全美房產銷售反彈，豪宅熱銷助力三年來最大復甦

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美國房地產市場在11月迎來了顯著的復甦跡象。根據全美房地產經紀人協會（NAR）的最新報告，二手房銷售量在當月實現了環比4.8%的增長，達到年化415萬套，比去年同期高出6.1%，創下三年來最大的年度增幅。孫斯陶認為，這一資料反映了自今年夏季市場低迷以來的逐步回暖。

購房需求增長

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）指出，就業機會的持續增加與消費者逐漸適應6%-7%的房屋抵押貸款利率，為購房者提供了信心。同時，市場對美聯儲利率政策的預期已開始影響購房者行為，推動美國房產市場活躍度提升。

房源庫存方面，全美範圍內的待售房屋數量較去年同期增長17.7%，達到133萬套。這一改善雖然仍不足以達到買賣雙方平衡的六個月供應量，但顯著緩解了部分地區房產市場的供需壓力。與此同時，房價中值也隨之上升至406,100美元，同比上漲4.7%。

值得注意的是，約18%的房產以高於掛牌價的價格成交，這表明部分地區的房產市場仍然具有競爭性。東北部和中西部的房價漲幅尤為顯著，分別達到9.9%和7.3%。

不同買家群體的表現

首次購房者的市場參與度有所提升，佔11月銷售總量的30%，高於10月份的27%。這一變化反映出，在市場環境逐步穩定的情況下，新購房者正克服高房價與高利率帶來的障礙。

現金買家在總交易量中仍佔有較高的比例，為25%，但投資者所佔的市場份額下降至13%，低於去年的18%。孫斯陶認為這與租金增長放緩以及對房價頂部的擔憂密切相關。

與此同時，高階房產市場繼續引領增長。售價在100萬美元以上的房屋銷售同比猛增24.5%，而售價低於10萬美元的房屋銷量下降了24.1%。這一現象進一步反映了高收入買家在當前經濟環境中的相對優勢。

區域銷售表現

從美國各個區域來看，各地房屋銷售增幅不一：

東北部：銷售量環比增長8.5%，年化銷售量達51萬套，同比上漲6%。房價中值為475,500美元，同比增長10%。

中西部：銷售量環比增長5.3%，達到年化100萬套，同比上漲5.3%。房價中值為302,000美元，同比上漲7.3%。

南部：銷售量環比增長5.6%，達到年化187萬套，同比上漲3.3%。房價中值為361,300美元，同比上漲2.8%。

西部：儘管銷售量環比持平，但同比增長接近15%，年化銷售量為77萬套。房價中值為628,200美元，同比上漲4%。

2025年市場前景展望

展望2025年，美國房地產市場有望繼續復甦。NAR預計，隨著庫存的持續增加、價格趨於穩定以及房屋抵押貸款利率可能回落至6%左右，房屋銷售將進一步回升。

勞倫斯·雲指出，儘管高利率和高建造成本仍然是市場的主要挑戰，但經濟增長、就業改善和消費者信心的提升將為房地產市場的持續復甦提供支撐。

同時，新房建設的資料也釋放了積極訊號。11月獨棟住宅開工率同比增長7%，建築商透過降價和買斷抵押貸款利率等方式吸引買家，平均降幅為5%。

孫斯陶認為，美聯儲的利率政策將在未來扮演關鍵角色。如果利率進一步下調至5%-6%的區間，將有更多潛在購房者入場。這種預期不僅為市場提供短期活力，也為未來的持續增長奠定基礎。

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