七月的二手樓市，可能要急轉直下了

2025-07-06 05:39 起點財經

作者：巧克麗麗
來源：真叫盧俊（zhenjiaolujun0426）
文章已獲授權
今天的選題我壓了三週，甚至一度想放棄，畢竟今天的二手氛圍來之不易
但當我看到一些關鍵資料一降再降、一些趨勢漸已成形的時候
有些話也到了不得不說的時候
尤其當我看到那些鼓勵房東撤牌、揚言樓市要大漲的調調的時候
我在想如果真有房東聽進去這些意見，真的放棄眼前準備下定的客戶
那不是害死人麼
因為真實的成交情況早就默默轉身了
這裡的真實成交就是之前跟各位提起過的轉定單
也就是購房者決定掏錢買房的那一刻簽訂的轉定合同
這份資料來自鏈家，我們也只敢用鏈家的，一來資料乾淨、二來鏈家市佔穩定在24%
相當於說你可以透過這份資料看到全市1/5成交樣本的即時波動
這也是為什麼我站在新政後首周敢跟各位說成交炸了
在首次出現單日破千的時候又跟各位說後面還有單日破千的時候
依然沒有邀功的意思，依然想說的是
這份轉定單資料會提前兩到四周告訴我們接下來的二手成交走勢
這是我今天依然能在這跟各位叨叨的原因
不過這也是真正讓我焦慮的地方
因為目前來看真實的二手成交
01
已經連跌三週，且降幅近40%
是不是跟各位體感完全不同
我們中的很多情緒還停留在六月二手成交爆棚的氛圍裡
新政後的成交確實炸了、六月二手總量也確實來到新高
但如果各位還記得兩週前的一篇關於新政可以持續多久的稿件的話
這裡面我說過是新政就有有效期，無非長短
那現在我們正在經歷的就是他的下行階段
我第一次看到下滑大概是在三週前
那是首次下滑，而且那周連日暴雨，還看不到趨勢
沒想到三週過後看到的資料是成交連跌三週

不出意外的話本週資料也在1000-1100套之間
這個量級基本跟今年的小陽春持平，也不差的
只不過相比上海多年未有之的政策，所以這個回落比想象中快

最扯的是成交跌幅最大的就是新政後第四周，6月17日-6月23日
這週上海進入梅雨季，連日的暴雨，沒想到這還真能影響成交
鏈家的小哥跟我說那周原本預約帶看的客戶都取消了
沒有帶看自然哪來的成交
那這個跌幅意味什麼
截至上週的1088套這個資料，對比新政首周的1793套下浮39%
也就是說新政後首周原本10單的買賣，現在只能成交6單
而這些跌幅未來一兩週內都會和大家在網籤裡見面
整個七月的網籤資料也可以從這初見端倪
不管網籤會後置兩週還是四周，七月網籤應該都建立周均千套的轉定單上

按周均1000套算，七月是將近4000套轉定單

再按鏈家24%市佔算，那七月成交規模接近1.6萬套，對比六月就是三成的降幅
當然這都是毛估了，想要跟各位房東說的
首先趨勢下行，這是客觀規律
其次對比高點下浮四成、全月來看大概下浮三成
量如果都沒漲，價格各位懂得
所以如果再有人跟你說撤牌說後面還要大漲，不要理他，他願意撤讓他自己撤
這是請各位七月房東要小心的第一件事
02
500萬以下的房東尤其要小心
這個價格段一直是我們二手市場裡的成交主力
不管是轉定單，還是每月網籤，這個價段成交佔比都能達到七成左右
所以哪怕同樣的降幅，500萬價格段的成交流失也是最讓人頭疼的
而這也是需要提醒各位500萬價格段房東的地方
因為目前這個價格段下滑的最迅速
可以看到對比高峰時期，500萬以下的剛需成交的下滑幅度已經超過40%
這撥成交大勢裡，成也剛需、去也剛需
可以看到剛需正在被快速消化
你要說這件事從什麼時候開始的
對不起，還是從上海入梅那周開始的
6月17日-23日，這周500萬以下價格段環比上一週下滑22%
你可以理解為每5個轉定單客戶就有1個消失
站在房東角度那就是賣房機會打八折
這還是入梅那周單週的環比情況
以更新到上週的資料對比新政首周，就是上面說的40%
相當於原本10個客戶現在只剩6個
網籤資料滯後性帶來的資訊滯後
如果是平常時刻無所謂，但這種市場轉向已然眼前的時候
當每位房東邊看市場邊做自己賣房決定的時候，各位剛需房源房東應該關注起來這個數字，不要衝動跳價
兩週前我中介朋友蘇蘇跟我說她對接的房東現場跳價五萬
房東跟她說他感覺市場成交非常火爆，單日網籤破千、六月要破兩萬….
最後跳價沒成功，目前房東還在等下一位出價更高的客戶
六月成交火爆是沒錯，但市場變化非常快
當你預判錯了後面的走勢，那後面結果就是
你pass掉的那個客戶是你今年以來出價最高的客戶
這是兩週前，我相信現在市場依然可能會出現這樣的情況
想對房東們說，尤其是五百萬左右的房東
賣房要趁早
03
目前來看下行趨勢已定
這倒不是從前面的趨勢來看的
而是目前停留在市場裡的看房人數
也許個別小區的稀缺戶型不缺客戶看房之外
市場上大部分客戶看房人數是在漸漸下滑的
我把四月以來每週末的看房人數放在一起各位可以感受下
現在的看房人數基本也回到小陽春的狀態

