2025.05.14
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作者 | 第一財經 孫夢凡
今年計劃實施500個老舊小區綜合整治、完成老樓加裝電梯600部、啟動20萬平方米改造任務……近日，北京市公佈《2025年北京市住房發展年度計劃》，圍繞住房用地供應、加強保障房建設、老舊小區改造等八大方面，提出今年住房發展的具體計劃。
不僅是北京，在各地公佈的住房發展計劃中，老舊小區、危舊房改造都是不可忽視的“關鍵詞”。業內認為，危舊房改造等政策的核心在於“以存量撬動增量”，長期來看有利於推動城市空間重構，推動老舊社群向“安全、舒適、綠色、智慧”方向升級。
現實中，各地老舊小區改造有何典型案例？最棘手的資金籌集方式如何？
北京今年住房發展這麼幹
2025年，北京市住房發展工作的關鍵點，可以概括為：最佳化住房用地供應、建設“好房子”、發展住房租賃市場、加大保障房供應、大力推進城市更新等。
5月9日公佈的前述《計劃》提出，要最佳化住房用地供應，堅持以需定供，安排商品住房用地240至300公頃，優先在軌道站點周邊等設施較為完備地區開發建設，打造職住商活力中心。統籌安排各類保障性住房用地供應475公頃。
最佳化土地供應之餘，北京還要加快“好房子”建設，開展平原新城新建高品質住宅試點和中心城區既有住區可持續更新改造試點，推動首都好房子、好小區、好社群、好城區“四好”建設。
同時，加強商品房專案風險監測預警，全面實行房地產開發貸款“白名單”機制，強化商品房預售資金使用監管，持續防範化解房地產市場風險，切實維護群眾合法權益。
商品房供應建設，是實現居民居住需求的一方面，北京同步重視“保障房”籌集工作，年度計劃建設籌集保障性租賃住房5萬套（間），竣工各類保障房8萬套（間）。
“要抓好面向大學畢業生、城市基本公共服務執行保障人員保障性租賃住房的專項配租工作。”市住建委相關負責人介紹。切實幫助新市民、青年人解決階段性住房困難，實現“一張床、一間房、一套房”多元化住房供給。
住房發展要“市場+保障”兩條腿走路，存量房改造工作同樣是“重中之重”。《計劃》提出，北京市今年計劃實施500個老舊小區綜合整治。推動危舊樓房改造，啟動20萬平方米改造任務。
在老舊小區改造方面，將圍繞實施500個老舊小區綜合整治的年度任務，在尊重居民意見基礎上“願改盡改”“能改盡改”，確保到2025年底完成“十四五”時期市屬老舊小區改造任務，同步推進適老化改造和無障礙環境建設。
加裝電梯方面，立足年內老樓加裝電梯完工600部的任務目標，推進應加盡加快加。制定住宅老舊電梯更新計劃，結合實際最佳化更新流程，申請超長期特別國債支援。此外，推動老舊小區物業服務覆蓋300個老舊小區。
“水簾洞”老房脫胎換骨
政策支援之下，近期，北京公佈老舊小區改造名單的速度明顯加快。已完成或進行中的老舊小區改造，也湧現出了一批典型案例。
朝陽區勁松一區114號樓，是1978年建成的6層框架輕板實驗樓，改造前被評定為危險等級D級，即曾是一棟D級危樓。這棟樓曾經不僅出現樓體歪斜、外保溫層脫落，有時候居民樓上漏水，樓下家裡就會變成“水簾洞”，甚至一開空調就跳閘。
早在2020年，勁松一區114號樓便被納入北京市首批危舊樓房改建試點專案之一，因原樓房不具備抗震加固條件，最終選擇了原拆原建改造方案，並按照現代化住宅設計標準進行重建。三年後，居民們如願搬到“脫胎換骨”的新房，開啟了新生活。
據悉，該專案創新性提出了由“政府+產權單位+居民+社會機構”等多主體籌集資金的方式，政府劃定出資標準，產權單位主動擔責，居民按原面積分攤成本，新增面積則按不低於綜合改建成本的標準出資。同時，透過地下空間開發便民服務吸引社會資本加入。
西城區樺皮廠衚衕8號樓，同樣是老舊小區改造的典型案例。
樺皮廠衚衕8號樓1978年建成，是一座住戶20戶的5層住宅樓，改建前已出現牆體開裂、構件脫落等各類安全隱患。在政策東風下，這棟老樓被確定為西城區首個原拆原建的危舊樓改建試點專案，並於2023年9月28日正式啟動拆除工作。
