廣東中山馬鞍島 圖源｜每經記者 陳榮浩
2024年6月30日，深中通道通車，緊鄰深中通道且位於珠江口西岸的廣東中山市馬鞍島，一夜之間成為粵港澳大灣區焦點。
圖源｜“香山河圖”微信公眾號
作為“臨深三劍客”之一，樓市交易火熱時，中山樓市曾因深中通道概念而走向火熱，並在2021年前後達到高點。
事實上，在深中通道通車前，不少中山地產中介常以“通車進入倒計時”“紅利視窗期即將關閉”為由，催促客戶成交。“15分鐘通勤，1/8前海價”，一度成為部分開發商的宣傳語。
2021年，恒大在馬鞍島的樓盤推廣資訊
如今，深中通道通車已滿一年，這個被視作“深圳後花園”的地方樓市現狀如何？
7月1日，《每日經濟新聞》記者實地走訪中山馬鞍島多個樓盤瞭解到，距離深中通道入口的遠近，依然是重要賣點。從整體看，儘管規劃藍圖逐步兌現，但島上人氣仍顯不足，“新區氣質”濃厚，整個片區在售樓盤也不多。
“馬鞍島的房價走勢與房地產大勢相符，高峰出現在2021年，那時候過去炒房的比較多，在深中通道通車的前兩年，市場就一直在透支預期。”7月2日上午，中國城市專家網研究院院長宋丁透過微信向每經記者表示。
新房賣得比二手房便宜？
“79平方米的2室2廳1衛，價格約1.45萬元/平方米，比三年前開盤時便宜了近一半。”招商臻灣府置業顧問魏芳的話，道出了馬鞍島樓市現狀。
在馬鞍島，不少專案2021年就已開盤，但至今仍有專案在售，且部分新房價格甚至比二手房還要低。
如馬鞍島北部的粵海城，2021年9月銷售均價為2.7萬元/平方米，高峰期最高售價可達3.1萬元/平方米。但如今，根據現場置業顧問算的價格，部分“清棟特惠”後的單價已經來到1.37萬~1.45萬元/平方米。
而據鏈家網資料，目前該小區二手房源掛牌均價為2萬元/平方米。
今年年初，有當地中介在接受每經記者採訪時曾表示：“以前中山樓市火熱，主要是市場炒作深中通道概念，比如馬鞍島，高峰時許多樓盤超過3萬元/平方米，現在基本在1.5萬元/平方米左右。目前中山市場以當地剛需客為主，投資客已經比較少了。”
來源：中山中原地產
庫存方面，中山中原地產資料顯示，截至2025年5月，中山全市成交1521套房，馬鞍島片區成交67套；中山全市的去化週期為37.4個月，馬鞍島為19.8個月；同時從新房庫存套數情況看，中山新房的庫存套數約5.67萬套，而馬鞍島僅2342套。
概念紅利消退？
據《每日經濟新聞》此前報道，深中通道專案於2015年底獲國家發改委批覆許可，並於2016年年底正式開工建設，去年6月30日正式通車。
可以說，深中通道從批覆那一刻起就開始攪動中山樓市，在深中通道概念的加持下，中山樓市經歷了一波波行情。
但客觀說，高峰期過後，馬鞍島的房價並沒有隨著深中通道的通車而出現很多人預期中的上漲。
當地一名中介人士向每經記者回憶了早幾年市場火熱時的購房盛況，當年（2021年）馬鞍島的恒大專案開盤，一度引發搶購熱潮，身邊的朋友甚至繳納高額誠意金，以期搶得一套房源。
此前有購房者在接受記者採訪時表示，其不在中山工作，但看好深中通道，認為投資價值顯著，便以167萬元買了一套房，計劃最低125萬元出售，加上稅費和利息的累積，幾乎虧了100萬元。
每經記者注意到，時至今日，仍有樓盤透過推出“社群巴士”等方式來吸引客源，每天都有特定班次往返深中，收費僅5元。
相比之下，自駕深中通道的過橋費為66元/標準車次，跨市公交到馬鞍島中山國際人才港的票價約15元/人。
招商臻灣府推出“社群巴士”攬客
“從小區門口坐大巴，5塊錢到深圳寶安中心，比自己開車省多了。”魏芳的話，點出了深中通道通車後馬鞍島樓盤的核心賣點。
在馬鞍島從事多年房產中介工作的王平介紹稱，未來馬鞍島有三個重要交通樞紐，分別為深中通道、18號地鐵站香山站（在建）以及中山客運口岸。目前地鐵還在建，中山客運口岸位於馬鞍島南部區域，所以相對確定的深中通道就成為各大樓盤的重要賣點。
相比之下，深中通道通車後，從深圳寶安機場或深圳前海出發，僅需20～30分鐘便可抵達對岸的中山馬鞍島。儘管通勤時間大幅縮短，但兩地房價依然差異顯著。
安居客資料顯示，截至7月2日，深圳前海的新房均價約9.1萬元/平方米，寶安機場板塊的新房均價約4.6萬元/平方米，而馬鞍島多數住宅價格約1.2萬~1.8萬元/平方米。
從每經記者的實地走訪感受看，馬鞍島主幹道寬闊整潔，雖然隨著深中通道通車，人流量有所增加，但相較於成熟城區，人口密度仍然較低。商業配套方面，除了金輝苑商業街和即將開業的翠峰大廈，大型商超和綜合體並不多。
在宋丁看來，馬鞍島房價的企穩，從更深層次來講取決於區域經濟的企穩，主要是產業匯入情況。
“深中通道通車後，兩地的人才、資金、技術的流動會更密切，未來該片區一定要想辦法跟深圳的產業做投資互動。只要有了產業，就會有人過來，周邊的商業、教育、醫療等配套自然也就起來了。但產業匯入需要時間積累，這是一件‘慢功夫’的事情。”宋丁分析稱。
（應受訪者要求，文中魏芳、王平為化名）
記者|陳榮浩
編輯|程鵬陳夢妤蓋源源
校對|盧祥勇
封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝
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