近兩年來，矽谷出現了一個現象：不少傳統辦公樓都在被轉為資料中心Data Centers。
就在2023年11月，Novva Data Centers收購了舊金山南部一個佔地 7.5 英畝的辦公園區，計劃投資至少5億美元，計劃建設一座28兆瓦（MW）的資料中心。
圖片來源：https://www.novva.com/
2022年，總部位於香港的RiCloud耗資 1 億美元，也在聖何塞(san jose)將一棟空置辦公樓改造成了託管資料中心，這棟建於80年代中期辦公樓現在容納了多達 1,500 個伺服器機架，容量為 10 兆瓦。
2022 年 11 月，專門做資料中心的Vantage，計劃將聖克拉拉(san clara)研究大樓改造成 4.4萬平的資料中心園區——其實在矽谷運營著數量龐大的資料中心的Vantage，起家就是因為收購了英特爾的一個辦公園區，現在運營的不少資料中心都是從老舊辦公園區改造過來的。
Vantage其中的一個數據中心
資料巨頭Digital Realty Trust也一直在積極收購矽谷地區的辦公地產，將其改造成資料中心。
Digital Realty在聖克拉拉的一個數據中心
資本也大量湧入資料中心、數字基礎設施：
自疫情以來，KKR、Global Infrastructure Partners、EQT AB、黑石等資本大舉進軍該領域。
就在上個月，Blackstone(黑石)與剛剛說到的資料中心巨頭Digital Realty成立了一家合資企業，投資70億美元在德國法蘭克福、法國巴黎和美國北弗吉尼亞州開發四個超大規模資料中心園區建設10個數據中心。
在這個合資公司中，Blackstone出70億美元的錢，佔合資企業80%的股權，而 Digital Realty 保留20%的權益，並負責日常運營。
其實，不僅僅是黑石，還有GI Partners、TPG Real Estate等資本，也跟Digital Realty這樣玩過。
23年上半年，GI Partners以1.51億美元從Starwood和Digital Realty的合資企業中收購了一個位於弗吉尼亞州阿什本的資料中心。
在2022年，Digital Bridge與資本IFM以11億美元收購Switch(這是美國一家資料中心，不是那個遊戲)，成為該領域年度最大的交易之一。
那問題就來了，為什麼開發運營方與資本方都看好資料中心呢？
資料中心需求旺盛
市場持續增長
隨著ChatGPT等通用AI技術的興起，我們正邁向一個由資料和智慧驅動的未來。
美國、法國、日本等國家紛紛佈局政策、資金和人才，以搶佔這一領域的制高點。這不僅是科技競賽的一部分，更是新一輪科技革命和產業變革的重要驅動力量。
正如ChatGPT之父Sam Altman所預言，“一個全新的摩爾定律可能很快就會出現，即宇宙中的智慧數量每18個月翻一番。”
在這個過程中，算力——作為AI三要素(演算法、算力和資料）之一，已成為推動AI產業化進一步發展的關鍵。
CBRE釋出的2023年上半年北美資料中心趨勢報告顯示：資料中心供應量在主要市場(Primary Markets)增加了驚人的491.5兆瓦（MW），相比2022年下半年增長了12%，與去年同期相比增長了19.2%。
供給增加的同時，租金竟然也在漲：
圖片來源：https://www.cbre.com/insights/reports/north-america-data-center-trends-h1-2023
根據國際資料公司（IDC）的預測，全球對資料中心的建設投資將保持快速增長狀態。2022至2026年間，全球新建資料中心的數量預計將以8.6%的年複合增長率（CAGR）增長。
值得注意的是——過去，不少資料中心為的是支援高速超低延遲的通訊應用。當下出現了新的需求，如人工智慧、機器學習以及電影和影片遊戲行業的數字動畫渲染，需要的是大量的計算能力，而非超低延遲。
如果有時斷電，或者資料來回傳輸到客戶端需要更長的時間，這也沒關係。
這推動了高效能計算（High Performance Computing, HPC）這個子市場的發展。
HPC資料中心中，大約90%的AI伺服器採用GPU作為加速晶片，同時在在硬體配置、冷卻需求、能源消耗等方面都顯著高於普通資料中心。
根據Verified Market 研究 ，北美的HPC市場持續增長，預計到 2030 年該行業的收入將達到近350億美元，近乎翻倍，可見增長之快。
在增長的誘惑下，各路開發商、運營商、資本方早就看好了這個賽道，佈局資料中心。
矽谷是一個戰略位置
但供給有限
矽谷，不僅是全世界科技創新的心臟地帶，還是北美第二大資料中心市場，僅次於北弗吉尼亞州。這裡聚集了眾多科技巨頭、初創企業和頂尖技術人才，造就一個強大的技術生態系統。
然而，正是這一地位使其面臨著獨特的挑戰。
一方面，矽谷是一個戰略位置，科技公司們不論如何都需要在這裡建立資料中心，這樣才能夠更緊密地與這個創新生態系統合作，快速採用新技術和解決方案；此外，科技公司產生的大量資料需要高效的儲存和處理能力，在當地建立資料中心可以幫助這些公司更好地管理和分析資料，以支援業務決策。
而隨著資料量迅速增長，矽谷對資料中心的需求也水漲船高。
另一方面，矽谷地區面臨著供給的挑戰，很難滿足預期需求。
矽谷的地價和電力成本異常昂貴，加之可開發土地和電力資源日益稀缺。而適合建設資料中心的綠地在這裡幾乎是不存在的，幾乎只能從棕地與老舊辦公樓尋找空間。更重要的是，矽谷的電力連線和許可流程異常緩慢，這對於要求快速交付、且造價比傳統辦公樓昂貴數倍的資料中心行業來說，是一個巨大的阻礙與風險。
