文｜《中國企業家》記者李曉天
編輯｜張昊
透過董子毅辦公室的窗戶，能看到對面一幢米黃色的家屬樓。五層高，樓頂有閣樓，第一層是車庫，這是山東日照這座四線小城本世紀初最標準的家屬樓配置。
這幢樓是他爸爸十多年前主導開發建造的，如今董子毅坐在胡桃木椅子上，從視窗正好能平視到它。
“建成之後，我們一家就搬了過來，我對這個小區很有感情。但如果現在讓我評價，我會覺得外立面還算美觀，戶型則不合理，也存在很多細節問題。如果是我來蓋，可能完全不一樣。”董子毅說。
他任職總經理的發達集團，已經成立33年。他父親一手將其打造成日照數一數二的民營企業，如今，接力棒交到了31歲的董子毅手上。面對一家比自己年齡都大的公司，既充滿情懷又面臨壓力。
這不是一份輕鬆的工作，除了面臨四線小城房地產商轉型再創業的種種挑戰外，也遭遇了二代接班的諸多難題。
“原有的地產業務受到很大沖擊，環境也推著我們開始轉型，但我認為這不是壞事。”董子毅說。
目前發達集團仍以地產作為核心業務，但在地產之外，董子毅和團隊開始著重發展文旅相關業務，包括將佔地1.3萬畝的風景區駐龍山打造成集親子活動、傳統文化、國防教育、體育小鎮及農家樂於一體的新消費場景。
未來，董子毅想用駐龍山一半的面積圍繞當地歷史名人“武聖”姜子牙，開發中國傳統文化相關的禪修院等，另一半打造一個“躺平公園”，為年輕人提供躺平式旅遊服務。
他的辦公室沿用了上一代的裝修風格，他坦言現在沒有太多時間琢磨辦公室設計，但屋裡仍有兩件東西是自己帶過來的。
一件擺放在一進門就能看到的茶几上，是一個復刻的暴力熊雕塑，他說自己有一段時間很喜歡潮流文化，唸書的時候也會買這類潮玩。
另一件則擺放在他辦公室的小茶室裡，是一座沉香木雕，“它的型很好看，所有人進來我的辦公室最先聞到的都是淡淡的沉香味。”董子毅說。
兩個私人擺件中間隔著一堵鏤空屏風，傳統和現代就這樣共處一室，一如董子毅對未來業務的規劃。
以下為董子毅口述整理：
接班的“萌芽”
我現在這個辦公樓，從我剛上小學起就有了。
小時候不知道家裡是做什麼的，總喜歡來公司挨個辦公室串，我沒覺得自己有什麼不同。剛上初中時，依然對家庭情況沒什麼概念，那會兒就羨慕同學可以用父母的電話充“Q幣”。我自己沒有錢，又不敢用家裡的電話充，害怕被父母發現。
後來從長輩口中逐漸意識到有一天自己要回來幫忙管公司。不知道是這種潛移默化的接班心態“作祟”，還是原本就對商業世界充滿好奇，初中我就開始喜歡看財經新聞。通常這種新聞都很短，但我的知識框架已能粗淺地聯絡到前因後果。
高中出國唸書之後，這種對家族企業的責任感開始強烈。我其實不是個愛學習的人，物理化學能摸魚就摸魚了，會計和金融反而都會認真聽，做好筆記。
經常有人問我，既然家裡不差錢，為什麼不留在國外，或者選擇大城市闖蕩。說實話，見識過外面的世界之後，我一度想過先在大城市找一份穩定的工作證明自己。
2022年，我研究生畢業去了北京一家會計師事務所實習，給一些明星創業公司做過財務盡調，也接觸了新能源這些比較前沿的行業。
實習期結束後，公司給了我一個轉正的機會，一開始我很猶豫。母親年紀漸長，為了公司管理累出了不少慢性病。傳統的房地產生意也越來越不好做，我自己的概念裡，如果有一個人要站出來主導家族企業的轉型，這個人也只能是我。
日照這個小城市背山靠海，有很好的旅遊資源待開發，沒有大城市那麼卷，業務相對更好開展。再三思考後，我拒絕了轉正的機會，同事們都挺詫異，這是許多實習生求之不得的機會。但我心裡明白，我想做的不應是在辦公室每天重複相同的工作。
“旗開得勝”
“不接地氣的海歸”“空降總經理”“繼承家產的富二代”，這些打在我身上的“負面標籤”，讓我迫切想做成一個能證明自己的專案。都說不怕富二代花天酒地，就怕富二代創業，我就是那個想要創業的“富二代”，而且還是拿著家產創業的“富二代”。
