Zillow美國房市熱度指數顯示哪裡是“買方市場”？哪裡是“賣方市場”？2025年美國房產有哪些關注點？

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根據 Zillow 最新發布的《市場熱度指數》（Market Heat Index），全美各大都會區的房地產市場競爭程度存在顯著差異。該指數追蹤了美國 200 個大都會區的房地產市場狀況，分析房價變化、庫存水平、房源在市場上的停留時間以及買方需求等多個指標，並最終得出評分，以衡量當地房地產市場的強弱，即市場的“冷熱”程度。

這一評分也反映了市場的“競爭性”。一般來說，市場越熱，越有利於賣方，而市場較冷時，買方則擁有更大的議價空間。根據 Zillow 的模型，得分超過 70 的市場被歸類為強勁的“賣方市場”，55-69 之間屬於“賣方市場”，44-55 為“中性市場”，28-44 為“買方市場”，而得分低於 27 的則屬於強勁的“買方市場”。

在 Zillow 追蹤的 200 個大都會區中，紐約州羅切斯特（Rochester, NY）以 146 分的高分成為全美最熾熱的賣方市場。加州聖何塞（San Jose, CA）緊隨其後，指數為 120 分，而舊金山（San Francisco, CA）則以 91 分位列第三。

其他賣方市場還包括康涅狄格州的哈特福德（Hartford, CT）、紐約州的錫拉丘茲（Syracuse, NY）、康涅狄格州的布里奇波特（Bridgeport, CT）、紐約州的布法羅（Buffalo, NY）、新罕布什爾州的曼徹斯特（Manchester, NH）、馬薩諸塞州的波士頓（Boston, MA）以及紐約市（New York, NY）。

相較之下，一些城市的買家則擁有更強的議價能力。Zillow資料顯示，在全美 200 個大都會區中，德克薩斯州的博蒙特（Beaumont, TX）是最冷的市場，指數僅 9 分。

其他典型的買方市場還包括密西西比州的格爾夫波特（Gulfport, MS）、喬治亞州的梅肯（Macon, GA）、德克薩斯州的布朗斯維爾（Brownsville, TX）、印第安納州的埃文斯維爾（Evansville, IN）、華盛頓州的肯納威克（Kennewick, WA）、德克薩斯州的朗維尤（Longview, TX）、德克薩斯州的拉伯克（Lubbock, TX）、阿拉巴馬州的莫比爾（Mobile, AL）以及佛羅里達州的開普科勒爾（Cape Coral, FL）。

如果你對這一指數感興趣，孫斯陶建議你可以前往 Zillow 官網，檢視自己關注地區的市場評分，並深入瞭解 Zillow 模型的研究方法，以便更準確地評估當地房地產市場的競爭情況。

巴菲特旗下的伯克希爾·哈撒韋（Berkshire Hathaway）最新預測指出，2025 年美國房地產市場的主要挑戰仍將圍繞房貸利率、房價和供應短缺這三大因素展開。

自 2022 年以來，美聯儲連續加息，30 年期固定房貸利率從 3.2% 飆升至 7% 以上，並在 2023 年維持高位。儘管 2024 年有所緩解，但 2025 年利率仍可能保持在 6% 以上。

伯克希爾·哈撒韋的報告顯示，高利率和供應短缺已導致市場失衡。許多買家因負擔能力問題持觀望態度，而幾年前就已鎖定低利率房貸的房主也不願出售房產，進一步限制了市場流動性。

根據房地美（Freddie Mac）資料，78% 的美國成年人認為房價高昂是購房的最大障礙，而 28% 的潛在買家表示他們甚至難以拿得出首付款。

儘管市場面臨挑戰，伯克希爾·哈撒韋仍預計 2025 年美國房價將增長 3.7%，而Realtor網站預測 2025 年成屋庫存將比 2024 年增長 11.7%。此外，全美新房建設量預計將達到 110 萬套，較 2024 年增長近 14%。

2025 年美國房地產市場的另一大變數是經濟政策的變化。特朗普已表態將推行一系列新經濟政策，其中包括減少建築法規限制、開放聯邦土地用於住房開發，以增加房屋供應。然而，其關稅和移民政策可能導致建築成本上升，進而影響建築業勞動力供應，並對房價產生潛在影響。

市場分析人士指出，如果新一屆政府成功推動經濟增長和稅收改革，可能會提高美國家庭收入，從而改善購房者的負擔能力。然而，具體影響仍取決於政策的執行力度和市場反應。

根據美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，簡稱NAR） 1 月 24 日釋出的報告，2024 年全美成屋銷售量僅為 406 萬套，創下自 1995 年以來的最低水平。NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun （勞倫斯‧尹）指出，儘管美國人口在過去 30 年增長了 7000 多萬，但房屋銷售量卻跌至歷史低點，主要原因在於高房價、高利率及房源短缺。

NAR 報告還顯示，2024 年美國成屋銷售的中位數價格達到了歷史最高的 40.75 萬美元。儘管 12 月首次購房者比例上升至 31%，但全年平均比例僅 24%，遠低於歷史平均水平 40%。

與此同時，房地產網站Redfin的資料顯示，2024 年房屋的平均銷售時間已延長至 52 天，為近兩年最高。而部分貸款公司預計，隨著購房者逐步適應 6%-7% 的房貸利率，2025 年房市或將逐步回暖。

有些市場觀察人士目前預計，儘管美國房價不會出現大幅下跌，但漲幅將有所放緩，而庫存增加可能會為購房者提供更多選擇。孫斯陶認為，2025 年美國房地產市場仍將面臨高利率、房價上漲和庫存短缺等挑戰，但隨著市場逐步適應高利率環境，買賣雙方的觀望情緒可能會有所緩解。具體市場走勢如何，還需進一步觀察。

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