原創：馮侖（微信公眾號：風馬牛地產研究院）
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01
問：3 月 25 日，杭州奧體濱江國際商務區首宗宅地經過 72 輪角逐，最終由濱江集團以 52 億元競得，樓面價 77409 元/㎡，溢價率 69.86%，登頂杭州最貴地價寶座。據瞭解，一個月前，上海靜安區一宗土地賣出約 16.23 萬元/㎡的高價，天津一宗土地拍出 43449 元/㎡的價格，創 2018 年以來新高。各地城市土拍樓面價越來越高，您覺得哪座城市的房價會最先回暖？
馮叔：最近，天津、杭州、上海等城市陸續出現高單價的土地出讓，甚至部分地塊價格超過了 2018 年之前的水平，被市場稱為「新地王」。我覺得這個現象反映了兩個事實。
第一，中央此前在房地產領域推行的「止跌企穩」政策及其配套措施已初見成效，有效遏制了市場下行趨勢。土地市場的回暖正是這一政策效果的直接體現。
第二，高價地塊主要集中在天津、杭州、上海等城市，實際上也反映了這些城市的經濟發展趨勢和人口流動情況。
以杭州為例，近年來，城市高新科技產業發展迅速，尤其是人工智慧領域的「六小龍」科技公司備受關注。除此之外，杭州憑藉獨特的營商環境、人文魅力和便利的生活方式，吸引了大量企業和人才，進一步推動了市場的活躍度。
所以杭州、上海等城市出現「地王」，主要得益於其人才密度高、經濟發展速度快、創新力度大以及城市活力足等優勢。這些優勢吸引了大量人口向這些城市聚集。隨著城市人口的聚集增加，住宅需求也會相應上升。這些城市的房價也會企穩甚至略有回暖。
雖然當前整體住宅市場規模有所收縮，但那些人口有增量、經濟有增長、收入有提升、創新更活躍、有活力的城市，房價仍存在穩中向好的可能性。如果你此時考慮換房子、換工作、換城市去創業或生活，可以優先考慮這類城市。因為這些城市的房價有支撐，生活環境較好，且能為你帶來穩定持續正向的收入。
02
問：去年四季度以來，新加坡豐隆集團、慶隆集團和星獅地產在內的新加坡房企陸續在上海購得熱門區域地塊，成交總額約 187.79 億元。在國內房地產行業處於整體下行的背景下，新加坡房企陸續在上海獲取地塊是短期「抄底」投資，還是長期看中中國城市化發展紅利？
馮叔：我覺得新加坡房企在上海拿地反映了兩個事情。
第一，新加坡房企對上海經濟和房地產市場有信心。新加坡本土土地資源有限，開發機會較少，所以房企向外尋求投資機會時，會優先考慮中國。而上海作為中國的經濟中心之一，這幾年的經濟增長被廣泛看好，房地產市場具有長期的穩定性和增值潛力。
據我所知，這些新加坡房企以前在中國北京、廣州、深圳等城市很少有大規模投資，尤其是在房地產領域，很少購買大塊土地。這種轉變表明，這些企業對中國經濟，尤其是上海的發展前景抱有極大信心。
第二，新加坡房企會選擇與本地企業合作開發地塊。對於外來資本而言，與本地有實力的企業合作是重要的投資決策前提。
本地企業熟悉當地的市場環境、政策法規以及消費者需求，能夠為外來資本提供有力的支援和保障。比如，新加坡慶隆集團與金茂聯手，以 89.64 億元拿下上海虹口區一宗地塊，這種合作模式有助於降低投資風險，提高專案成功率。
而且透過與本地企業合作，新加坡企業可以充分發揮自身在資金、技術、管理等方面的優勢，同時藉助本地企業在資源、渠道等方面的優勢，實現優勢互補，提升專案的整體品質和競爭力。
總之，新加坡房企在上海拿地，不僅為上海房地產市場帶來新的設計理念、專案概念和管理標準，還有助於推動上海房地產市場的整體發展。
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