美國沒有限購，但在美國炒房怎麼那麼難？

網上有不少來美國炒房大賺的帖子，相信讓不少有錢人為之心動。而實地調研一下在紐約買房養房賣房的種種稅費等成本，發現這種吸睛的帖子如果不是有意誤導，提及的大多也是難以複製的個案。美國房子之所以炒不起來，是因為相關稅費在制度設計上，給一般投資者的炒房衝動戴上了“軟抑制的腳鐐”。

紐約地產專家傑西·湯在接受新華社記者採訪時表示，炒房這個概念在美國不適用。美國房地產市場歷史悠久，法律齊全。次貸危機過去10年了，美國房地產市場已基本回歸理性，即便是在紐約這樣的繁華大都市，房價每年的平均漲幅也是有限的。算算地產稅、物業費、保險費、修繕維護費和資本所得稅等成本，靠炒房子短期內賺大錢幾乎是不可能的事。

抑制炒房最直接的手段是資本所得稅。如果在購房後一年以內賣掉，所得利潤需交短期資本所得稅，這個稅率與賣房者個人所得稅率相當，收入越高，稅率越高，短期資本所得稅也越高。2017年稅率為10%到39.6%，共7個檔次。如果在購房後一年以上兩年以內賣掉，所得利潤則按長期資本所得稅繳納。這個稅率一般是15%，高收入階層是20%，低收入階層則不需要繳納此稅。若持有房屋兩年以上，且此房是賣房者自住房，則有25萬美元（1美元約合6.9元人民幣）的利潤免稅額，夫婦共同申報，免稅額為50萬美元。而如果是二套、三套投資房，則無此免稅額待遇。另外，對於外籍房產持有人在售房時會有10%的預扣稅，可在當年報稅季申報，多退少補。

同時，在美持有房產的成本也相當高昂。首當其衝的是房地產稅。房地產稅率由當地政府決定，各州有差異，同一州內不同郡市之間也可能不同，具體計算起來比較複雜。在紐約，除曼哈頓島之外，一般而言，房產密度較高或者商業較發達的郡縣，房地產稅相對會低些。比如長島，價值在200萬至300萬美元左右的房產，房地產稅一年就可能要3萬至5萬美元。另外，由於房地產稅中有一部分是教育費用，好學校周邊的房子，房地產稅也會因此增加。

其次是物業費。公寓樓物業管理公司收費不低。紐約皇后區森林小丘一套兩居室的使用權公寓，一年物業費8000至1.4萬美元左右；如果是產權公寓，一年房地產稅加物業費也會在1萬美元左右。獨立房還要支付剪草坪、掃雪等費用（如果自己不做的話），一個季節下來也需要1000美元左右。如有不慎還會吃市政罰單，比如丟垃圾不合規，罰款300美元等。

第三就是房屋保險。為防火災、颶風等天災人禍，房子必須買保險。一般房險每年在750至2000美元左右，如果出租房裡有2至3家人住，保險也會增加。房屋修繕和維護費也不低。房子裡的地毯、地板、中央空調、冰箱、洗碗機、洗衣機、乾衣機、灶臺和微波爐等，出租了也需房主維護修理，到使用壽命年限則需全部翻新更換，水、氣、電、供暖和製冷系統更需維護，獨立房還需維護或更換房頂、外牆、內牆，草坪需要剪草，游泳池需要專業維護等等，而美國人工相當昂貴，動輒幾百數千美元是常事。記者的一位華人朋友在長島買了套6個臥室的豪宅，住進去不久就發現光請人打掃衛生、維護泳池就每月花費不菲，最後索性只住一個角落，泳池也拿塑膠布給蒙上了。

即便是出租，還有空置和租客賴租的風險。租約一般一年一簽，到期租客不續簽，則需整修清理，尋找新租客。要碰上賴租的，需要隔30天書面催租一次，催租兩次後，才可提告，而法庭排期則要在2至3個月以後，法官判其敗訴後還要給他一個月搬家期限，如有孩子，這個期限會更長，至少6個月的租金泡湯。且不說還需要付每小時150至300美元的律師費。

此外，賣房時需交付房產中介佣金、轉讓稅及其他手續費，加在一起約為房價的8%-10%，而當初買房時還支付了房價4%左右的相關手續費用。

顯然，在房價上漲幅度有限的情況下，減去上述種種成本，在美國投資房產要在短期內贏利幾乎是不可能的。傑西·湯說，也有不少美國人買房投資，但大多做長線出租，他們首先關心的不是房價能漲多少，而是房子是否保值，更注重房子的地理位置和交通便利等便於出租的因素，“前提是，租金至少足以支付月供、保險和物業費等”。