©上海鏈家4月以來各週末看房人數

依然是資料變化的客觀規律
但對於現在正在賣房的房東而言需要格外注意
因為後面來看你房子的人在變少
而這方面我真正著急的點還不僅僅是看房人數
因為本來七月八月就是成交淡季
而是這樣的二手氛圍裡絕大部分房東不知道實際的成交量以及看房人數都已發生改變
最明顯的表現就是不斷收緊的議價空間
一般什麼時候才會收緊議價空間，不就是看漲市場的時候麼
注：紅色示意新政前，綠色示意新政後
新政後幾周議價空間收窄是有底氣的
如果後續成交還可以走高，哪怕企穩，議價空間都該收緊
但現在不是
議價空間還維持低位的時候，成交量已經大幅下滑
換句話說你眼前的客戶談價5%，你嫌談的太狠拒了TA
當你跟自己賭一把後面還有議價空間更小的客戶
其實後面帶著成交意圖的真客戶已經大幅減少
這樣的案例我也聽說了一些
顧村某三百萬房東最後議價空間卡在4.5%還是5%的時候，房東想了想不談了
那幾天正好是上海六月二手成交破兩萬套的新聞滿天飛的時候

截至到昨天他還沒等到第二個坐下來談的客戶

真的很神奇，資料反應什麼問題，你就能在自己身邊更大機率碰到這樣的案例，二手市場真的是用腳投票的市場
當這些房東以為接下來市場還會進一步上行的時候
其實目前的市場已經無法支撐這樣的事情發生
04
這是篇著急的文字
著急的不是文字本身
而是當我看到我們從四面八方聽來的預估和真實的市場之間正在形成巨大的裂谷
已經上岸的房東已經安全趟過去

還沒有賣房打算的房東也無所謂

要緊的是此時此刻正徘徊在裂谷邊緣的客戶
當你以為自己在走上坡路的時候，其實眼前的市場正在發生分裂，這是我著急的地方
現在飄在市場上最真實的情況是什麼
市場上低價房源已經消耗殆盡
新掛牌房東的心理價位都要踩著上套成交價
而新進場的客戶也要踩著上套成交價，不然不會談價
你會發現市場波動期，買賣雙方對市場的不同預期最後會成為橫亙在買賣雙方的最大絆腳石
這裡面真正的贏家就是誰最先認清現實
成交趨勢連跌三週，後續轉向的可能微乎其微
現在這個六月成交已經是近幾年最好的六月了，原本淡季裡能有這樣的成交已然難得
只不過說後面的趨勢跟你想的不同
如果你真的要賣房，請早做打算
轉定單資料的真實性以及這個資料市佔規模帶來的可參考性經得起考驗
從始至終我要說的還是那句話
抓住視窗期
05
今天還打算多說一點
最近約飯的人有點多，也不僅僅是中介和信貸老師
還有二級市場的投資者
其實從他們的視角來看房地產會更加骨感
讓我沒想到的一點是他們對於樓市回暖的評判標準居然也是我們日常關注的二手
在他們來看二手市場是目前市面上最為關乎需求端的資料
所以今天的資料來的比各位想的還要重要
不管是新房還是二手還是土地
不過資方的人也提醒我一點，也是以往資料文裡提到過的
是資料波動就有規律可循
是新政效果就有效力期
目前來看上海的二手市場的波動還在預估範圍內，沒有出現異常波動

哪怕是後續成交走低，也是規律使然

倒不是找補，而是一分為二的看
各位如果擔心二手市場，大可不必
如果各位真的賣房，那得抓抓緊

關鍵詞
房東
市場
資料
鏈家
議價空間


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