近期全國多地的住房政策開始轉向普通消費品促銷導向，被認為能促進社會消費的“商轉公”也屬於此類政策。圖為珠江夜遊的航船駛向廣州塔。攝/焦建
文｜《財經》記者 焦建
編輯｜蘇琦
繼深圳之後，廣州成為全國一線城市中第二個官宣“商轉公”政策的城市。
所謂“商轉公”，其實是商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款的簡稱。其含義是指繳存人申請將其在公積金貸款承辦銀行尚未結清的商業貸款餘額全部轉為公積金貸款。
這種轉換往往需要一定的前提條件。以7月2日，廣州住房公積金管理中心釋出的關於公開徵求《廣州商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》（下稱《意見稿》）的公告，擬面向在廣州擁有唯一住房，且商業貸款已放款5年以上的人群，在原商業貸款銀行同意後，可將商業性住房貸款轉為純公積金貸款。
其相關執行包括多項具體條件，且設立了數個節點。例如，當住房公積金個人住房貸款率(下稱“個貸率”)低於75%時啟動商轉公貸款；當個貸率達到85%及以上時可採取防控措施，包括但不限於實行商轉公貸款額度管控、預約申請等措施；當個貸率達到90%及以上時暫停。
多位業內人士對此指出，廣州此次啟動相關政策的背景與深圳類似，其公積金“蓄水池”的水位較高，且購房者對房貸利率降低的需求活躍。
以廣州為例，在《意見稿》釋出前幾天，廣州住房公積金管理中心在完成年度結息後公佈的資料顯示，職工住房公積金賬戶存款利率按一年期定期存款基準利率1.5%執行，其間(2024年7月1日至2025年6月30日)共向繳存職工支付利息44.72億元，同比增長7.40%，再次刷新歷史紀錄。對比2024年度的支付年度利息41.64億元，相當於廣州一年支付利息增加近3.1億元。
繳存總額和繳存餘額增加，而個貸需求減少，這被認為是前述廣州《意見稿》出臺的基礎背景。此外值得提及的是，廣州啟動“商轉公”的一個重要原因還是為了促進消費。
《意見稿》對此明確提出，為充分發揮住房公積金制度支援保障作用，減輕繳存人住房貸款利息負擔，促進社會消費，結合廣州市實際情況，制定本實施辦法。廣州住房公積金管理中心也在解析相關政策時指出，此公告擬施行，背後是為減輕繳存人住房貸款利息負擔，促進社會消費。
事實上，按照業內的一般觀點，商貸轉為純公積金貸款的市場訴求雖一直比較強但未實施。近期紓困政策開始轉向的背景是，在住房迴歸居住屬性、一般商品後，剛需和剛改主導。此外，近期住房政策也開始轉向普通消費品促銷導向，比如各地各種展銷會、以舊換新，國補覆蓋，城市更新補短板等，商轉公也被認為屬於此類政策。
“在公積金水位(繳存餘額)比較高的情況下，個貸率低於警戒線(低於85%)並啟動商轉公，既可以降低購房人的月供負擔，也能有效減少借款人提前還款。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則對《財經》解析稱，“在商業貸款利率和公積金貸款利率差距不大的情況下(大部分存量商業貸款已收縮至1個百分點左右)，對銀行來說，同一家銀行內平移，留住客戶的同時，利息損失不大，還能吸引新增客戶。”
此外，其也指出只有純商貸的自住房、唯一住房才能滿足商轉公條件，這部分人群很大程度上是之前購房的年輕人或新市民，他們不具備公積金貸款條件，或當時因商品房銷售政策限制或申請冗餘而未貸款。這部人申請商轉公，有明顯的降成本、促消費政策意圖。
攝/焦建
廣州住房的整體銷售態勢也可對此進行作證。根據相關資料顯示，6月廣州總價在200萬元以下的二手房佔比45%，200萬-300萬元的佔比21%，合計佔比66%。剛需購房絕對主導，這些人群不僅對購房門檻敏感，對房貸月供也較敏感。
再以深圳為例，其在6月初公佈的《深圳市提振消費專項行動實施方案》中，其實也針對租購房方面提出，深圳將擴大住房公積金使用範圍，在本市範圍內購買住房符合條件的，可申請提取一次住房公積金用於支付購房首付款。此次調整亦被認為是順應了大力提振消費、更好滿足住房消費需求的大背景。
在此基礎上，亦有部分市場人士認為，《意見稿》落實後，隨著有意申請商轉公的市民增多，也可以倒逼商業銀行進一步下調房貸利率，從而帶動房貸利率的整體下調，進一步支援市場購房需求。而從供給側來看，也不排除降低房貸壓力後，此前部分急賣房源可能放緩拋售腳步，從而在一定程度上穩定房價。
除了深圳及廣州先後啟動商轉公政策，據《財經》不完全統計，全國目前已有30多個城市啟動這一政策，包括成都、重慶、太原等多個城市。
在此背景下，北京、上海及杭州等地是否會啟動跟進，亦備受市場關注。而以北京為例，其住房公積金資金使用率一直處於相對高位，推進商轉公被認為或暫時不具備空間。
責編 | 張雨菲
封圖來源 | 視覺中國