文|凱風
政策，正在拼命轟油門。
01
刺激，成為主基調。
日前召開的重要會議指出，有效落實存量政策，加力推出增量政策，進一步提高政策措施的針對性、有效性，努力完成全年經濟社會發展目標任務。
要注意的是，下半年關於經濟的重要會議，一般放在10月和12月討論，而這一次放在9月，可謂非同尋常。
直言“正視困難”，政策發力直指要害，超出預期，意味著新一輪大刺激拉開序幕，訊息一齣就直接引爆股市。
這背後凸顯了，拼經濟到了關鍵時刻。
其中，“努力完成全年經濟發展目標任務”的表述備受關注，而在上半年，字首還是“堅定不移”。
今年全國GDP預期目標是5%，上半年經濟增長基本持平。
但下半年以來，“經濟執行出現一些新的情況和問題”，要完成這一目標，政策勢必加碼。
非常時期需要非常之策。
接下來，財政政策勢必跟上，“使用好超長期特別國債和地方政府專項債，更好發揮政府投資帶動作用”是關鍵。
而在資本市場方面，會議強調“要努力提振資本市場，大力引導中長期資金入市“，旨在透過股市帶動財富效應，從而扭轉預期。
在就業方面，前兩天國家層面出臺檔案，提出將就業工作納入政績考核，這在過去也是不同尋常的。
而官方也再次強調，要支援經濟大省挑大樑，更好發揮帶動和支柱作用，
這意味著，以廣東、江蘇、山東、浙江為代表的經濟大省，地位愈發重要。
至於市場傳聞的
10萬億大刺激
，在新的政策強預期之下，也更加引人遐想。
總之，政策最寬鬆，定調最積極，刺激最猛的時候要來了。
02
拼經濟，首要打破房地產下行迴圈。
對此，重要會議強調：
要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、最佳化存量、提高質量，加大“白名單”專案貸款投放力度，支援盤活存量閒置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。
這段對於房地產的定調，直接而有力，與過去有諸多不同，至少透露三大訊號。
第一個訊號，重要會議首提房地產市場“止跌回穩”，態度再鮮明不過。
止跌回穩的前提是“下跌”，這意味著樓市下行走勢引發更多重視。
而要止跌回穩，在於打破樓市下行迴圈，更核心的在於扭轉市場下行預期。
當前，全國各大城市房價普遍面臨調整，商品房成交相比歷史高位大幅下滑，而賣地收入也備受影響。
根據國家統計局釋出的70個大中城市資料，對比去年同期，70城二手房價全線下行，多數城市已回到2018年前後水平，部分城市更是回到10年前。
要知道，2014年是上一輪房地產大週期的起點，2018年則是一二線城市房價“空中加油”的中繼之年。
因此，穩住樓市，穩住預期，在當下比什麼都重要。
03
第二個訊號，嚴控增量、最佳化存量、提高質量，意味著房地產大擴張時代要結束了。
早在去年，國家層面就已做出“我國房地產市場供求關係發生重大變化”的重要判斷。
供求關係之變，說到底是我國房地產市場早已不再是短缺模式，除了個別超大特大城市外，大多數地市都已飽和乃至過剩。
澤平宏觀資料顯示，2023年中國城鎮住房套戶比為1.07，一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12。
在需求方面，房地產最終取決於人口，當少子化與老齡化聯袂而至，對房地產的需求顯然不及過去。
所以，嚴控新增房地產，最佳化既有庫存，以及提高住房建築質量，就成了重中之重。
04
第三個訊號，這一輪政策組合拳，遠超過去，不只是“史上最寬鬆”，堪稱“史上最積極”。
眾所周知，過去幾輪房地產大週期的救市，多數侷限於傳統的寬鬆之策：取消限購、限貸、限價、限售等政策，降準降息等等。
這一次，傳統的寬鬆政策更加“寬鬆”。當前，除了北上廣深等個別城市，幾乎所有城市都已取消限購。
重要會議提出“調整住房限購政策”，是否意味著限購最後的堡壘——北上廣深，也將迎來突破，令人期待。
業內預測，廣州最有希望全面取消限購，深圳次之，京滬再次之。
值得一提的是，這一次，在傳統的寬鬆政策之外，更是少有的祭出新的“殺器”：連續兩次降低存量房貸利率。
如果按照契約精神，房貸簽訂之後，只能隨市場利率而變，不應隨意重新大幅調整。
但是，面對樓市前所未有的大變局，面對房地產對其他行業的衝擊，面對促進消費、提振經濟的大局，存量房貸的調整最終得以成行。（參閱《房貸大降息！非常時期，非常訊號》）
要知道，在歷史上，存量房貸降息只在金融危機席捲而來的2008年出現過，此後15年一直無聲無息。
但這一次，繼去年9月之後，近期我國再一次降低存量房貸利率，兩次合計降低100多個基點，預計每年可節省3000多億的利息支出。
可見，拼經濟到了重要關頭，穩樓市也到了關鍵時刻，政策已經率先探底，史上最寬鬆最積極的政策已經到來。
但政策底、情緒底不等於市場底，市場底也不意味著新一輪上漲的開始。
市場探底是漫長的過程，打破下跌螺旋只是第一步，能實現市場“回穩”已屬不易。
至於“新一輪大漲”，先不要想太多。
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