升，抹去了2025年以來的所有進展。這一走勢意味著固定利率按揭貸款將進一步上漲，如果債券收益率繼續攀升，房貸利率還將進一步走高。
政府借貸與房貸利率的關係
你可能會問：政府債券漲，跟我家房貸有什麼關係？
其實關係大得很！加拿大的固定利率房貸，就是在政府債券收益率的基礎上，加上一點銀行利潤（通常是1.5%-2%）來定價的。
信貸本質上是市場化的：借款人需要從投資人手中爭取資金，而投資人則會在相似風險和期限的資產之間進行比較。加拿大央行（BoC）的隔夜利率會影響浮動利率房貸，因為它們都與隔夜借貸掛鉤。而固定利率房貸則與對應期限的加拿大政府債券收益率掛鉤。
比如五年期固定房貸，就對應五年期政府債券。如果債券漲了，房貸自然也得跟著漲。
債券收益率由供需關係決定。當市場上資金供大於求時，收益率下降——如果人人都想借錢給你，你自然不用付太多利息。反之，當融資需求超過資金供應時，收益率上升，借款人需支付更高利息以吸引投資人。這一點往往不被重視，但這也正是為何政府債務規模相對於經濟體量的大小非常重要。
貸款機構在債券收益率基礎上再加上一個利差（即風險溢價），以覆蓋運營成本、違約風險和利潤。加拿大的按揭貸款機構通常會加上150至200個基點（bps），具體取決於市場競爭和風險情況。
債券漲，房貸利率也漲
由於通脹預期上升，加拿大政府債券收益率本週大幅走高。週三中午，五年期政府債券收益率在盤中上漲7.5個基點，達到2.961%，此前在週二通脹資料公佈後已上漲10.9個基點。自上週收盤以來，該收益率已上漲18.3個基點，而今天才是星期三。
2025年以來的降幅已全部被抹平，目前的收益率比年初略高（+2.1個基點）。不過，與去年同期相比仍低了69個基點。但這顯然是朝著大多數人不願看到的方向發展。
當前的房貸利率可能還未完全反映出這波漲幅，特別是這種短時間內的快速上行。根據近期歷史資料，若以當前收益率為基礎，預計五年期固定房貸利率將在4.46%至4.96%之間，具體取決於地區、貸款機構及市場需求情況。
通脹或已超出央行控制範圍
真正被加拿大央行盯得死死的，是“核心CPI”——它剔除了汽油、食品等價格波動大的因素，用來判斷通脹的“真實熱度”。
上個月的資料結果發現，加拿大通脹是“虛降”。實際上核心CPI不但沒降，反而還在加速上漲。央行設定的兩個核心通脹衡量指標容忍區間（通常為1%-3%）已經被雙雙突破。
這意味著央行可能不敢輕易降息，市場利率可能繼續保持高位，甚至進一步上揚。
油價和房價下跌，但食品雜貨價格上漲
據CBC報道，RSM Canada經濟學家Tu Nguyen表示，“由於移民政策收緊導致需求放緩，住房通脹率已降至3.4%，為2021年以來的最低水平。”
但儘管油價有所下降，且房價通脹有所緩和，但4月份食品雜貨價格仍然上漲，同比上漲3.8%，而3月份為3.2%。食品雜貨通脹率已連續三個月超過整體通脹率。
該資料機構表示，新鮮蔬菜、新鮮和冷凍牛肉、咖啡和茶以及糖和其他甜食是商店購買食品價格上漲的最大推動力，上個月餐廳用餐價格也上漲了。
核心通脹率的大幅上漲主要受食品價格推動，經季節性調整後，過去三個月食品價格一直居高不下。年初加元疲軟，以及對部分美國進口商品徵收關稅，共同推高了食品雜貨價格。
所以，原本以為2025年春天能等到“房貸拐點”的人們，如今迎來可能是：通脹物價反彈、債券暴漲、利率回升的“倒春寒”。從目前走勢來看，加拿大央行想要徹底壓住通脹，恐怕還有一段硬仗要打。
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