美國EB-5投資移民欺詐訴訟，移民中介首成被告

2025-05-20 12:49 美國法律聯營網

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前兩年，西雅圖南港寫字樓和酒店，兩個EB-5專案，陸續發生貸款違約，資不抵債，破產，高階貸款拿走專案，EB-5投資人投資款顆粒無收的狀況。
去年，南港一期，酒店專案的投資人，發起對專案方/區域中心的欺詐訴訟：南港酒店，繼寫字樓拍賣後，被EB-5投資人起訴。
而率先出問題寫字樓專案(EB-5問題專案三則)，EB5Sir所聽聞的訴訟，在2年前這個時候，從發起到準備完畢，終於發起了集體訴訟：
從23年4月寫字樓被迫拍賣，到25年4月24日發起訴訟，整整2年時間。可見，對於中國EB-5投資人而言，召集併發起訴訟，並不是一件容易的事情。
這起訴訟，就EB5Sir個人經驗而言，有二個比較特殊的地方：
  1. 把中國中介，香港註冊地的YMG，也一併列為被告；
  2. 被告只有個人，開發商/區域中心控制方。夫婦中的華裔妻子，Min Zhang，而沒有把相關公司甚至先生一併列為被告；
Min Zhang，被指控為欺詐主謀，YMG協助其欺詐中國投資人。YMG多年前，在質子中心案(SEC第二槍，質子中心被訴｜EB-5重要新聞)中曾被杭州和上海投資人分別告上法庭，現在是在美國被告了，這是EB5Sir留意到的第一次中國中介因EB-5專案欺詐被告到美國法院。
根據訴訟，4名原告代表該專案246名投資人指控被告：
  1. 證券欺詐：被告透過未註冊的證券銷售(EB-5投資份額)非法募集資金，隱瞞交易佣金，虛假陳述專案可行性(如誇大就業保障、施工進度、資金用途)。
  2. 違反信託責任：未履行對投資者履行其忠誠和注意義務，透過複雜的公司結構(多層殼公司)轉移資金，優先償還高優先順序貸款，損害投資者權益。
  3. 誤導性陳述：向投資者提供的檔案中存在大量重大失實陳述和遺漏，包括專案的總成本、估值、租戶預測和完成時間表。
  4. 隱瞞不利資訊：自2019年7月至少到2023年3月，Min Zhang透過Facebook向投資者隱瞞了專案資產被拍賣、無法償還貸款等不利資訊。
最主要的指控，應該是。被告在專案建設過程中，為了引人高階貸款和其他夾層貸款，變更了EB-5借款主體，在專案公司JCE和EB-5基金的NCE之間加了兩個關聯公司，被告認為這是導致其EB-5資金滅失的主要原因之一。
借款主體變更如下圖，在專案開工EB-5資金募集到位之後，做得變更：
18年，該寫字樓還在建的時候，一期酒店正在籌備開業，EB5Sir去西雅圖時曾參觀過。該專案位於波音老工廠區域，當地政府計劃將逐漸被廢棄的工廠用地改造成辦公用地，承接從市區和貝爾維尤IT大廠轉移來的辦公需求。
但是，受制於地理位置的限制，寫字樓大租戶其實一直未能敲定，曾計劃透過開發商在中國的人脈，引入中國的創業企業，恐怕又受制於後期中美關係不穩。因此，該寫字樓專案出租情況一直不理想，再加上開業後正好碰上疫情，居家辦公導致美國整個寫字樓行業遭到重創。
就EB5Sir個人看法而言，二期寫字樓專案出問題，恐怕在所難免。
疫情是黑天鵝事件，疫情嚴重打擊寫字樓行業，以及隨之而來的高利率導致的再融資困難，都是在當年EB-5投資時不可預期的。但是，如果業務基礎不健康，一個沒有多少辦公樓需求的區域想改造成功，在外部環境變化之後，更是難以維續。
此案例，也值得今天的投資人們參考。
報道原文：
https://www.law360.com/securities/articles/2330200/migration-agency-faces-100m-eb-5-investor-fraud-suit
文章來源：美國EB5一點通
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