
紐約地產專家傑西·湯在接受新華社記者採訪時表示,炒房這個概念在美國不適用。美國房地產市場歷史悠久,法律齊全。次貸危機過去10年了,美國房地產市場已基本回歸理性,即便是在紐約這樣的繁華大都市,房價每年的平均漲幅也是有限的。算算地產稅、物業費、保險費、修繕維護費和資本所得稅等成本,靠炒房子短期內賺大錢幾乎是不可能的事。
抑制炒房最直接的手段是資本所得稅。如果在購房後一年以內賣掉,所得利潤需交短期資本所得稅,這個稅率與賣房者個人所得稅率相當,收入越高,稅率越高,短期資本所得稅也越高。2017年稅率為10%到39.6%,共7個檔次。如果在購房後一年以上兩年以內賣掉,所得利潤則按長期資本所得稅繳納。這個稅率一般是15%,高收入階層是20%,低收入階層則不需要繳納此稅。若持有房屋兩年以上,且此房是賣房者自住房,則有25萬美元(1美元約合6.9元人民幣)的利潤免稅額,夫婦共同申報,免稅額為50萬美元。而如果是二套、三套投資房,則無此免稅額待遇。另外,對於外籍房產持有人在售房時會有10%的預扣稅,可在當年報稅季申報,多退少補。
同時,在美持有房產的成本也相當高昂。首當其衝的是房地產稅。房地產稅率由當地政府決定,各州有差異,同一州內不同郡市之間也可能不同,具體計算起來比較複雜。在紐約,除曼哈頓島之外,一般而言,房產密度較高或者商業較發達的郡縣,房地產稅相對會低些。比如長島,價值在200萬至300萬美元左右的房產,房地產稅一年就可能要3萬至5萬美元。另外,由於房地產稅中有一部分是教育費用,好學校周邊的房子,房地產稅也會因此增加。
即便是出租,還有空置和租客賴租的風險。租約一般一年一簽,到期租客不續簽,則需整修清理,尋找新租客。要碰上賴租的,需要隔30天書面催租一次,催租兩次後,才可提告,而法庭排期則要在2至3個月以後,法官判其敗訴後還要給他一個月搬家期限,如有孩子,這個期限會更長,至少6個月的租金泡湯。且不說還需要付每小時150至300美元的律師費。
此外,賣房時需交付房產中介佣金、轉讓稅及其他手續費,加在一起約為房價的8%-10%,而當初買房時還支付了房價4%左右的相關手續費用。
顯然,在房價上漲幅度有限的情況下,減去上述種種成本,在美國投資房產要在短期內贏利幾乎是不可能的。傑西·湯說,也有不少美國人買房投資,但大多做長線出租,他們首先關心的不是房價能漲多少,而是房子是否保值,更注重房子的地理位置和交通便利等便於出租的因素,“前提是,租金至少足以支付月供、保險和物業費等”。


Fang88.me美國房產資料專家——即時同步美國超過1000萬套房源,合作美國經紀人5000多人。獨有房產報告免費下載,多維度全面瞭解市場走勢、區域詳情、產權歷史、投資分析等。全中文+微信體驗最佳化=專為華人服務的最權威、客觀的房產大資料平臺。
歡迎訂閱
Fang88公眾號

fang88sales
長按右方二維碼
關注我們ˉ►


點選閱讀原文檢視更多