美國商業地產：多單元住宅供應過剩，辦公室違約率創紀錄

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　美國商業地產市場持續動盪，不同資產類別呈現出顯著分化趨勢。多單元住宅市場面臨吸收率下降，而辦公室市場則因遠端辦公普及，違約率飆升至歷史新高。

　　根據美國人口普查局最新的《多單元住宅市場吸收調查》（SOMA）報告，2024年第二季度新建公寓竣工後三個月內的吸收率為55%，雖較上季度的50%略有回升，但遠低於疫情期間的75%峰值。同時，新建公寓數量從2023年的83,140套增至118,600套，創下近年來新高。

　　供應激增的同時，需求增速未能跟上，導致2023年第三季度一年吸收率降至93%，低於2021年的98%。儘管長週期內需求仍存，但短期供過於求的局面加重了市場壓力。

　　辦公室市場狀況更加嚴峻。據《洛杉磯時報》和《彭博社》報道，截至2024年10月，美國辦公室市場商業抵押貸款支援證券（CMBS）的違約率攀升至9.3%，遠高於2023年的5.7%。這一紀錄顯示企業大幅縮減辦公需求對市場帶來的衝擊。

　　洛杉磯市中心的辦公室市場尤為典型。根據CBRE Group資料，當地寫字樓整體空置率高達38%。遠端辦公模式的普及使許多寫字樓租金下跌甚至遭拋售。

　　儘管寫字樓市場承壓，全美商業地產價格在2024年第四季度初有所回暖。據CoStar資料，10月商業地產重複交易總額達101.8億美元，同比增長7.2%。高等級資產交易比例也從2023年的56%增至59%。

　　不過，分析人士指出，寫字樓和零售物業仍面臨結構性挑戰，而利率政策的不確定性可能成為市場復甦的主要障礙。

　　為應對困境，各類資產正探索轉型路徑。例如，孫斯陶注意到，洛杉磯市中心部分老舊寫字樓正改建為高階住宅或混合用途專案，以緩解空置壓力。而多單元公寓市場的當務之急是解決短期供需失衡問題。分析人士預計，隨著新建公寓逐步吸收，市場或將在2025年恢復平衡。

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