文丨金融八卦女作者：月月
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房地產行業很少有父子二人各立門戶，富力的張力和實地的張量是個特例，最近，這對父子檔好巧不巧地同時傳出了新訊息。
5月13日，有媒體引述一位知情人士稱，富力地產聯合創始人之一張力的兒子張量，因涉及貸款糾紛而被禁止出境。
同一天，富力地產旗下酒店資產——廣州富力空港假日酒店二次拍賣結果揭曉，雖然第二次拍賣的價格2.2億元僅為評估價的5.6折，且引來超2200次圍觀，但最終還是無人報名出價，再次流拍。
經歷過房地產的黃金時代，2019年時，張力父子身家還曾高達240億，富二代張量也是和王思聰齊名的“京城四少”之一。
但令人唏噓的是，曾經有多風光，如今就有多慘淡，短短幾年間，這對地產父子檔就雙雙陷入了債務深淵……
1.
/ 債務纏身的“地產二代”，
自己給自己“輸血” /
先來聊聊“地產二代”張量被禁止出境的事兒。
據這位知情人士透露，杭州一家法院上個月對張量下達了出境禁令。法院表示，張量未能履行實地地產的借款擔保，而他是實地地產的控股股東。該人士稱，法院早些時候裁定張量對這筆債務負有責任。
據報道，其實這筆貸款的爭議可以追溯到2022年，當時，債權人中建投信託因為一筆11.6億元的借款，起訴了實地地產、旗下幾家子公司和張量。
天眼查顯示，杭州市中級人民法院對於這起金融借款合同糾紛中的幾個被告，採取執行措施，執行標的為1.75634億元。2023年6月30日，浙江省高階人民法院就該案審理終結。
這事歸根究底，還是2021年實地地產陷入資金困局的後續，這也是房地產行業近幾年困境的一個縮影。
早些年，張量曾經一度是“地產二代”裡的創業典範，2006年才25歲就創辦了自己的房地產公司——實地地產。
一開始，實地地產也沒在業內幹出啥名頭、體量也小，直到2015年時突然豪擲超34億，一口氣在廣州拿下6塊地，開發出常春藤專案，次年銷售額就突破了百億大關，並在2017年以200億銷售額進入房企百強名單。
發展勢不可擋，實地地產把上市提上了日程，但那兩年房地產生意已經開始逐漸不好做了，疊加IPO折戟和超高的負債率，到了2021年，實地地產商票違約風波爆發，資金危機一觸即發。
不過作為家底雄厚的“地產二代”，張量這兩年也沒閒著，還是在想辦法自己給自己“輸血”。
張量手裡還有一家以煤炭為主業、總資產超千億的港股上市公司——力量發展，是老爸張力送給他的，超過六成的股份由一家註冊在海外的離岸公司實體持有，全部都由張量掌控。
從2021年底開始的大半年內，力量發展就接連出手，收拾實地地產的債務爛攤子。光2022年，力量發展就花費了8.09億元，收購了實地集團旗下的物業組合。
最近的一次是去年11月，力量發展又宣佈旗下子公司力量秦皇島已與實地地產旗下珠海實地簽訂協議，收購茂名晟大及茂名晟城各自的100%股權，總代價為7000萬元。
要知道這兩個專案的業績情況並不好，截至2023年年末，茂名晟大淨虧損592.4萬元，茂名晟城淨虧損8000元，如果單純從投資角度考慮，其實並沒有啥“錢景”。
但誰讓力量發展這個“煤老闆”是自家的，所以才能不斷給實地地產“輸血”，有網友還調侃說：
“說來說去，家裡有礦才是穿越週期的壓艙石！”
2.