剛回老家的第一年，公司名下一處靠海的物業恰好空置。按照原本打算，租出去做酒店會更省心。我勸說家裡，反正都要做酒店，為什麼不自己試一試呢？在我的構想中，總有一天公司是要重注轉型文旅的，但過去我們只有開發樓盤的經驗，並沒有涉及過酒店管理，我想這也許是融入當地文旅市場的一個切入點。家裡也很支援我先從酒店經營入手，做相對簡單的過渡。
那段時間我每天都要見各種連鎖酒店的推介人，考察哪一個品牌更適合我們。儘管很多人建議，旅遊城市應該做特色酒店來吸引外地遊客，但其實旅遊城市旺季是不缺客人的。這個物業位置靠近海邊，無論做成什麼樣子，旺季的入住率都應該十分理想。最初挑選品牌的時候，我就錨定了淡季的需求。我的解法是淡季吸引更多商務客人入住，將酒店的整體定位偏商務一些。
我開出了高於同行業的薪資，但也設定了相對苛刻的考核指標。我要求以渠道平臺“好評率”為優先考核指標，如果好評率達標，整個團隊的薪資都會明顯高於同行。但如果有一個差評，績效就會降檔。從結果來看，員工們為了“好評”擰成了一股繩，開業第一年我們酒店的好評率就幾乎做到了區域第一，當然這離不開大家的努力。
開業第一年，酒店業績遠超預期，我覺得自己選對了方向，旺季滿客入住，淡季依靠公務客人也保住了入住率。這讓我有點“飄”，似乎創業並不難，成功也不難。但很快，我開始意識到，維持住成功如此之難。
第二年，全市一窩蜂地湧入一堆酒店投資者，我們的酒店開始在競爭中吃力。人員成本和運營成本都高於同行，我們無法依靠降價來搶佔市場。
這時我的業務重心已經不在酒店經營上了。對整個集團的營收構成來說，酒店只要維持盈利就行，我沒有再過多插手酒店管理，因為那年，我正式“接班”了。
2023年，公司分管房地產開發的副總提出了離職。家人與我商議，與其另找職業經理人在行業寒冬中經歷磨合期，不如由我接任，在原有業務的基礎上加快轉型步伐。
太好“糊弄”
好在公司很多人是看著我長大的，對於我的接班，所有人都覺得順理成章。
但我內心給自己的壓力挺大。因為我知道相較於在行業裡摸爬滾打幾十年的老房產人來說，我實在是太好“糊弄”了。
在做一個專案時，我才頭一次知道當地施工團隊中除了“國家標準”，還另有一個“當地標準”。在招標中明確要求使用的材料，後續施工過程中會被替換成其他材料，為此我跟總包單位大發雷霆，卻被“教育”說這是為了給甲方省錢而故意為之，是我“不知好歹”。
公司負責工程管控的經理詳細給我做了“科普”：過去20年，一些專案就是這麼幹的。我也懷疑是不是自己的問題，睜一隻眼閉一隻眼，這件事就能過去，又不影響驗收。但我覺得問題出在意識觀念上，整個行業越來越卷，後續的市場方向一定是高品質、功能性的住宅區，施工上就絕對不能偷工減料。
那是我接任之後第一次發火。後來的一年間，我與這位經理多次爭吵，對方始終覺得總體說得過去就行，我很清楚跟他已不再“志同道合”。
他的人品以及專業能力都毋庸置疑。我接任的第一年，有次半夜突降暴雨，為了在建的工地不被水淹，我們曾合力“抗洪”。他的車在趕往工地的半路上被水淹了，也沒抱怨一句。正是這樣，我的選擇變得困難，很多次問自己，要走到分道揚鑣那一步嗎？
公司其他員工勸過他很多次，“順應老闆的要求才能立足”。我也給過他幾次機會，但我們始終在高品質上無法達成一致。幾次下來，互相都產生了不滿，他也離開了公司。說實話，這是我接班以來最痛苦的決定，我開始明白，不是所有“好人”都能成為創業夥伴。
緊接著，新的問題又產生了。
