白忙一場！加拿大地產經紀8年前炒房賺7.3萬現被稅局100％追稅

2025-05-16 07:51 美加楓情

2016年，一名地產經紀擁有一棟平房並裝修，僅僅持有33天后，他將該房產出售，獲利近73,000元，但他並未在2016年個人納稅申報表中申報這筆收益。

結果8年後

被加拿大稅務局找上門

，要他將這筆收入當做商業收益

需100%納稅

，而不是納稅人自己所辯稱的按資本利得50%納稅。

據報道，為了抑制房地產市場的投機行為，2022年聯邦預算引入了針對住宅房地產（包括出租物業）的

反炒賣規則

，該規則於2023年1月1日生效，旨在“減少市場上的投機需求並幫助抑制價格過快上漲。”而且稅局有權追究規則生效日期前發生的炒房活動。

根據規定，如果您擁有房屋的時間少於12個月，您將無法申請主要住宅豁免來抵扣出售房屋所獲得的資本收益，並且任何住宅房地產出售所得的收益都將作為100%的應稅商業收入徵稅，但因死亡、殘疾、分居和工作調動等生活事件賣房除外。
根據上個月阿爾伯塔法庭判決的案例，一名納稅人因未能申報其在卡爾加里處置一處房產所獲得的利潤而被重新評估2016納稅年度的稅額。
2016年，這名納稅人是一名房地產從業人員，參與了多項房地產交易。他擁有的其中一處房產是一棟兩室一衛的平房，帶有一個獨立的兩車位車庫，納稅人從2016年10月20日至2016年11月21日持有該房產，為期33天。在此期間，納稅人從未將該房產出租，最終以近73,000元的收益出售該房產，但他沒有在2016年個人納稅申報單上申報這筆收益。
由於加拿大稅務局在2021年對納稅人未申報的2016年銷售進行了重新評估，因此稅務法庭面臨的第一個問題是，該機構是否被允許在正常的三年重新評估期之外對他進行重新評估。要做到這一點，加拿大稅務局通常必須證明納稅人在提交納稅申報單時做出了可歸因於“疏忽、粗心或故意違約或實施欺詐”的虛假陳述。
在這種情況下，加拿大稅務局並沒有指控納稅人犯有欺詐行為，但稅務局認為該納稅人的2016年納稅申報表存在重大失實陳述，因為他沒有報告收益。
納稅人表示，他沒有在納稅申報單上申報房產出售，因為他的“支出已經抵消了收益”，但法官並不認同這一解釋，並表示納稅人在提交2016年納稅申報單時“明視訊記憶體在虛假陳述”，而且是“由於疏忽或至少是粗心或故意違約”。因此，加拿大稅務局被允許在正常重新評估期之外重新評估納稅人的2016納稅年度。
在法庭上，納稅人表示，他至少應該享有資本利得待遇，這意味著他只有50%的收益需要納稅。
該納稅人說，他的收益應從73,000加元減少到12,467加元，因為他支出了兩項額外費用。第一項是向一家阿爾伯塔省編號公司支付了40,500加元介紹費，第二項是向其合夥人的配偶支付了20,000加元介紹費。他說，這兩筆介紹費都是在出售該房產時支付的。
但是法官並不可他的說法，法官認為對於交易結束時支付兩筆介紹費款項的真實性質過於含糊、模糊、不明確和不可靠。
關於出售該房產的剩餘問題是，73,000元的收益是否應作為資本收益或收入徵稅。由於納稅人根本沒有在2016年納稅申報表中報告該處置情況，法院被迫完全依賴審判中提供的證據來確定加拿大稅務局指控的收入賬戶處理是否成立。在這一點上，納稅人沒有詳細說明，只是堅持說他想出租該房產。
但法官援引了購買該房產的融資結構、納稅人最初購買該房產的情況、對主樓層和地下室的“立即和迅速的翻新”以及納稅人作為房地產經紀人的經驗，並不能確信納稅人購買該房產的真實意圖是將其出租。
法官說，很難相信納稅人在如此短的時間內面臨如此多的事件，唯一的解釋就是納稅人迅速出售房產，並在一個月內賺取約7萬元的利潤。
最後，法官認為納稅人的證詞不足以支援將出售該房產所獲得的收益重新定性為資本收益，並支援加拿大稅務局對收入處理的重新評估，即按商業收入來百分之百徵稅。
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