/ 兒子債務壓頂，父債也不好還 /
張量在坊間有一個外號，叫“富力太子”。據說實地地產爆雷時，維權的人就直接衝到了富力大廈，要張力“子債父償”。
兒子有難，父親拉一把也在情理之中，但不是張力不想幫，而是救實地實在是力不從心，因為他的富力地產早就自顧不暇了。
富力地產在房地產行業裡是一家很特殊的公司，實行“雙老闆”制，李思廉主管公司財務和市場營銷，張力負責專案開發和工程管理，兩人分別持有富力地產28.97%及27.77%的股份。
趕上了房地產發展的黃金時代，千禧年後富力從大本營廣東北上發展，曾以天價32億成為新的“天價標王”，2005年在港交所成功上市，次年銷售過百億，並形成了住宅、商業雙發展的業務格局。
那十幾年間，富力的生意越做越大，甚至做到了國外，發展勢不可擋。2017年，富力以近190億元的總價從萬達手中收購了73家酒店資產，成為全球最大豪華酒店業主。
但這筆“世紀交易”後，富力地產開始“一蹶不振”，債務持續飆升，到2019年時淨負債率已經衝高到了200%。
而且債務壓頂的同時，富力的業績也開始持續虧損，從2021年至2024年，四年累計淨虧損達到了700億元，這個數目看起來多少有點驚人。
為了還債，這些年富力地產一邊抓銷售，全員賣房回籠資金；一邊大肆出售資產，最佳化現金流。
比如去年，富力就以8億美元的價格，把英國“敦One”專案賣給了“重慶李嘉誠”張松橋；年底，自家的“煤老闆”力量發展，也幫忙“輸血”以約10億元買下了富力在秦皇島地標專案。
最大一筆是淡馬錫旗下基金申請對富力子公司清盤，導致這家公司旗下的68家酒店及一棟寫字樓被接管，而這些資產正是當年萬達酒店資產包的一部分。
近幾年，富力一直在努力的“回血”，但還是遠遠不夠覆蓋債務。雪上加霜的是，在富力陷入債務危機的這幾年，作為創始人之一的張力也面臨著法律上的麻煩。
2022年，張力被行賄當地官員，以加快他的一個地產開發專案的進度。2023年7月，張力承認存在行賄的不當行為並支付5萬美元的罰款，隨後被放回國。
年底，陷入輿論風波的張力辭任富力地產董事及行政總裁，但仍是公司二股東。
子債還不了，父債也不好還，這對地產父子檔，就這麼雙雙陷入了債務困境……
3.
/ “地產二代”接班現狀：
從風光無限到“最慘二代” /
中國房地產行業高速發展了三十餘年，很多民營房企創始人，都成了坐享時代紅利的地產大佬，隨著他們逐漸老去，二代接班也被提上了日程。
於是一眾“地產二代”紛紛走向臺前，比如桂園的楊惠妍、世茂集團的許世壇、藍光發展的楊武正等，只是這幾年地產生意不好做，連帶著這些二代的日子也不好過了。
就拿碧桂園的楊惠妍來說，早在2005年，她就收到了老父親楊國強的全部股權，年僅25歲就以1300億元身家成為“中國內地女首富”。
在十幾年的歷練後，到了2023年，41歲的她終於從父親手中接過“帥印”，成了碧桂園的掌門人，但此時，曾經被稱為“宇宙第一房企”的碧桂園也陷入了債務危機。
2023年10月，碧桂園就聘請財務顧問進行債務重組，但進展十分緩慢，直到今年1月才公佈境外債務重組的關鍵條款，涉及債務164億美元。
境內債務方面，今年4月曾有媒體報道，碧桂園對旗下9只債券的兌付方案進行調整，涉及本金金額約135.17億元，意在為制定削債方案爭取更多的時間與債權人進行談判。
前不久的月度管理會議上，作為集團董事會主席，楊惠妍說要“砸鍋賣鐵保交房”。
還有藍光發展的“地產二代”楊武正，2021年從老父親手中接下了藍光集團的董事長的位置，那一年他才26歲。
然而剛接過重擔不久，藍光就爆雷了，深陷債務危機。在當董事長的兩年裡，不僅公司被摘牌、終止上市，他自己背上了“430次被執行，562次限高”。
幾年前還風光無限的“最年輕房地產董事長”，一轉眼就被網友調侃是“最慘房二代”。
從這些“地產二代”們接班的情況的來看，個人的能力固然重要，但他們面對的，或許是比父輩們更復雜的局面，有網友就曾經調侃說：
“走進真實世界的地產二代們。面對的是一個個名副其實的爛攤子。”
企業是時代的產物，一代人有一代人的使命，父輩們憑藉規模擴張和冒險精神“打”下江山，而如今市場邏輯已變，二代們既要消化高槓杆遺留的債務，又要適應低增長、強監管的新環境。
“打江山”靠膽識，“守江山”靠定力。前者是開疆拓土的豪賭，後者則是精耕細活的修行。
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