圖片/CEOBIZ
來源：魔都財觀
1
掀桌子了，關稅戰超出預期
川普搞的對等關稅把整個世界都攪亂了。
4月初，美國對中國商品加徵的關稅已飆到54%，甚至威脅要再加50%。
現在是各種傳聞，各種心思，各種抗爭，各種回應。
無疑，對等關稅短期會影響我們的經濟，在這個基礎上也會利空樓市的恢復和信心。
國內首當其衝的，是江浙滬和全國一批從事外貿的大小老闆。
不過前兩年這些外貿老闆可賺腫了，這次虧點也不至於要死要活。
大家也別太慌，我們手裡還有不少牌，就是留著應對關稅戰的：
降準，降息，消費補貼，財政赤字……
而且美國內部也不是鐵板一塊，很多美國人也反對特朗普這麼搞，就連馬斯克都忍不住開懟，對特朗普的貿易顧問彼得·納瓦羅爆粗口，稱他是個“白痴”。
特朗普要讓製造業迴歸，要讓美國再次偉大，要讓支援他的紅脖子擁有工作和收入，還要化解美債危機。
但這無疑會嚴重動搖美元霸權。
美國的對等關稅，我們已經強硬回擊，堅決反制了。
美國很可能比我們先撐不住。
不加關稅的時候美國通脹就已經很嚴重了，現在加了關稅，往後更不用說了。
美國人已經開始搶購在關稅落地前搶購中國商品了，就是怕漲價。
這個關稅的成本肯定不會只由我們來扛，甚至美國財長都多次說，便宜貨不是美國夢，就是要給美國民眾打生活成本通脹的預防針。
而從川普上一屆任期看，他的所有政策都是有的談的，關稅很可能是他拿來談判的籌碼。
所以對等關稅也很有可能虎頭蛇尾，但博弈是長期的，不可避免會帶來一些基本面的變化。
樓市可能吃到利空，也可能因禍得福。
經濟的三駕馬車，投資，出口，消費。現在出口被堵了，就得靠消費和投資了。
住房消費，房產投資，家電消費，都離不開樓市，樓市的重要性被動提升了，必須要穩住。
至於匯率，不會大幅變動，人民幣也是有國際化的野心的，美元霸權正在潰散，人民幣更要穩住。
2
房子還能買嗎
具體分析看，如此高的關稅短期大機率利空中國經濟，預估今年會影響1個點的gdp。
不可避免讓一批買房人開始觀望。
不過高層手裡還捏著王炸——3月沒降息降準就是留著後手，最快4月可能雙降，財政也會加速發債，重點砸錢到消費和生育補貼。
樓市這塊還有牌：
1）降公積金貸款利率，降低LPR利率，降首套房首付；
2）繼續放開一線城市限購，擴大城中村改造範圍，提高拆遷力度……
不說外地，上海有多少老破房子，早就不符合安全和居住標準了，早點拆了重建才是真的。
我們今年所有政策都在給外部風險留後手，壓力大了刺激政策就會跟上。
上海樓市這塊，我們還是維持之前的觀點：
建議大家趁低買入，以2024年底房價為基準，最多加價3%-5%買總價500-2000萬的好房子。
甚至可以利用這次關稅利空，壓房東的價，把房東虛高的掛牌價砍下來。
不過得盯緊後續：
談判隨時可能有轉機，要是上面放大招刺激經濟，樓市可能提前回暖；
要是談崩了或政策不及預期，今年房價估計就在去年底水平晃悠，但上海均價不會跌破前低，中期半年到一年大機率橫盤。
3
樓市依然分化
最近招商銀行年報釋出了，顯示：
總資產在50萬以上的金葵花使用者的數量同比增長了12.83%；
而在招行的資產超過1000萬的私人銀行客戶數量相比2023年增加了13.61%；
這些私行客戶的人均資產約為3000萬左右。
有錢人越多了，也可以說越保守了。
財富分化，帶來的是樓市分化。
市區豪宅價格創新高，但還是日光，低總價剛需房卻只能以價換量。
而因為次新房價格趨穩和新房漲價，刺激了置換者會在2025年入市，加快拋售。
所以今年要置換的，賣差房子的，也要加快速度：
低總價的老破小，遠郊房，非優質學區房等，依然看不到什麼利好。
一方面受眾群體剛需人群收入沒增加，另一方面掛牌也一直在天量。
去年新政以來，連續好幾個月2萬套以上的成交量，500萬總價以下的房子，掛牌量不降反增，房東也是極度內卷。
特別是500萬以下不帶學區的剛需房——這類房子今年可能再跌1-5%。
我們研究院看了最新的上海二手房掛牌資料：
房外房研究院製圖
從總價段來看：
掛牌1年以上房源，300萬以下的佔到近4成。
如果放大到500萬以下，直接佔了63%的房源。
而且上海現在的存量房屋結構中，好貨真沒多少。
別看公寓有7.1億平，裡面職工住房就要接近7成。再去掉塔樓、20年房齡以上的、遠郊的，還能剩下多少。
房齡20年內，物業優質、產品符合主流審美、建築質量過硬的的好房子，更是少之又少。
一句話，樓市改善的空間依然巨大，好房子會受追捧，差房子則被拋棄。
最後，這場關稅戰就像颱風過境，短期會把樓市吹得東倒西歪，但核心區的好房子就像鋼筋混凝土的大樹，晃歸晃，根還扎得穩。
記住兩句話：好房子買房別猶豫，差房子割肉要果斷。
新時代拉開大幕，擁抱變化，充滿信心，謹慎行動。
– END –
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