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作者：李月亮
來源：李月亮（ID：bymooneye）
今天聊聊大家都很關心的房價。
它還會繼續跌嗎？
會跌成白菜價嗎？
前幾天，有個爆款新聞很扎心——
天津武清區的一套房子，房價從160萬降到了39萬。
是一個2016年開盤的小區，最火的時候達到兩萬一平。
這套房子83平，當時價格差不多是160萬。
而現在同戶型已經跌到四五十萬。
這套房主急售，更是低至39萬。
媒體稱之為“膝蓋斬”。
這是這波房價下跌中，一個比較顯眼的例子。
它當然不代表全部，但像這樣跌得心驚肉跳的例子，不算少。
有縣城的房子，原先80萬，跌到了50萬。
北京原本1000萬一套的房子，跌到了690萬。
上海很多二手房與兩年前相比下跌了1/3，新房好一點，但也在跌。
不過也有一些房子保持堅挺。
多數是改善型的新房。
我同事看上一個樓盤，戶型又大又好。
她一直盼著那個樓盤跟著大勢降一波。
但是等了半年，人家還逆勢上漲了。
當然，個例都不說明問題。
要了解全域性，還得看統計資料。
總體看，現在是這麼個情況：
房價在歷經20年的上漲後，在2021年達到高點。
之後三年一直在跌。
現在大體跌到了2018年初的價格。
最新資料顯示——
截至2024年5月，北京、上海、廣州、深圳的房價，與最高點相比，分別跌了25.0%、24.4%、25.3%與37.2%。
國內平均房價，跟2021年高點相比，跌了22%。
下圖是2024年4月的資料。
跟一年前相比，全國幾乎所有城市的房價都跌了。
二手房跌得尤其厲害。
（實際情況可能比統計資料還要差一點。）
這是今年4月的資料，5月和6月，也還在連續下跌。
不過跌幅比以前小了。
所以總結一下，現在房價的情況是：
最近三年，全國大部分房子價格都大幅下降了，小部分穩定，極小一部分在漲。
房價為什麼跌？
其實從20多年前，房價開始上漲的時候。
人們就一直說房價貴，要下降。
朋友2004年在濟南買房，精裝修4000一平。
大夥都覺得好貴，怕買在高點。
結果之後房價一年更比一年高。
一直漲到了2021年。
那為啥到了2021年前後，房價開始降了呢？
原因很複雜，但我覺得主要有這麼四個：
第一，房子太多了。
1980年，中國城市居民的人均住房面積是5平方米，三口之家只有15平方米。
可以想象有多緊巴。
後來國家就一直蓋新房。
蓋啊蓋啊蓋。
到2020年，城市人均住房已經達到40多平米，三口之家就是120平。
（平均數哈，具體到每家肯定有差異。）
2023年中國城鎮住房套數大約3.74億套，
而城鎮一共有3億多家庭。
城鎮住房套戶比是1.07。
就是說，平均一個家庭有一套房子了。
我們現有的房子，基本夠住了。
可是房產公司在之前的慣性下，還在不斷拿地蓋樓。
導致房子總量越來越多，有些地方開始過剩。
第二，對房子的需求少了。
中國的人口在減少，又進入了老齡化社會。
老年人基本都是早就有了房子，也沒有能力換新房。
所以需求很弱。
與此同時，中國的城市化程序基本完成了。
不再有大量農村人口湧入城市。
迫切需要買新房的人就更少了。
第三，房價太高了。
一個比較公認的說法是，正常的房價，應該是家庭年收入的4-6倍。
就是說，如果你們夫妻一共月入1萬，年入12萬。
那麼買個60萬的房子比較合理。
但現在的房價遠遠超過了這個數。
北京上海甚至都達到了40多倍，顯然太高了。
第四，人們對收入的預期下降。
疫情之後，經濟環境一直不太好。
人們對自己未來的收入自然也不太樂觀。
而正常人如果收入不太穩定，是不敢貸款二三十年去買樓的。
加上疫情那幾年，大家都懂了“手裡有錢心裡不慌”的道理。
如果不是剛需，也不太願意像過去那樣掏空家底去砸一套房子。
所以這幾年的情況大體就是——
人們買房的意願不強，而市場上房子又太多，加上房價又高得離譜。
綜合下來就指向了一個結果：
房價會一直跌下去嗎？
先說我的答案：
可能還會跌一段時間，但不會一直跌下去。
因為房地產不僅要看市場，還要講政治。
如果房價真是集體腰斬，甚至膝蓋斬。
對社會影響的太大了。
國家是不會允許出現這種局面的。
現在全國平均房價是跌了22%。