供給稀少，但需求連年上漲，自然誰能有供給，誰就能賺錢。
預計2035年，矽谷的資料中心對電力的需求將會較現在翻番
灣區的傳統辦公市場
在衰退
之前我們說到，遠端工作的普及使不少北美市中心的辦公和零售遭受打擊。一些城市的寫字樓空置率高，公共交通的客流量和零售支出大幅下降。而知識和技術工人等高收入群體的轉移，更是加劇了市中心的疲軟。
特別是舊金山，其市中心的大部分工作(近30%的職位)都可以透過混合辦公或完全遠端完成，於是，市中心寫字樓的空置率在2021年以來就一直飆升，屢創新高，現在已經到34% 的歷史新高，辦公樓類資產也不斷減值。
點選圖片，閱讀舊文：舊金山的市中心陷入了“死亡螺旋”？傳統城市運營面臨著怎樣的挑戰？
有了辦公類資產這個“牛夫人”的頹勢襯托，資料中心鐵塔和光纖的數字基礎設施領域的資產就變成了“小甜甜”，機構資本大量湧入，資料中心從以往無人問津的利基資產類別轉變為“安全地帶”。
比如Digital Realty這個Reits，2023年初來，股價就上漲了30%多。
有人說，這個漲勢也有大盤帶動的結果。
好，那我們對比看看如果是普通的，甚至有不少生物醫藥物業的Boston Properties的Reits的漲幅，不到8% ↓
風險與未來
不過，這門生意看著勢頭不錯，風險也是有的。
首先，美聯儲的高利率/經濟環境的高通脹對資本融資相當不友好，這對建設和運營需要鉅額資金的資料中心來說，提高了專案的總成本，大大影響了專案在長期盈利性。
我們拿CoreSite 的資料中心簡單估算一下，CoreSite的建設成本較高，因為資產主要在矽谷（聖克拉拉）、洛杉磯和紐約，它每平方英尺造價為 2200 美元。
如果考慮到電力、冷卻、冗餘、其他基礎設施的空間，可出租平方英尺（NRSF）約佔總平方英尺的50%，也就是說，每個NRSF 的總開發成本為4400美元。
相比之下，最好的高層寫字樓的每平方英尺造價也不過800美元。
注意，我們用的單位是平方英尺與美元。
其二，技術的迅速發展也為資料中心帶來了挑戰。隨著雲計算、人工智慧和物聯網等技術的發展，資料中心需要不斷升級其硬體和軟體，需要持續的技術創新和更新。
此外，隨著能源價格的波動和環境保護法規的加強，運營成本可能會進一步增加，盈利變得更加有挑戰性了。
資料中心在我國
2022年標誌著中國資料中心的一個重要轉折點。
2022年“東數西算”工程全面啟動，這是我們在新基建背景下推出的一項關鍵國家戰略，旨在把計算資源的地位提升到與水、電、燃氣等基礎資源相同的層面，並全面佈局和建設國家級的一體化計算力網路樞紐節點。這個工程不僅是對中國長期發展戰略的一個重要補充，而且標誌著國家對計算力基礎設施化的全面推進。
https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/jd/jd/202203/t20220317_1319467.html
早在1961年，美國的John McCarthy教授就提出了類似的觀點，認為計算力應當像電話系統一樣普及，讓使用者能夠隨時獲取所需的計算資源，並根據使用量付費。1990年，美國的Ian Foster教授進一步提出，算力應該像電力一樣成為一種公共服務。
中國的“東數西算”工程正是基於這種思想，旨在實現計算資源的高效、廣泛分佈和便捷利用，從而推動國家整體的技術發展和社會進步。
2022年的資料顯示，中國的資料中心相關企業超過156.7萬家，新增註冊企業近40.2萬家，年增長率達到35.41%。
在世界上最大的5個數據中心中，排名前二的都來自中國。
第一是中國電信，佔地100萬方。第二是中國移動的大型資料中心，面積達65萬方。
中國電信的資料中心
然而，從數量上看，我們仍有很大的發展空間：
根據Cloudscene, Datacentermap, Statista蒐集整理的資料，截至 2023 年 12 月，全球約有 10,978 個數據中心位置。
資料中心最多的前 5 個國家/地區是美國（5,388 個）、德國（522）、英國（517）、中國（671）、加拿大（336）、法國（315）。
https://brightlio.com/data-center-stats/
可以看到，美國佔據著明顯領先的地位。
同時它在資料中心設計、建設和運營方面擁有先進的技術和經驗，比如高效的能源管理、創新的冷卻技術、以及複雜的安全和隱私保護措施等等。
當然，我們中國擁有龐大的網際網路使用者基數和迅速增長的數字經濟。這為資料中心提供了巨大的市場需求，尤其是在雲計算、大資料、人工智慧等領域。
發展前景非常可觀。
特別是隨著全國一體化大資料中心協同創新體系算力樞紐的確定，中國的推動資料中心也轉向綠色低碳發展轉型。政府出臺的近60份相關政策中，超過六成專注於資料中心的綠色低碳發展。
21世紀經濟報道製圖：https://www.21jingji.com
資料中心的綠色轉型也吸引了資本和新技術的注入。
例如，江蘇沙鋼和杭鋼集團透過收購方式進入IDC業務，分別全資控股英國資料中心運營商Global Switch和增資建設杭州杭鋼雲計算資料中心。
透過這些創新和政策的推動，中國的資料中心行業不僅在技術上取得了進步，而且在環境可持續性方面也取得了重大進展。
我們想象，在資料中心領域，中國具有巨大的發展潛力和獨特的機遇。
轉自TOP創新區研究院 作者 趨勢研究組
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