高新產業園區面對越來越激烈的競爭，在努力尋找自救的辦法
編 | 王小
2024年上半年，企業與高新產業園區的關係，正在發生著微妙的變化。現在，企業成了更有話語權、選擇權的那個。
圍繞著生物醫藥、智慧製造、微電子等主題，散落在全國各地的園區，承擔招商引資、拉動當地產業發展的重任。現在園區留住企業的心更迫切了。
“（園區）房租補貼前120元一平方，補貼後68元一平方，一共補貼3年。”一位生物醫藥從業者表示。
高新技術企業對園區的服務、周邊配套，甚至區域產業鏈資源，已經習慣了。如果沒有更優惠的條件，部分企業會選擇期滿就搬走，去其他優惠條件更有力度的地方。承載著各地對於高新技術產業的期待，園區從業者們放低了姿態，努力留住老企業、拉來新企業。
隨著市場需求變化，部分園區已經開始尋求轉型，以期留住企業。
在產業園區開發早期，園區能解決企業的空間需求即可，本質上是蓋房子、收租金，這類景象如今已然消逝。企業會提出更多需求，如園區的產業鏈是否完善、能否提供投融資支援等。甚至有高新技術企業享受過幾年租金紅利，和園區運營方提出，幫忙解決融資，否則不會再續租了。
投融資放緩，企業馬上捂緊錢包。圍繞著這些企業收租金、提供服務的園區，氣氛跟著緊張起來。
據產業園區服務機構方升研究調查，專業的生物醫藥園區一般會比周邊園區租金高30%以上，利潤空間較大。
“我們開始轉型了。”一家頭部生物醫藥產業園區的相關負責人說。此前該園區對入駐企業一向是精挑細選，必須是生物醫藥前沿科技研發企業，或是有技術突破的產業鏈上游企業,才會得到青睞。
現在，“降維了。”上述園區負責人說，只要跟生物搭界的，合成生物學、醫美、保健品、功能性食品、化妝品，甚至跟生物藥沒有直接關係的電子元器件，園區招商團隊都開始主動接觸。
消費類產品的標籤一旦貼上，就很難甩掉。畢竟，這家園區原本的目標是，“讓最好的創新藥在這裡產生”。上述園區負責人表示，已做好準備，撐過去，再重塑品牌。
為企業爭取各類補貼，是產業園區吸引企業入住的重要手段。成都市溫江區正在建設“成都醫學城”，該區於2024年5月釋出了促進醫藥健康產業叢集高質量發展支援政策，對新引進的公共服務平臺，可給予最高1000萬元的支援；對新藥、器械、特醫保健食品，也有不同額度補貼。
上述園區負責人證實，園區間針對創新藥械專案的補貼，競爭日益激烈，“比如一個在研專案進入臨床，一家園區提出給300萬元，另外一家可能會漲到600萬元，第三家又漲成800萬元。”
生物醫藥行業整體對融資較為依賴，初創企業虧損多、造血能力尚不足。IT桔子統計顯示，生物製藥行業的投融資數額2021年達到頂峰，該年度共621起投融資，投資金額達1107.72億元。而自2022年到2024年5月20日，生物製藥行業融資事件發生170起，投資金額為173.32億元。
因而，“融到資”，成為所有初創企業和它們所在的園區最大的目標之一
新投入市場的產業園區，在想辦法避開前輩們踩過的坑。一個成立於2019年的醫藥研發製造產業園從業者說，由於投入市場時間較晚，加之期間遇新冠疫情，該園區內很多企業目前入駐還沒有滿三年。
不過，該園區的招商部門跟企業簽訂的投資協議中，有防止三年期滿後企業離開園區的一些對賭條件。上述產業園從業者透露，在對賭協議裡會約定，要求企業將減免的租金返還，一般而言不涉及企業股權。
一些老牌園區運營方遇到過企業退租、遷走，辦法是扣違約金。
據華安張江產業園封閉式基礎設施證券投資基金披露，位於上海浦東新區張江科學城，上海積體電路設計產業園裡的張潤大廈，遭遇了大租戶的提前退租。退租的企業是哲庫科技，由於其提前退租，張潤置業沒收了哲庫科技的租賃保證金約1039.8萬元作為違約金。
哲庫科技曾是是張潤大廈的重要承租方之一，租賃面積佔比達到46%。2022年，哲庫科技支付的租金佔張潤大廈整體同期現金流總額的30.98%。
根據五大行相關統計，預計未來2024年、2025年，張江區域擬入市辦公研發類專案將超過100萬平方米，將一定程度上帶動區域產業園的競爭升級。入駐的企業選擇空間更大，部分企業開始尋求降低租賃成本的機會，對於各大園區的未來運營將帶來一定挑戰。
2023年度，張江版塊的整體空置率為15.5%，較2022年同期有所上升，但仍低於全市平均空置率水平。這是來自戴德梁行研究部的資料，張江板塊內園區整體運營表現，體現了較強的競爭力。
截至2024年3月末，張潤大廈專案的出租率為81.37%，這已經大幅高於2023年12月末的63.31%。