而國家的底線，應該是30%左右。
原因也很簡單。
因為大部分房子的首付，是30%。
房價總體跌破30%，銀行就容易出現大量壞賬，社會就會出現風險。
打個比方：
小明花100萬買了一套房子，首付30萬，貸款70萬。
結果買完房兩年，小明被公司裁員了，還一直找不到新工作。
那他就沒錢還貸款，只能斷供了。
如果這兩年，房價漲了10%。
那小明就可以把房子賣110萬。
還完銀行的貸款，自己還剩幾十萬，挺好。
但是如果這兩年，房價降了40%。
那麻煩就大了。
小明的房子只能賣60萬，全給銀行還不夠還清貸款。
但是他又實在拿不出更多錢。
銀行就只能認了這筆壞賬。
如果就這一筆壞賬，還好說。
但是在經濟形勢不好的時候，會出現成千上萬個小明。
那銀行的壞賬可能就是幾十億上百億。
銀行就扛不住了。
銀行要是接二連三地崩潰，整個金融系統就要崩潰。
這很可怕。
所以國家但凡有能力，都不會允許情況發展到那一步。
其實現在，“小明們”就已經層出不窮了。
2023年，全國法拍房掛拍總量達到79.6萬套，比2022年增加了36.7%，創了新高。
大部分法拍房，都是因為開發商或者購房人還不上貸款，被銀行起訴，隨後房子交給法院拍賣。
有媒體報道過一個案例：
2019年，朱夢在武漢買了套房，一百三十多萬，首付三十萬。
計劃每月還四千多，還二十年。
結果隨後就趕上疫情，她和老公的公司經營不好，欠了不少債。
貸款還不上了，房子被銀行收走。
2023年9月，法院賣掉了房子，不到七十萬。
朱夢本來欠銀行近一百萬，加上訴訟費、逾期費。
把賣房子的錢全給銀行後，還欠銀行二十來萬貸款。
加上首付的三十萬，之前還貸的幾萬，可以說是血虧。
而欠銀行這二十來萬，她不知啥時才能還上。
銀行最後可能也是虧。
而讓銀行更虧的，是開發商。
房子一再降價，還是賣不出去，很多開發商的資金鍊就斷了。
當初大量貸款蓋房子，現在還不上了。
開發商破產，銀行又增加一大筆壞賬。
如果房價一直下跌，這種情況會越來越多。
這就是新聞裡常說的“系統性風險”。
國家會怎麼做？
為了防止出現系統性的風險，國家一直在採取救市措施。
從前年開始，一路在解除限購、降低買房稅費、降低首付比例、降低貸款利息……
出臺了各種各樣的政策。
一定程度上緩解了房價下跌。
只是因為現在大家買房的意願實在太弱。
所以房市還是一直在跌。
但是。
你覺得國家就沒轍了嗎？
Nonono，辦法多著呢。
今年5月，國家就出了個大招——
鼓勵各地政府收購部分商品房，用作保障性住房。
並設立3000億元保障性住房再貸款，支援地方國企收購“已建成未出售”的商品房。
啥意思呢？
其實國家一直想建設保障性住房，給低收入家庭和年輕人住。
保障房的比例，按說應該至少達到總住房量的20%，我國的長期規劃是50%。
但是我們現在還遠沒達到20%的底線。
所以國家一直在研究著建設保障性住房。
而另一邊，現在市場上的房子其實已經很多了。
房產商們手裡拿著大量的房子，賣不出去。
資金鍊岌岌可危。
不只是恒大暴雷，大部分房地產公司都舉步維艱。
所以王石前段時間才表示“自願放棄每年一千萬的退休金，與萬科共度艱難時刻”。
如果房地產公司大量崩盤，肯定也會引發系統性風險。
所以現在國家就想了個辦法：
收購一部分房產商手裡的庫存，做保障房。
既解決了呼籲多年的保障房，又救了部分房產公司的命。
這就是新聞裡說的“存量收儲”，“以購代建”。
那麼問題就來了，國家有那麼多錢嗎？
別擔心。
第一，國家實力還是可以的。
第二，國家信譽也是可以的，實在沒辦法可以發國債。
國債，就是國家向社會借錢，付利息。
美國的國債就高達35萬億美元（相當於人民幣250萬億），去年的負債率高達127.56%。
中國的國債是大概是30萬億人民幣，負債率24.1%，相對倒是還好。
國家輕易不會發國債，但如果有必要的情況，也會動用這個手段。
因為中國信譽很好，所以國債還挺搶手，一般人想買都買不到。
那麼如果國家為了避免房地產行業出現系統性風險，發一些國債借錢過難關，也是合理選擇。
而且這個錢花出去，也不會打水漂。
畢竟國家手上還有房子，能收點租金。
而且房子是在價格比較低的時候買的。
長期看，可能還會升值。
所以這買賣不算虧。
而一旦國家出手買下開發商的房子，那麼市場上的房子庫存也就沒那麼多了。
