前文所述上一輪上房地產週期性下跌了5年，政府救市花了5年。房價再次抬頭花了十年之久。
再看2007年美國次貸危機爆發，美國房地產開始下降，至2008年金融海嘯爆發，美國房地產斷崖式下跌，直到2013進入谷底，足足下降了6年之久。美國房市再次抬頭是2016年，該輪週期也是10年。
本來，國內房地產2008年也隨著美歐房地產下降而下降，以深圳、廣州、武漢這些一二線城市為例，當年下降了30%左右，也是哀鴻遍野，直到中央政府4萬億救市，加上信貸放水，阻止住房價下跌趨勢。由於天量資金進入房地產，房價節節攀升，直到現如今下跌。
可以說是“4萬億救市”的行政行為打斷了市場節奏，並在十幾年中積累了天量泡沫，導致本輪房市下跌帶有歷史延遲特點，或本輪週期疊加了上輪週期本應下跌而未下跌的因素。
所以，本輪房市泡沫疊加了上輪房市泡沫，可以稱之為“天量泡沫”。一旦破滅，引發的效應也是天量級的。帶來的後果，不僅房市下跌的幅度大、態勢猛烈，而且下跌的時間會更長。
導致本輪房地產下降還有三大因素，一是商品房限售的行政行為阻止了市場早就應該自然下降的趨勢，同時加重了房市泡沫的積累。一旦取消限購，房市下降的烈度也超乎想象，消化泡沫的時間也會更長。
二是本輪房市下跌伴隨著人口下降和老齡化並存。有關資料顯示，人口下降的拐點是2012年。根據國家統計局統計公報中公佈的人口出生數字，2011年至2021年，10年間出生人口下降了三分之一（也有資料說中國的出生人口數量下降了45%）。
與此同時，2022年全國65歲以上人口占比達15%，進入中度老齡化階段。
由此而來，一方面剛性需求逐年減少，另一方面多房人口帶來的房產繼承將大幅增加。——城市房產將出現過剩危機。
三是房地產天量資產 需天量資金救市 難度太大太大。
首先是房地產投資規模太大，消化非常困難。2022年全年房地產投資累計規模超過13萬億元，而上一輪房價下跌前一年（1992年）商品房投資規模僅僅485億元。相比上一輪，本輪房地產積累了天量資產，如果要救市，需要天量資金入市，庫存消化可以說“難於上青天”。
上一輪那麼一丁點規模就消化了10年之久，這次消化的時長恐怕難以預測。
更主要的是，現在國家戰略的重點是科技，是製造業，而非房地產，所以救市的力度有限，也不會允許大量資金流入房市。
此外，現在從中央到地方債務沉重，債務的消化也需要時日。國家也不會放鬆地方債的管控。
所以，不要企望房價很快回穩，更不要指望很快抬頭。
上述四大因素將導致房價持續下跌很長時間。
那麼，本輪房市下跌從什麼時候開始計算呢？
業界有關此次房價下降的起始時間有不同表述，嚴格意義上，本輪下降應該從全國普遍取消“限購”開始計算。
為何這麼說？
因為“限購”是非市場行為，從而扭曲了房市的市場價格變動。只有取消了限購，讓房市迴歸市場，價格的變動才是真實的市場價格。
全國取消限購政策的節點應該是去年9月。
據相關研究機構去年9月16日統計，截至當日除北京、上海、深圳和海南部分城市仍然實施限購，全國主要城市包括全部二線城市已完全取消限購等行政限制性樓市政策。
就此而言，本輪房市下跌還不到一年，可以說才剛剛開始。這種下行趨勢至少要保持5年甚至以上！
就房價下降的幅度來看，現在遠沒有到底。
對比上一輪房價下降的幅度，在以上四大因素綜合作用下，本輪房價下跌幅度至少在50%至60%。
