受投資移民簽證、地緣政治影響，從2024年起，美國房地產對亞洲買家的吸引力正在下降。以相對富裕的華人買家為例，他們的購房興趣正轉向泰國、馬來西亞等國為代表的東南亞地區，以及澳大利亞等地。
這是總部在吉隆坡的亞洲房產科技集團居外IQI（Juwai IQI）近日一項相關報告所透露的資訊。該公司旨在為全球的房地產交易和產權提供支援。
“這些相關買家目前更加關注生活方式和投資，而非移民。”居外IQI聯合創始人兼集團執行長卡希夫-安薩里（Kashif Ansari）近日對《財經》表示，“泰國等已取代美國等傳統目的地成為首選地。他們購買的是度假屋、子女的學生公寓以及方便生活的住宅，而非護照。”
根據該報告分析的2024年相關資料：在吸引中國人購買住宅（價格在500萬美元或以上的超豪華房屋）的國家中，美國從第一位跌至第七位，英國從第二位下滑到第五位，新加坡從第三位降至第九位；與此同時，泰國從第七位躍升至第一位，澳大利亞從第四位升至第二位，加拿大從第八位躍升至第三位。
“中國買家購入美國房地產的數量仍高於其他國家。但與前幾年相比，投資水平有所下降。2023年至2024年，美國每10個外國買家中就有1個以上是中國買家，他們購買了75億美元的住宅房地產。但與2020年的115億美元相比，購買量下降了超過三分之一。”安薩里指出，地緣政治摩擦、貿易保護主義以及對房地產交易的審查力度加大，都使一些買家望而卻步。
“美國外國投資委員會（Committee on Foreign Investment in the United States）正在更嚴格地進行審查，佛羅里達等州也有類似限制，這些都會讓買家猶豫不決。此外，在美國的某些地區，買家不一定能分清哪些房產是禁止的、哪些是允許的。”安薩里指出。
與之相比，根據泰國房地產資訊中心（Thai Real Estate Information Centre）相關資料顯示：2024 年中國人將購買5848套公寓進行長期投資，幾乎是排名第二的緬甸或排名第三的俄羅斯買家購買總量的5倍。“除美國因素，泰國近年來也在推出大批的高階專案。專案多，自然買家詢盤的也多，就會反映在我們的詢盤資料上。”居外IQI相關人士稱。
在2024年這些高淨值或外派人士的境外購房活動當中，94%的購房者目的是為自己或家人購置自住房屋，6.5%的購房者是為了投資，僅有3%的購房者主要考慮移民。在2023年，考慮移民而購房的比例為7.25%，2019年則是11%。
從客觀環境角度看，部分華人買家湧入東南亞及澳大利亞等地，可能也與歐洲多國政府正在關閉購房換取居留簽證投資移民計劃，這被認為是改變高淨值人士投資海外房產初衷的主要原因之一。
以西班牙為例，該國即將正式終止此前的“黃金簽證”計劃。在此之前，該計劃向購買價值至少50萬歐元房產的外國人授予居留權。在此基礎上，西班牙也在計劃全面禁止非居民購買第二套住房。
與之相比，愛爾蘭、葡萄牙等歐洲國家已將房地產從其投資簽證選項中刪除。希臘則將進入熱門地區房地產市場的最低投資額提高，從25萬歐元提升至80萬歐元。
從主觀意願角度看，按照安薩里的解析：進入2025年後，華人高淨值人士的財富戰略可能不再只是降低不確定性，也考慮到提升影響力和成就感。
“過去普吉島上的頂級別墅基本在歐洲人手裡，近年來始有俄羅斯人和華人持有者出現。在這個由國際高淨人群組成的長居社群中，華人也正成為社群的組成部分。今年4月，一位成都買家第一次來普吉看房，當天就下單全款購買了1500萬元人民幣一套的房型。”普吉島開發商T. H集團Ayana專案負責人蘇紘緯對《財經》形容稱。
“這位成都買家是高淨值人士，處於半退休狀態，經常出國但首次來普吉島。他打算每年在這裡過冬，其餘時間把房子放租。這個資產既可方便自用，又可出租帶來現金流，海外資產配置也帶來一份安全感。這可能代表了一些相關人士的看法。” 蘇紘緯稱。
《財經》近日採訪的數位教育諮詢專家及境外地產代理也表示：在曼谷、悉尼、墨爾本等地，類似的需求正在增加。在此基礎上，與教育有關的專案依然是重點考慮物件。
以澳大利亞為例，據FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會）官方資料顯示：中國公民已再次成為該國外國住宅房地產投資的最大來源。這一方面源於澳元兌人民幣匯率持續下跌，也受益於有超過20萬名中國學生正在當地的各類院校學習。
“最近有一位上海買家在悉尼Lindfield買了一棟價值 500 萬澳元的房子。他最初打算移居美國，畢竟在美國投資房地產的成本更低。最終選擇澳大利亞源於他曾在悉尼大學攻讀碩士學位，這裡有一些人脈。此外也源於在美國申請綠卡比在澳大利亞難得多。”年銷售額超過3億美元的悉尼房產經紀公司Plus Agency執行合夥人Fiona Yang對《財經》表示。
與之相比，近年來一個值得關注的東南亞國家則是馬來西亞。按照前述報告的研究結論：2024年，馬來西亞在中國高淨值買家對500萬美元（約合2230萬馬幣）及以上房產的詢問度排名中大幅上升，從前十之外躍升至第四位。
教育正成為家長們考慮在馬來西亞購房的一個關鍵性驅動因素。根據當地媒體相關統計：從2021年到2023年，在馬來西亞高等教育機構就讀的中國學生入學率增長了35%。為方便學生就讀，這些家庭通常會在大學或國際學校附近購買房產，尤其是在吉隆坡、新山和檳城等城市。
“馬來西亞近年來相對的教育優勢應系統性進行分析。比如從中小幼階段，當地就有較好的英文環境、國際升學認可度高。對於中國學生而言，他們在國內的中低均分本科分數，在馬來西亞相對有更大機會上到一些與內地一本院校同等的學校。例如馬來西亞大學UM為今年QS第60名，當地還有其他25所大學今年也進入榜單，價效比不錯。除了教育，當地的華僑多，文化氛圍的歸屬感也強，且可以聯動新加坡。”曾作為一些馬來西亞國際學校和大學校代的新飛燕國際教育公司創始人李豔豔對《財經》解析稱。
在此基礎上，“許多高淨值買家其實是回頭客，他們透過旅遊、教育或商務與馬來西亞建立了個人聯絡。2024 年前五個月，抵達馬來西亞的中國遊客接近120萬人次，這種交流增強了買家對當地的熟悉度和信心。與曼谷或新加坡等地相比，吉隆坡或沿海地區的優質住宅價格要低接近九成。不僅如此，這裡也沒有簽證問題和資本管制。”安薩里稱。
