文/狗蛋本蛋
"喝一杯，放款200萬”
說話的是銀行房貸部門工作人員。
話音落下，房企按揭專員鐵柱，抓起桌上的二兩杯倒滿，二話不說灌下去了。實在喝不下就摳一摳喉嚨，吐完了繼續。
回想起來，這都2018年的事了，鐵柱和同事三個人，那一夜幹掉了4瓶茅臺。
多年以後，鐵柱遠離地產行業，他的老同事告訴他，“現在銀行求著我們給點業務”。
前陣子，網上熱議中介公司給銀行培訓，很多人覺得不可思議，表示：
聞所未聞，中介竟然考核起銀行了。
只能說，感慨的都是外行人。風水早就輪流轉了。
2021年以前，尤其是2018年左右，樓市火熱，銀行是手握資金命脈的財神爺，地位強勢。
那時候，購房者、中介、開發商在銀行面前，不說像孫子吧，但至少像個乙方。銀行要求買房人購買理財，以避免利率加點，或者讓你買保險，而開發商想早日回款，你就看銀行卡拖不拖延放款時間。
2021年以來樓市下行，不管新房還是二手房，成交量大幅縮減，個人住房貸款規模同樣縮量。
前幾天，央行公佈4月份金融資料，根據資料推算，今年4月居民中長期貸款（房貸）減少了1230億元，這是繼2月份減少之後，今年第二次負增長。
狗蛋簡單統計了最近10年個人住房貸款餘額，給大家列幾個重大變化。
1、2015年-2021年，年增速都在兩位數以上，2021年之後增速迅速放緩；
2、個人住房貸款餘額總規模在38萬億徘徊好幾年，2023年、2024年連續兩年負增長；
3、個人住房貸款發放的主力軍四大行，2024年末的個人住房貸款共計為21.34萬億元，較2023年末減少了6692億元，較2022年末減少了1.25萬億元。
資料變化源於，提前還貸的人多了，新入場買房的人少了。
僧多粥少，必然擠壓銀行。
命運也就改寫了，甲乙角色互換，銀行房貸相關部門在中介、房企面前，變成了弱勢方。
銀行派駐案場的客戶經理，時不時點杯奶茶請銷售人員，卡流程？不存在了。
當年“你喝一杯，我放200萬”，現在是“我喝一杯，你給個單”。
“以前開發商請吃飯，陪酒求放款，現在是銀行送東西求多給業務。”
這還不夠，銀行得拿出真金白銀的誠意，就跟當年房企往茶盒裡塞現金一樣。
怎麼做？簡單粗暴，返點。
一個銀行牛馬說，他們那一開始是按筆數，一筆500，後來友商們捲起來，800、1500、3000，越卷越離譜。
目前，商貸返點從3‰到2%不等，即貸款100萬返3000元至2萬元，不同區域、不同銀行之間有差別。
大多數銀行都有這筆經費，通常列為營銷費，給到開發商或者中介，“公對公”簽訂合作協議，不會給到購房者。
說白了，相當於銀行花錢買渠道。
這裡頭又分幾種情況，買新房，購房者透過開發商介紹的銀行辦貸款的，要不到返點。
買二手房，中介給介紹貸款銀行，懂行的購房者或許可以爭取到部分，前提是當地中介不強勢，你有得選。
自己找銀行（或者透過所謂金融中介牽線），比對多家銀行後，有可能爭取到一定返點。
去年江蘇、深圳、上海等地叫停“返點”，今年4月，傳聞北京各銀行收到銀行協會通知，重點整治銀行與房地產中介公司、開發企業等機構及相關個人間存在的“返佣”亂象。
但從實際情況來看，禁而難止。
上小紅書搜搜關鍵詞，如上海按揭返點，有一堆攻略和軟廣，發帖時間都是近期（此處溫馨提醒，有利益的地方就有套路)
這就說明，銀行的返佣暗戰仍在繼續。
有中介詳細羅列了目前上海各家銀行的返點數，其中提到：
浦發銀行、興業銀行、浙商銀行、郵政銀行、南京銀行為5.5‰；建行5‰；中信4.5‰；平安4‰；工行、招行3.5‰。
不只是上海，那些叫停過“返點”的城市，情況也差不多。北京的銀行最近在避風頭，沒有那麼明目張膽。
為什麼銀行跪著也要把錢貸出去？
一方面，個人按揭貸款抵押物比較充分，相對安全，利率就算一降再降了，也還是相對高，依然有利可圖；
另一方面，也是更關鍵的因素，銀行內部會壓指標，得把錢貸出去，報表資料拉起來。
帶來的潛在風險是，返點必然引起惡性競爭，為了做成業務，信用評估可能失真。甚至，為了搶客戶，銀行配合“套首付”。
再憋屈一點的，銀行都淪落到給開發商當槍使了。
比如在杭州，某地頭蛇開發商很強勢，捆綁車位銷售出了名，但明文規定不能捆綁，於是開發商想出對策，讓銀行幫忙卡手續。
理由嘛，銀行自己找，反正沒買車位的，你不能給我放貸。就是四大行來了，也是這樣的待遇。面對購房者的質疑，銀行工作人員吐槽：
我們也只是被開發商拿捏的泥人。
狗蛋說，沒有永遠的甲方，只有永恆的生存。
但為什麼買房人是千年乙方呢？