最近有很多朋友問我，現在還能不能投資房地產？我想先給大家講個故事。2000 年的時候，我在上海買了人生第一套房，當時每平米不到 5000 塊。到了 2010 年，這套房子的價格已經漲到了 5 萬多。那時候我就意識到，房地產確實是個很好的投資工具。但今天，我要很嚴肅地告訴大家：房地產的黃金時代已經過去了！
過去幾十年，中國房地產市場創造了無數財富神話。為什麼會這樣？因為那時候有三大紅利支撐著房價上漲：一是城市化程序，大量人口湧入城市，住房需求旺盛；二是貨幣超發，通貨膨脹導致房價水漲船高；三是政策支援，房地產成為拉動經濟增長的重要引擎。在這三大紅利的推動下，房地產成了穩賺不賠的投資品。
現在時代變了！目前我們面臨著前所未有的挑戰。首先是政策的變化。中央明確提出 “房住不炒”，一系列調控政策陸續出臺，限購、限貸、限售、房產稅試點等，目的就是要抑制房地產的投機行為。政策的轉向意味著房地產不再是政策鼓勵的投資領域。
中國自 2022 年起正式進入人口負增長階段，這是新中國成立以來首次出現常態化的人口總量下降。根據國家統計局資料，2022 年末全國總人口為 14.1175 億人，較 2021 年減少 85 萬人，人口自然增長率為 – 0.60‰。這一轉折點的出現，標誌著中國人口發展進入了一個全新的歷史階段。更重要的是，現在很多家庭都擁有多套房產。爺爺奶奶、外公外婆、爸爸媽媽可能都給孩子留下了房子。根據貝殼研究院的資料，中國城鎮家庭戶均住房已經超過 1.5 套。當房子不再稀缺，它的投資價值就會大打折扣。
全球經濟復甦乏力，中國經濟也面臨著轉型壓力。過去靠房地產拉動經濟的模式難以為繼，經濟增長需要新的動力。在這種情況下，房地產市場的調整是必然的。
房地產經過這幾年的調整到底了嗎？根據國家統計局的資料，2025 年 2 月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲 0.1%，但同比仍下降 3%；二線城市環比持平，同比下降 4.7%；三線城市環比下降 0.3%，同比下降 5.9%。二手房市場更不樂觀，一線城市環比下降 0.1%，深圳雖然上漲 0.3%，但上海、廣州都在下跌。這些資料說明什麼？說明中國的整體房價基本已經失去了上漲的動力。
房價上漲動力消失並不代表著房價立刻下跌！先說房價上漲動力消失的最關鍵的因素。表面上看是城市化、政策和貨幣超發，這些因素在推動房價上漲，我跟你說，這只是個表面現象。其背後真正的本質是製造業的不景氣甚至是下滑導致的。請記住，製造業越糟糕，被擠出來的資金因為無處可去必定會推動房價上漲。但是長期來看，當製造業糟糕到一定程度或者沒有製造業，那麼這個地方的房價就不會漲，因為沒有製造業託底，就沒有後續的資金來接盤，因此房價漲不起來。舉個例子，溫州的房價在2011年1月份超過同期的上海，這個現象的背後就是溫州的製造業大量的倒閉，然後製造業的資金流入房地產，催生了高房價，達到3萬。到了高點之後經濟持續變差，房價失去支撐一路下跌到18,000。現在溫州房價會起來嗎？不會起來了，因為沒有製造業託底了。浙江製造業倒閉越多，在上海房價越高。北方製造業越差，北京房價越高，廣東製造業越差，房價越高。
我研究發現，美國、加拿大、德國、法國、日本、韓國這些國家的樓價都是跟GDP走勢差不多，經濟好樓價漲經濟壞樓下跌，這是正常的，因為這些國家只有剛需。中國不但有剛需，而且還有投機性需求！投機需求的資金來源就是製造業危機擠壓出來的！
2016年7月份8月份，中國民營企業家的投資增長率由過去的每年增長30~40%首度降到0，這些資金湧入樓市，導致當年7、8、9月份暴漲，達到歷史高點！從此之後中國的樓市進入下行通道。經過幾年的下跌，我們發現一線城市的房價下跌幅度要遠遠小於很多二三四線城市，為什麼小？因為在他周邊有很多的製造業資金在託底，這都是投機性需求。而二三四五線城市，由於製造業的危機導致投機資金進入了一線城市，而本地有剛需的這群購房者收入下降，他們只能放棄購房或者是延緩購房，所以這些城市的房價大幅下跌。因此中國一線城市的樓市不會太差，因為它有投機性需求轉向。我們的製造業和過去相比衰退了很多，這些投機性需求的資金由於投資的管道太少，因此會選擇一個最不差的投資，那就一定是樓市，雖然它不是最好，但是最不差。
但是我要提醒大家：過去，房子是用來炒的，現在，房子是用來住的。如果你還抱著 “買房就能賺錢” 的想法，那你就大錯特錯了！
我們該怎麼辦呢？我給大家的建議是：做好資產的綜合配置。不要把所有的錢都投在房地產上。可以考慮分散投資到股票、基金、債券等領域。具體怎麼配置呢？我給大家幾點建議：
第一，對於剛需購房者來說，如果你確實需要買房自住，可以選擇那些人口流入多、經濟發展好的城市，並且要注意控制槓桿，不要揹負太多房貸。如果你想投資房產，要牢記投資的基本原則，就是隻盯著核心城市的優質資產！記住我的 "四不一有原則"：不要碰人口淨流出城市，不要碰非省會城市，不要碰人口千萬以下的城市，不要高槓杆，要有工業基礎！
第二，保留一定的現金流。在經濟不確定的時期，現金是最安全的資產。建議大家保留 3-6 個月的生活費，以備不時之需。
第三，根據自己的風險承受能力來分配資產。如果你是保守型投資者，可以把 50% 的資金放在債券、貨幣基金等低風險產品上，30% 投資股票或基金，20% 配置黃金或其他避險資產。如果你是激進型投資者，可以適當增加股票和基金的比例，但也要注意控制風險。
第四，對於高淨值使用者，可以考慮全球資產配置來分散投資風險，當然這個需要尋求專業服務。
2024年，隨著經濟走勢、房價與利率下行，國內大類資產收益率普遍跌破2%（國債1.6%/存款1.5%/保險2.5%/房租1.7%），且極有可能長期維持在低位。這意味著從2025年起，中國家庭面臨長期低利率環境下的資產保值難題。
在低利率、低通脹與老齡化時代，除了降低房地產比例，增配國債、保險等避險資產。更好的做法是將選取標的擴大到全球的核心資產（比如鎖定4.6%利率的美債），讓家庭資產配置的收益率更穩健、風險對沖性更充分。
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