兩年前的一個仲夏夜，一位寶山的鏈家小哥邊帶看邊跟我說
鏈家全網上海二手房掛牌房源大概在10萬套上下，每月新增2萬多套，再去化2萬多，然後二手池子裡10萬套就成了一條模糊的水位線
眼下這個數字已經來到16.44萬套
這個庫存量是我們沒太見過的，不過這就結束了麼
類似這樣的資料其實我們還探索了很多
比如現在到底有多少房東在降價、降了多少、成交週期都多少天了
成年人的世界裡這些具體、真實的資料才可參考可記錄
而這些看似找不到答案的問題，也是我們今天想跟各位分享的
01
調價房東里，94%選擇降價
也是大概3年前我開始整理一些調價資料
50%多房東選擇降價、40%多房東選擇漲價，這是常見的比例分成，無非看3月或者年底的關係，漲價降價比例咬的更緊些
不過今年降價房東佔比上升的明顯，到今年這個10月已經來到94%
ps.某頭部中介10月掛牌房源的調價記錄
相當於說100位房東在調整自己掛牌價的時候，有94位選擇了降價
這種壓倒性佔比也幾乎來到近3年的一個峰值
ps.某頭部中介近3年掛牌房源調價記錄
可以看到過去3年裡，2021年9月、2022年11月、2023年7月，都有比較大的降價佔比，不過都沒這個10月高
市場線上條裡走向兩極，在實際市場裡走向一致，降價動作的一致
可以說此刻二手市場裡房東在降價這件事上基本達成共識
此時此刻進入市場每位購房者都會被中介安利自己片區的降價房源
中介朋友圈也不間斷髮布一些短期狠降的筍盤
客戶看完幾套房子之後的第一反應也是比價
不過比的不僅是總價，也是同類房源誰降的多
02
-12.4%的降價空間又意味什麼
兩年前的二手資料稿裡我們經常會引用議價空間這個資料，也就是一套房子掛牌價和成交價之間的空間
行情好的時候議價空間收窄，掛多少賣多少，甚至還跳價
行情不好的時候議價空間就會走高，基本上5%左右的議價空間就能讓中介看到房東的賣房誠意，8%左右就是中介眼中比較大的降幅
以500萬房產為例，5%-8%的降幅相當於25萬-40萬的議價空間
不過如果你在10月進入市場的話，這個降幅還要再大些
某頭部中介近3年成交房源議價空間
眼下一套房子從掛牌價到成交價的平均降幅已經來到-12.4%
這是我接觸這類資料三年來頭回見，也是近三年二手市場一個可記錄的資料
對應-12.4%的降幅，可以算出300萬房源議價空間在37.2萬，500萬房源在62萬，800萬房源在99.2萬、1000萬房源在124萬
而那些房源庫裡依然掛牌的房源，議價空間就要窄些
徘徊在-3.9%和1%之間
對比前面的資料，下行市場裡如果想要成交確實應了那句
沒有賣不掉的房子只有賣不掉的價格
如果說過去我們討論降價話題還比較點狀，那-12.4%的議價空間則是難得一見的橫切面資料
此時此刻能成交的房子大機率都經歷了降價，而且是比較少見的降幅
這時候再看回這些降價案例可能也就沒那麼吃驚，寶山顧村附近某青秀城1套中區房源從390萬降到300萬，調價瞬間就被秒掉
劉行地鐵口500米的海尚菊苑的一套兩房總價從345萬調到300萬；某依雲灣二手房一套稀缺三房在掛邊套，上套同戶型468萬成交，目前降到400萬。。
03
現在客戶到底有多觀望
按理說行情下行裡的客戶應該都不在了
但我們在某頭部中介的新增客源資料裡發現，每月的客戶池子裡的人都還在
也就是說每月都有不少人來諮詢來看房
甚至你會看到2023年的客戶量還比2022年要多
某頭部中介近3年每月新增客戶量
同時客房比（客戶量/房源量）進入10月也有小幅提升
客戶量的增加或者房源量的減少都會讓這個比值升高，但無論哪種情況都會讓房源更好賣才對，但二手成交還是走低的，也就是說客戶在觀望
某頭部中介近5年月均客房比
也就是說市場裡不是沒有購買力，客戶就在門外
他們在市場裡有多徘徊，他們的成交週期就有多長
一套在某頭部中介掛牌的房源，平均成交週期在80天左右，但現在已經來到97.2天，也是近3年高點
某頭部中介近3年房源成交週期波動
同時一位客戶從電話諮詢或者帶看，首次進入市場開始，ta能買到房子的時間是30天左右，但現在這個數字是37.3天，同樣也是近3年的高點
也就是說一套房子從掛牌到成交的平均資料從80天左右延遲到了97.2天，一位購房者進入市場到買到房子的平均天數從30天左右推遲到37.3天
如果是單個點狀成交沒所謂，但如果是大的市場面資料，變化還是蠻大的
這大概是我們為數不多的二手成交週期的呈現，沒想到再看到已是峰值
04
那現在還有哪些房子在成交
近三月成交資料裡鏈家成交裡的2個變化值得關注
第一，小標的 (300w以內)成交佔比上升1.2%；小面積(60-90m²以下)成交佔比上升1.6%
第二，另外就是1200萬以上成交佔比上升0.2%
甘蔗沒有兩頭甜，但眼下的二手市場“甜”的就是兩頭
我們分頭看，1200萬以上成交佔比上升跟“認房不認貸"對高階改善需求的刺激有關，政策是有效的
另一方面，小於300萬總價、以及300-500萬總價的成交都在9月到10月慢慢抬頭，這背後有兩個可能
一是低總價段成交量走高，二是以往稍高出300萬的總價段，比如350萬以內總價段，降價到300萬以內房源完成成交
不過鏈家自己總結的原因是，9月500萬以內“老破小”掛牌量激增，這裡面為了加速去化，業主的掛牌價格較庫存房源更有優勢，刺激了客戶的購買行為
綜合起來不知道各位發現沒，大家都在觀望這件事不假
但我們可能更需要看到的是市場是等待刺激的，這個刺激主要來自三方面
整體經濟背景提升，像認房不認貸這樣的點狀政策、最後就是降價
這些都是眼下市場可以看到的可以形成刺激的動作，各位房東盆友可以參考看看
05
不誇張的說今天跟各位分享每個資料都可以單獨拎出來跟各位再分析一遍
每個資料都很寶貴，但這個寶貴不是讓大家來焦慮的
跟其他動輒說跌慘的文字不同，我們希望帶給各位的是冷靜、客觀
你只有知道眼前市場真實在發生些什麼才有可能知道接下來怎麼做
這個資料下的房東、客戶、中介，當你身陷一線糾結猶豫的時候
當你看不清眼前內容是真實還是情緒煽動的時候
當你不知道站你對面的人說的真話假話的時候
希望這篇文字能幫到你
以上為正文，來自巧克麗麗
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