瘋狂併購背後，碧桂園物業的千億野心

2025-07-04 17:31 領峰創投會

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來源 | 伯虎財經（bohuFN）
作者 | 唐伯虎
伯虎點睛：物業公司想要走得遠，首先需要走得穩。
物業這件髒活，在房地產高歌猛進的年代，一度被人視作雞肋，不屑去做。
可誰能想到，就這三年光景，物業服務作為碧桂園增長的“第二曲線”，在併購的驅動下，一路爬升，市值甚至超過了地產主業。
一系列資本運作的背後，神秘80後接班人楊惠妍的管理風格閃現——戰略堅定，執行如颶風狂掃。
問題是，斥資千億收購，陸續吞下彩生活鄰里樂與富力物業，將盤子做大之後，碧桂園物業未來的前景真有想象那麼好嗎？
碧桂園物業前傳
碧桂園物業服務板塊，曾經是由太太團把持。
早先，碧桂園集團董事會有楊國強牽頭，包括楊貳珠、蘇汝波、區學銘在內的幾名執行董事均是楊國強的創業夥伴。
2004年，碧桂園物業服務創立之初，唱主角的則全是楊國強這些創業夥伴的太太們。
與集團股東相對應，楊國強配偶楊豔池牽大頭，持股52%，楊貳珠配偶周寶淡持股12%、蘇汝波配偶黎杏梅持股12%、區學銘配偶辛少珍持股12%、張耀垣配偶盧如蘭持股12%。
可以說，這個階段的碧桂園物業，定位還是輔助。男人們在前面建房子賣房子，妻子們也沒閒著，搞物業，就相當於幫著做售後了。
2005年，楊惠妍從美國俄亥俄州立大學畢業，獲得市場營銷及物流專業學士學位後，進入碧桂園，擔任採購部經理。2006年6月，楊惠妍透過股權控制關係間接持有碧桂園物業50.141%股份，並擔任董事長，直接參與公司的重大經營決策。
那一年，楊惠妍才24歲，物業成為她接手練兵的第一塊業務。
彼時，憑藉農村包圍城市，主打下沉市場，加上高週轉與高激勵刺激效率，碧桂園地產主業突飛猛進。2015年，碧桂園的銷售收入為1402億元，2016年突破3000億元，2017年則達到5508億元。
2018年上半年，它的銷售額已超過4000億元，全年有望突破8000億元，萬億規模近在咫尺。
勢頭卻在這一年下轉，一系列流血事件帶來警示。
2018年4月到7月，從廣西崇左、上海奉賢、到安徽六安，碧桂園三處工地連續發生坍塌事故，8人死亡，多人受傷。
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（圖源：網路）
碧桂園集團被推上風口浪尖，“高週轉”從一個成功學經驗，轉而露出它的另一刃——過度追求高週轉，高效率的結果是，安全與質量被漠視。
內患中，碧桂園還面臨一個嚴峻的環境，信貸收緊，融資不易，房地產市場由增量轉存量，紅利消失，去哪找穩定的現金流呢？
正好，物業管理，憑藉服務數量眾多的業主，一躍成為資本市場的寵兒。將資產證券化，能多融錢，減輕資金壓力。地產商們自然是趨之若鶩。
也就在這一背景下，2018年，碧桂園物業被分拆後登入港交所上市。
這一段，算是碧桂園物業的前傳。它在關鍵時刻成為了碧桂園的融資法寶。
2018年年底，楊惠妍也升了一級，成為聯席董事長，協助父親楊國強處理集團日常工作。
擴張之路
但即便是拆分上市了，碧桂園物業，依然是母公司的附屬品，並未真正獨立。
它的首份招股書就披露，2015年應收賬款為5.36億元，其中3.9億元的應收賬款來自關聯方碧桂園集團。
為了打消審查機構對於關聯方的顧慮，碧桂園服務還曾在招股書中承諾：碧桂園集團截至2020年12月31日止三個年度，各年就碧桂園物業管理服務應付的最高年度費用將分別不會超過人民幣2.941億元、3.6億元以及5.118億元。
不能再抱緊自己地產業務的大腿了。
房地產背景給了這些物管公司底數保證，撐起了規模，但提升第三方業務佔比是大勢所趨。
碧桂園服務執行董事總經理李長江在接受時代週報採訪時透露，用了三年時間，他們將第三方物業的10%佔比，提升到了50%。
這一比例的提升，背後正是楊惠妍馬不停蹄的併購。
2019年到2020年期間，在楊惠妍的主導下，碧桂園服務收購佛山元海嘉凱城物業等7家物管公司，以及山東滿國康潔70%的股權、福建東飛60%的股權；還花48億吞下藍光嘉寶服務。
2021年以來，“大魚吃大魚”的場景不斷上演。
33億人民幣，楊惠妍將“物業第一股”彩生活服務集團旗下鄰里樂100%股權拿下。
49億人民幣，併購藍光嘉寶服務。
100億人民幣，拿下富力物業。
據業內訊息，其實恒大物業，碧桂園服務也嘗試吞下，只不過是價錢沒談攏。
據伯虎財經不完全統計，2020年至今，碧桂園物業已斥230多億，用於併購。
楊惠妍瞄準的這些大魚，都有一個類似的困境：需要靠出售業務，來緩解地產主業的資金緊張。也可以說是一個抄底的時機。
買買買的成果是顯著的。
財報顯示，2021年上半年，碧桂園服務實現總收入同比增長約84.3％，突破115.6億元；截至6月30日合同管理面積約12.1億平方米，全國性地域覆蓋進一步擴大。
物業公司在管面積越大，資本市場越認可，碧桂園服務市盈率遠高於大多數從中小房企分拆出來的物業公司。
即便有人說富力物業不值100億，但對買家來說，借併購故事提升了整體市值，依然是划算的。
就這樣，截至2021年10月12日收盤，碧桂園服務（06098.HK）物業市值2010億港元，超過了地產主體碧桂園（02007.HK）的1742億港元。
新故事何在
大舉併購之後，能否順利整合？物業公司想要走得遠，首先需要走得穩。服務質量可能是留給楊惠妍的新題。
更重要的問題在於，跑馬圈地之外，碧桂園服務的新故事究竟要如何講？
彩生活可能是前車之鑑。
起初彩生活也是依靠併購大肆擴大物管規模，可最後被“用網際網路思維提高增值服務”給拉垮。
據官網資訊，碧桂園服務的業務大致分為物業服務（含住宅與非住宅）、社群增值服務（含房屋經紀、保險服務、生活團購）、其它政府與企業的訂製服務。
增長點明顯落在社群增值服務上。
可是社群真的有無限的想象空間嗎？
業主連物業費都懶得交，還願意用其它增值服務？買菜找社群團購不香嗎，還要碧桂園的貴得離譜的鳳凰優選？物業的APP真的有人用嗎？
新零售業務也一直是楊惠妍帶隊的板塊，從鳳凰優選、到碧優選，持續發力社群零售，但至今未見成效。
按照碧桂園服務的公開計劃，2021年到2025年五年內，收入和利潤都要實現年複合增長率50%以上的增長，以達成“千億營收”目標。
可，物業的模式，究竟能撐得起“千億營收”嗎？
參考訊息：
1. 地產人言：碧桂園服務開啟“買買買”模式，再收購四川和盟物管 
2. 中國企業家：碧桂園高高在下
3. 稜鏡：分拆物業上市，地產公司的新資本遊戲

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碧桂園服務
2018年


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