該專案的籌資方式，採用的是政府補貼+居民自籌方式組成，市區財政按照5786元/平方米的標準，對原始面積部分的重建資金進行補貼，剩餘差額部分由居民自行承擔，對於新增面積部分，居民則需要按照綜合改建成本進行全額支付。
2024年，專案改造完成後，居民拿著嶄新的“房產證”住進了新家。值得注意的是，安居客北京表示，該專案改造採用了混凝土模組化整合建築技術，即零部件先在工廠加工好，造房子時像拼積木一樣，把預製樓板拉過來直接拼好，所以3個月實現了封頂。
安居客北京稱，改造後的樺皮廠衚衕8號樓，保留了原有建築風貌，每戶都進行了水電氣熱智慧化升級，整體建築增加電梯和無障礙通道，每戶都有單獨衛生間和廚房。不僅住房面積比以前大、房子整體翻新，而且房屋整潔，開窗尺度更大采光更明亮。
除了少數過於危舊、實施原拆原建的樓房，更多老舊小區採用的是原房修補的方式。比如，朝陽區百子灣路5號院1號樓目前正進行外牆保溫、室內裝修等方面的施工作業，整體工程量已經完成超過70%，預計到今年6月底，專案將全面完工交付。
在具體改造上，涉及屋頂保溫、外窗更新、上下水管線改造、樓本體抗震加固等20餘項，在原牆外側加固12釐米的鋼筋混凝土結構，以及架空線、雨汙水管線、安防線路等地下工程，費用上採用“政府補貼+產權單位出資+居民付費物業”的共擔模式。
“老舊小區”改造成關鍵詞
不僅是北京，在各地相關檔案中，老舊小區改造都是2025年度關鍵詞。
日前，青島市住房和城鄉建設局公佈2025年住房發展計劃，提到今年青島堅持政府主導、社會參與，推動“一老一小”適齡化改造，2025年系統改造老舊小區53個、惠及居民1.5萬戶，推進既有住宅建設加裝電梯400部。
河北省住房和城鄉建設廳表示，2025年計劃建成交付棚改安置房將超過10萬套，同時改造城鎮老舊小區500個以上，持續推進既有住宅小區電動腳踏車充電設施加裝，補足配齊車棚等。
河南省今年將健全城市更新推進機制，加大老舊小區和城中村改造力度，有序實施城鎮房屋建築更新改造和加固工程，加強重點城市保障性住房供給，改造城中村416個、老舊小區1459個，新增保障性住房5.7萬套。
廣東省為更好滿足住房消費需求，同樣要積極穩妥有序推進新模式下城中村改造，紮實推進老舊小區改造，2025年計劃新開工改造老舊小區不少於600個，啟動2.65萬臺住宅老舊電梯更新，擴大保障性住房供給。
過去的2024年，老舊小區改造已是各地的重點工作。住房和城鄉建設部的資料顯示，2024年，全國全年新開工改造城鎮老舊小區達到5.8萬個。將時間軸拉長，從2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮老舊小區近28萬個。
住房和城鄉建設部部長倪虹此前曾強調，2025年持續推進城市更新，重點有三類專案。一是，2000年以前建成的城市老舊小區，都要納入改造範圍；二是城中村改造專案，繼續擴大改造規模；三是大力推進完整社群適老化等相關配套建設。
據廈門市住房和建設局最新訊息顯示，截至目前，全市2000年底前建成的1900餘個城鎮住宅小區已完成改造，惠及近30萬戶居民。接下來，廈門市將對2005年以前建成的城鎮住宅小區進行調研，提前謀劃“十五五”期間老舊小區改造計劃。
克而瑞表示，城中村和危舊房改造等政策的核心，在於“以存量撬動增量”。短期透過專項融資拉動需求，穩定市場預期，助力樓市止跌回穩；中期來看，透過存量用地盤活，可合理控制新增城市建設用地供應，避免庫存供需失衡加劇，同時有助於啟用房企新增投資。
值得注意的是，當下的老舊小區、城中村改造等，已告別過去的“大拆大建”，整體以綜合整治、微改造為主，比如公建配套補短板、功能修復和再造等。業內認為，房地產進入存量時代後，在金融支援上也要進入新模式，透過創造可持續的現金流驅動融資。
微信編輯 | 七三
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