供求關係更加合理，房價也就能相對穩住，不會跌起來沒個完。
中國房子的這些年
現在我們來站在一個高度上，捋一捋這些年房地產的發展。
剛建國的時候，我們國家窮，老百姓也窮，住的房子很破，但是沒辦法。
到改革開放以後，人們日子越來越好，手裡攢了一些錢，也想住得好一點。
不過到九十年代，大家住房還是比較差，又老又破。
因為當時城市裡的房子都是國家建，透過福利分房，分給城市居民。
錢在老百姓手裡，國家也沒錢建太多好房子。
於是國家就決定，放開房地產市場，讓開發商來蓋一些好的商品房來賣。
1998年，中央開始城鎮住房改革。
停止福利分房，開始“住房分配貨幣化、住房供給商品化”。
福利分房時代結束了。
開發商們開始轟轟烈烈地建房子，賣房子。
之前住在狹窄逼仄的筒子樓的人們，被寬敞明亮的商品房吸引。
紛紛拿出積蓄買新房。
剛剛工作和準備結婚的年輕人，沒有積蓄，也不得不貸款買房。
同時中國也開始了城市化，大量農村人口進城，也需要住房。
就這樣，房地產迅速發展，很快成為國家支柱產業。
政府有了賣地的收入，可以放手搞建設。
國家也有了發展的動力。
就這麼發展了20年。
房子越建越多，老百姓能買房的基本都買了，手裡的積蓄也基本掏空了。
房地產開始停滯了。
但是開發商們還一直在蓋房子。
——房產公司規模太大，一時停不下來。
就像一個做鞋的廠子，之前生意好，一直在擴大規模。
後來市場上鞋子飽和了，賣不動了。
但鞋廠那麼大，養了那麼多人，備了那麼多原材料，一時也停不下來。
非要立刻停的話，廠子就崩了。
只能一邊積壓庫存，一邊繼續生產，庫存越積壓越多。
怎麼辦？
一家鞋廠可以崩，整個房地產市場不能崩。
國家也知道老百姓差不多都有房了，錢也花差不多了。
很難再刺激人們大量買房了。
所以國家決定自己下場買。
一來救房市，二來增加保障房。
反正房價也跌兩三年了，基本買不虧。
一旦國家下場，房地產市場可能就穩住了。
當然，它不可能再像前二十年那樣瘋狂發展。
未來房子會降到白菜價嗎？
之前有一種說法很流行。
說現在人口越來越少，房子越來越多。
將來房子會非常不值錢，跌成白菜價。
會嗎？
基本不會。
因為想讓房子都降到白菜價，得有一個前提：
絕大部分人，都住在自己滿意的房子裡。
那樣市場上的房子就無人問津了，就白菜價了。
而要達成這個條件，可能得每個家庭都住上帶院的別墅才行。
但是我們14億人，就算將來減少到10億，要想家家住別墅或者豪華大平層，感覺也挺難。
所以大家別被流言蠱惑。
別想著“我可不買房，我傾家蕩產買個房，將來白菜價了，多虧”。
好房子肯定不會白菜價的。
倒是差房子可能會。
其實現在就有很多城市，一套房子三四萬。
基本都是偏遠落後的城市，房子質量也很糟。
很多年輕人衝著便宜跑去買，發現窗戶漏風、水管漏水、附近連個外賣都沒有。
根本待不住，住倆月就又跑了。
將來應該也是這樣。
會有一些偏遠的老破小房子非常便宜。
但送你你可能也不想要。
你真正想要的，是又大又新的好房子。
但這種房子，會一直貴。
這三年來，房地產市場血雨腥風。
而一線城市的高階新房，其實價格沒怎麼降，甚至還在漲。
去年北京豪宅市場還創下了歷史新高。
這個原因也很簡單。
從根本上說，人的住房需求分四個層次：
一，剛需。比如老破小，能有片瓦遮身，滿足基本的生活需求。
二，改善。比如小平層，住得大一點，環境好一點，不那麼憋屈。
三，享受。比如大平層，不但房子更大，配套設施也更好，住進去可以享受有品質的生活。
四，奢侈。比如大別墅，面積超大，裝修豪華，配套高階，泳池的瓷磚都得是國際一線品牌的。
我們現在大部分人，應該是在第二個層次。
住得還可以，但並不完全滿意。
多數人內心裡應該還是有“換個好房子”的願望的。
而且人的需求，都是會不斷上升的。
以前剛進城，買個六七十平的房子就覺得還可以。
但住上十年，就會越來越嫌它小，東西沒地放，家裡太擁擠。
一咬牙換個一百平的，剛開始覺得寬敞，過十年就又感覺不夠用了。
也會羨慕別人家住別墅，大陽臺，有小院。
但凡有點實力，就還想換。
這就是正常人性。
所以現在雖然房地產市場看起來很冷，沒什麼交易。
那其實不是因為大家對自己的房子都滿意了，真心不想買了。