不過，多地園區都有了生存危機意識。建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金2023年報顯示，截至2023年四季度，北京全市產業園空置率同比上升至21.6%，平均租金下滑。
建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金報告顯示，周邊園區出現明顯的降租金搶客戶趨勢，
“區域內部分專案採用低價競爭策略，以維持出租率，一定程度上拉低了區域租金水平。”
低價策略確實可以吸引一些企業入駐。園區之間捲起來了。“外省市挖好企業的思路，越來越清晰。”一位一線城市頭部園區的從業者說，比如低價，已經成為常規手段，補貼、3年免租等，對企業誘惑很大。
園區不應做成“地產專案”
目前，地方政府對生物醫藥園區的審批，也在逐漸收緊。
隨著城市發展、產業集聚，園區已經多如牛毛。2023年全國國家級省級開發區總數約2700多個，各類產業園區數量8萬多個，大企業園區10萬多個，孵化器、舊改、小微型園區約150萬個。
上述一線城市頭部園區的從業者，將目前園區面臨的壓力形容為來自“外部的定向爆破”。因為地方政府現在會和專業資本深度合作，進行專業招商、定向投資，好企業不像之前那樣不透明或者各地政府不熟悉。
深圳光明科技園所在的光明區，是一個集合眾多原始創新和科學研究的年輕新區。截至 2023年年底，光明加速器二期專案所在地光明區招商局智慧城（光明科技園），出租率達到 97%，較上季度末提升6個百分點。
光明科技園運營負責人付小龍表示，2023年四季度期間，產業園採取了一系列措施“找客戶”，以提升租金率。例如， 與光明區政府的招商引資衝刺合作，透過政策吸引新租戶落地，以及激勵老客戶“以老帶新”等。
同時，該地也有不少出於降低成本考慮，從其他地方搬遷過來的新租戶。
部分產業園捉襟見肘，問題也在於只形成了一個初級的規模效應，園區內產業細分領域之間並沒有形成良好協作，覆蓋生物醫藥細分產業鏈散、大而全，缺乏特色，導致難以出現更好的產業促進效果。
研究者劉婷婷在《生物醫藥產業園區招商運營策略分析》中直言，部分園區最終成為了靠資產銷售、空間租金和政府補貼生存的“類地產專案”，經營現狀與定位嚴重不符。
涉及到拿地、建設，園區脫離不開房地產屬性，但不應該是由房地產驅動的。
“現在有很多生物醫藥園區，最後要把創新搞成房地產。”一位長期從事醫藥行業人士分析，藥物創新，原本應該是一個輕資產的產業，企業拿到融資以後，理應儘量投入到研發當中，而不是大手筆投入固定資產。
創新藥企在參加行業會議時，也樂於介紹企業規模之大，已具備若干條生產線、佔地面積若干平方米，配備了多種先進儀器。
但實際上，在上述醫藥行業人士看來，製藥業沒有逃開房地產的思路。創新藥企買房置地、建廠房，為了避險考慮，動產變成了不動產。
從全球看，生物醫藥、微電子、新材料等高新技術產業的發展，早期或脫胎於高校，或依託於當地優勢企業的帶動。如美國矽谷依託於斯坦福大學、加州大學伯克利分校等高校，鼓勵以商業為導向的課題研究，支援師生創業成果向企業轉移，形成了微電子、資訊科技、新能源材料、生物醫學等產業叢集。
波士頓地區作為生物產業集聚區，吸納了從事新藥研發和生產、醫療健康產品、醫療器械和裝置的企業。同時，該地有麻省理工學院、哈佛大學等高校，以及麻省總醫院、新英格蘭醫學中心等臨床醫學資源，加之活躍在本地的生命科學、分子生物學、新材料和化學實驗室，能與製藥企業巨頭、初創公司聯動。
在以色列，以數字健康、醫療裝置、生物技術和藥物治療為核心的產業體系，最早則是出於本地企業的帶動。20世紀中後期，作為歐洲移民建立的眾多小型藥物公司之一，梯瓦（Teva）製藥透過合併收購，佔據仿製藥領域的龍頭位置，也為以色列製藥產業的發展奠定基礎。此後，本土製藥企業開始進行密集的創新研發活動，並在歐美進行大量併購，推動以色列相關產業發展。
隨著中國的生物醫藥園區擴張，伴生政策、投資的支援，過去幾年藥物創新亦取得了進步。2024年2月，艾昆緯人類資料科學研究所 (IQVIA Institute for Human Data Science) 一份年度趨勢報告顯示，從2018年至2023年的五年間，中國的增長尤為突出，以192種新型活性物質的上市量，躍居全球第二，僅次於美國的267種。與上一個五年期（2014年-2018年）相比，中國的增幅很大，顯示出醫藥產業的創新能力增強，以及對國內外市場的積極開拓