接班之初的那個冬天，團隊建議為了追趕工程進度，小區園林綠化所需要的大型喬木要儘早開始種植了。冬天落葉期栽植雖然成活率高，但我們還沒有最終定標供應商單位。他們勸我為了保證工期，放棄之前要在景觀園林上做出特色的想法，給我的理由仍然是“過去20年我們都是這麼做的”，只要價格合適，哪怕效果差一些也可以接受。
我糾結再三還是頂住壓力要求開春再種樹，但開年很快就發現臨時尋找供應商並不容易。先不說工期被壓縮，大多數供應商年前都已經接到活了。加之我們對於施工質量的高要求，許多前期考察的供應商都被刷掉，小區其他設施陸續到位，只剩綠植問題遲遲無法解決。
我每天都要約見3~5家供應商，作為這個專業領域的小白，不得不投入全部的精力，一邊臨時抱佛腳惡補知識，一邊跟他們軟磨硬泡。我們還儘量放寬付款條件來多吸引未合作的供應商對比洽談，最終才與多家供應商建立了合作關係，如期如願地呈現出了我們想要的景觀。
漸入佳境
在我的認知裡，四線城市的地產企業想要轉型是很難的。
最大的問題就是人才，這也是我認為制約企業在小城市做大做強的痛點之一。比如我現在主導向更具差異化的住宅轉型，但有些想法提出之後，團隊會反饋無法實現，認為我在“強人所難”。可是在外考察時發現其他城市的同行已經開始應用了，我認識到，不管是員工還是我，都很難想象自己沒見過的東西。
於是，每當團隊拿不準方向，我就儘量從小紅書或者其他渠道上找到類似案例分享給團隊，漸漸大夥開始意識到，原來許多優秀的作品從社交APP上也能找到。現在他們要做新專案時，都會先四處找靈感。同時我也鼓勵團隊外出考察，要先讓他們看見更新的東西。
我在社交網路上也結識了很多志同道合的設計師朋友，大家都懷揣理想，他們願意以友情價承接我們專案的設計工作，我自始至終都心懷感激。
因為要補充新鮮血液，我也總是能帶來些新點子和新想法，我就成了日照房產那協會最年輕的副會長。小城中的業內交流還是很和諧的，並沒有傳說中那麼殘酷，長輩們普遍都喜歡分享經驗，這讓我受益匪淺。
於我個人而言，我是非常渴望帶領公司完成轉型的。在自己深入接觸地產的這2年來，我發現這是一個現金流非常不“健康”的行業，它不像文旅，上下游都用現金結算。房地產上游的債務一直在囤積，下游最終是要面對建築工人，需要現金支出，日子越來越不好過。
所以我們駐龍山的文旅開發一直在持續進行，今年已經是第四年了。去年我們發現了一些旅遊消費的新趨勢，許多年輕人不再推崇“特種兵”式的旅遊，更希望小假期能有個風景好的地方放空和“躺平”，抖音上也有很多年輕人吐槽說旅遊已經變成換個地方吃外賣了。
所以我想在山上打造一個“躺平公園”，給遊客一個目的地，與好友一起躺平，吃了睡、睡了吃。影院、電競室、棋牌室、溫泉桑拿、自助食堂應有盡有，再為他們提供當地和周邊城市的美食旅遊攻略，還開通了免費的大巴車直達附近城市的旅遊景點。
但同時，以前的傳統文化區域建設我也不想放棄。日照是“武聖”姜子牙的故居，有許多故事可以深度發掘，我自己也很鍾愛傳統文化。我們希望圍繞姜太公文化和道教文化，在山上開設禪修院、養生館等。
在我的構想裡，這座山一半是傳統的、靜謐的道場，另一半是潮流、現代的文旅綜合體。這座山是我父親留下來的，承載了我們一家人的情懷，把它做好做成不單是業務發展的要求，更是一種責任與願望。
你問我看對面父親開發的小區是什麼心情，我對它有很深的感情，我和家人在這裡住了10年。雖然我現在可以說出它100個可以改進的地方，但它是那個時代的作品，是這個行業的過去，也是我們企業的見證。如今，我也想留下自己的色彩。
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。END。
值班編輯：王怡潔審校：董斌 製作：袁茂麗
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