而是好房子太貴，大家買不起或者不敢買，只能湊合著住現有的。
如果房價掉到一定程度，那些稍微有點錢的人，還是會買的。
比如正在看這篇文章的你，是不是也覺得如果換個更大更舒服的房子，會更好？
所以買房的需求是真實存在的。
如果好房子降到合理區間，人們就會去買的。
而只要還有很多人願意買，它就不會降到白菜價。
白菜價的只會是落後城市的老破小、郊區房。
開發商也深知這一點，現在建的房子都很有吸引力。
為啥這幾年新房普遍比二手房抗跌。
主要就是現在的新房戶型更合理，工藝更高階。
大陽臺大落地窗，小區裡漂亮的園林，家裡高科技的物聯網，它確實很吸引人。
我一個開發商朋友前幾天就跟我講，有些地方現在已經開始建第五代住房了。
第一代茅草屋，第二代磚瓦房，第三代電梯房，第四代庭院房，第五代就是未來之家。
未來之家，每層樓都有共享花園，全樓都是5G智慧系統，還有無人超市、運動館，物業五星級服務。
你就說你心動不心動吧。
我們怎麼辦？
以後還能買房嗎？
最後，來總結一下前文的重點：
房地產經過二十多年的發展，現在城市居民平均人手一套房子了。
數量上是差不多夠了。
但質量上，大家其實還不太滿意，還是希望能住上更好的房子。
只是房價太高，經濟又不好，大家都不太敢出手買。
你不買我不買，房價就開始跌。
到現在跌了大概三年了，跌幅超過20%。
最近跌得比之前慢了，但看起來還有一定下跌空間。
大概就是這麼個情況。
然後這裡我還想加一句。
從長期看，房價多半還有上升空間。
二三十年以後，平均房價大機率是要比現在高的。
因為錢一直在貶值，經濟也一直向前發展。
中國經濟雖然遇到困難，但GDP增長還是穩定在5%，還是全世界的第一大增量。
我身邊有很多消極悲觀的朋友，每次談起大勢，都是完了完了沒救了的架勢。
我不那麼認為。
長期看，我還是看好我們大中國。
我們的經濟發展會放緩，也會有一些人日子不好過。
但只要不遇到巨大的麻煩，總體應該是還好的。
所以基於以上情況，關於房子，我有以下幾個建議。
純粹個人建議，不一定對，僅供參考哈。
第一，想買房的。
稍等幾個月，房價應該就跌得差不多了，該買就可以買了。
有能力的話，儘量買好一點的改善房。
因為以後的趨勢大概就是兩級化：
好房子越來越貴，差房子越來越便宜。
現在貪便宜買老破小，將來可能砸手裡。
反而越好的房子往往越能保值，將來也好出手。
當然，積蓄不多也不要逞能，貸款的時候要想到將來萬一失業怎麼辦。
第二，想賣房的。
手上有老破小的話，最好早點賣，這種房子越後面越難找下家。
比較好的房子，倒是可以留一留，如果不是太缺錢的話。
因為好房子總歸有人買。
現在如果在低點賣掉，拿了錢也沒什麼好投資渠道。
進股市，太容易被割韭菜。
買黃金，現在又貴得離譜。
還不如拿著房子吃租金。
長期看，房價可能還能漲點。
第三，不管想買還是想賣，多關注一線城市。
一線城市的房價是晴雨表。
過往的經驗是，二線的漲跌跟著一線走，大概晚半年。
三線比二線晚半年。
所以你看到一線城市房價回暖了，量價都穩了，那普通二線過幾個月也就差不多了。
你想買就抓緊買吧。
第四，要綜合判斷每套房子的價效比。
二十年前，你只要買房子就一定能漲。
甭管是北京五環的還是縣城邊邊的。
買就對。
但現在的漲跌可就不一樣了。
現在可能鄭州跟哈爾濱不一樣，老城區和新城區不一樣，甚至一個小區的大戶型和小戶型都不一樣。
很考驗我們的判斷力。
綜合來說，有升值空間的房子基本是：
城市：人口淨流入多，經濟發展前景好的。
房子：核心地段，房子新，面積大的。
當然，這樣的房子現在的價格往往也很高。
大家需要綜合判斷每個房子的價效比。
好啦，關於房價，月亮就大體說完了。
最後感慨一句。
這幾十年來，房子幾乎牽動著所有國人的心。
因為房子確實太貴了。
而它又太重要了。
對中國人來說，房子從來都不是四面牆幾片瓦的建築。
它承載了太多意義——
安穩，幸福，歸屬感，實力的象徵，甚至孩子的未來……
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。
一千年前杜甫的期待，一千年後，我們還在努力。
希望那一天，不會太遠。
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