封面圖｜《玫瑰的故事》劇照
原創：馮侖（微信公眾號：風馬牛地產研究院）
全文共 1732 字，預計閱讀時間 8 分鐘
01
問：馮叔，最近有粉絲諮詢，自己手頭有筆閒置資金，在當前的市場環境下，到底該不該把這筆錢拿去買房呢？
馮侖：從我的觀察以及周圍的情況來看，2024 年房地產市場的整體成交情況（包括一手房和二手房的交易量）與 2019 年相比，下降幅度較為明顯。這種現象在一定程度上是正常的。
過去房地產市場處於開發時代，以住宅建設、銷售為主，開發規模不斷擴大，甚至達到 20 萬億左右的規模。然而，隨著市場環境的變化，尤其是人口結構和住房需求的變化，房地產市場逐漸迴歸到更加理性和可持續的發展水平，開發量、交易量等會逐步減少，市場規模可能會從高位回落至 6 萬億左右。這種調整是市場規律和人口、需求變化共同作用的一個結果。
從當前的資料和市場反饋來看，有兩個現象值得大家重視。一是房地產市場正在築底企穩；二是購房需求有所回升。
從資料來看，房地產市場經過前期的調整，目前正處於築底階段，各項指標逐漸趨於穩定。這表明市場已經消化了大部分負面因素，開始進入一個相對平穩的階段。
從購房需求方面來看，近期，我明顯感覺到購房諮詢的人數有所增加，這與一年前的情況形成了鮮明對比。這也說明市場情況正在好轉，購房者對 2025 年入市買房的態度更加樂觀，開始有更多人考慮買房。
所以我們期待房地產市場會逐漸實現持續、健康且穩定的回升。
02
問：馮叔，如果考慮在 2025 年買房，該如何精準挑選房產，確保其保值，甚至實現增值呢？
馮侖：在都市核心區，通常有兩類房產價格一直很穩定。
第一類是豪宅，這類房產通常位於城市的頂尖地段，面向高淨值人群。它們不僅具有較高的居住品質，還帶有很強的社會屬性。比如位於頂樓的豪華公寓（Penthouse）或大平層住宅。這類房產面積較大，通常用於滿足高階人群的居住和社交需求。這類房產類似於高階奢侈品的消費，具有很強的展示性和稀缺性，所以在市場上往往具有較高的保值和增值能力。
第二類是小戶型公寓或者住宅。比如說 35 平方米左右的房子在都市核心區非常受歡迎。這類房產面積較小，包括建築面積 45 平方米左右，但功能齊全，適合單身人士或年輕上班族居住。他們通常在附近寫字樓工作，對居住的便捷性要求較高。
另外，小戶型房子的總價相對較低，適合預算有限但又希望住在城市核心區域的人群。同時，這類房產的靈活性較高，即使業主不自住，也可以很方便地出租給他人。
不過，對於有家庭且需要多個臥室的購房者來說，都市核心區的房產通常價格過高，他們往往會選擇在郊區居住。郊區的房產不僅價格相對較低，而且面積更大，更適合家庭居住。
未來城市的居住理念應注重效率，即根據家庭人口和實際需求合理選擇居住面積。對於兩口之家，35 平方米左右的居住空間已經足夠。但如果家庭人口增加，則需要更大的居住空間。
另外，居住的效率不僅取決於面積，還取決於空間的合理利用。日本在這方面做得很好，他們透過收納技巧，使得小空間也能滿足居住需求。比如，日本有專門的家庭主婦收納課程，教人們如何高效利用空間。
總之，未來高品質的生活並不意味著需要大房子，而是擁有合理、適合自身需求且經濟的空間。
大型房企舉步維艱，中型房企如履薄冰，小微房企則加速出清。以產品和服務為核心競爭力的後開發時代正式開啟。地產經營者又該如何直面迎接這種變革？未來是否繼續在這個賽道發展，還是轉型其它賽道，實現多元增長？地產經營者的眼界、情懷和智慧將決定企業轉型速度和成長格局。
為了滿足地產經營者的需求，運河商學院與風馬牛地產研究院聯合上海紐約大學 EM 城市與不動產研究院推出「未來之路：中國房地產企業家成長計劃（第四期）」，旨在幫助地產經營者拓寬全球視野，洞悉行業變革，把握中國機遇，探尋未來發展之路。
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