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最近一段時間，新法的欺詐專案開始陸續暴雷了。
今天，再來更新下這一彙總，特別談談新法的專案情況。
首先，我一貫的觀點是：
有時候，不得不承認自己的無知，認知的時空侷限性。因為，EB-5投資，往往不單單是專案本身，完全不能擺脫還經濟社會大環境的影響。正如，當年老投資人所熱衷的這麼多房地產專案，不少專案挺過了百年難遇的疫情，竟然又倒在了疫情灌水導致的高利率壓力之下。
在當下，川普的折騰，對於經濟前景的不確定性，都會加劇EB-5新老投資人的投資風險：川普對EB-5的最大危害，是什麼？。
其次，新法的情況：
新法對於EB-5的監管加強，但是並不能杜絕欺詐，現在的欺詐比起以前更有過之而無不及。惡性的欺詐，爆發的比以前快，受害人數多，雖然詐騙專案的絕對數量不多。
現在已經有兩個專案明確暴雷（其他出問題或者有潛在問題的也還有，只是暫時沒暴露出來），一起欺詐訴訟。
新法這兩起欺詐暴雷都是直投專案：
EB5Sir一直反對做直投：EB-5到處都是坑，那麼不如做直投？，除非你特別有把握（另外還有一個直投學校專案，目前也出現問題）。直投門檻太低，搞個區域中心太複雜騙起來費時費力，對於短平快的詐騙而言不划算。
還有就是新法當下，社交媒體帶來的新問題，欺詐的效率高，成本低，隨意起號攬客。今天EB5Sir還在小紅書上刷到了信託詐騙的帖子，屢禁不止，總有魚兒上鉤：小紅書，EB-5詐騙集散地。
當然，不表示區域中心專案沒問題，譬如現在已經有新法專案的欺詐訴訟了：第一起，新投資人的欺詐訴訟案。
EB-5專案爆雷，我大致把這些歸為了以下幾類：I. 純粹的欺詐專案：第一類：主觀欺詐，設立之初就有企圖，操作過程中使用欺詐的方式。知名的有：Palm House、質子中心、CP Home、Jay Peak、CIIF等。
以及，新法下的信託專案和Noodles直投專案詐騙。
第二類：專案伊始，並非就有欺詐企圖，但是運作不規範，或者帶有誤導性的操作導致違反證券法，發生了實質性的欺詐行為。人性是禁不起考驗的，當錢來的太容易，而且失去控制的時候，就出現了這些問題。大部分的欺詐專案可以歸到這類，如：美國之路、Richard Xia的東方綠灣，甚至當年最為轟動的芝加哥會議中心等。2. 經驗能力問題：經驗問題：如：紐約摩天輪，無論是規劃太超前還是前期考察不完備，最後專案超出預算，補救之後也無法建成；能力問題：小馬拉大車，超出開發商能力範圍，譬如：世紀廣場；水土不服，還在付學費：這類比較典型的是中國開發商在美國，綠地紐約、泛海洛杉磯、富力加州；EB5Sir個人認為，當前鄉村專案的最大風險就在於此：鄉村專案的2大風險點。3. 經濟大勢導致的：過去幾年，發生了疫情黑天鵝事件，疫情和疫情之後的高利息打擊了很多專案，譬如：南港酒店、約翰霍普金斯酒店、最近的波特蘭酒店專案，而且這個清單還在繼續，就EB5Sir所知，幾乎每個月都有新的EB-5專案出現貸款違約或破產。這是當年辦理EB-5所無法預期的。我們今天在辦理EB-5之時，也需要對於今後的經濟走向有個預期，發生最壞的結果的話，我們能否收回投資。4. 控制權的問題：EB-5，是一個幾乎完全放棄控制權的投資。投什麼公司，選擇哪個區域中心極其重要。在你不得不讓渡控制權的時候，儘量找一個能讓你放心打交道的公司，值得託付的公司。區域中心，特別是那些區域中心與開發商一體的公司，拿著控制權常做兩件事。其一，再投資的控制，譬如：當年的702、555和IRG專案；其二，利用協議不還款，譬如：Related的哈德遜廣場專案；最後，EB5Sir特別想指出，下面所報道的問題專案，僅僅是冰山一角，還有很多，都在這裡，每週末釋出的專案找人裡：EB-5同項目找人｜4月19日。
下面，是EB5Sir整理報道過的，公開訴訟或欺詐或出問題的專案彙總清單。
欺詐官方訴訟案件
2013年：
1. 芝加哥會議中心專案欺詐案：號外 | 財富雜誌：FBI起訴芝加哥會議中心專案方，號外！- EB-5史上最大欺詐案 – 芝加哥會議中心案宣判；
2. USA Now專案欺詐案；
小結：2013年，SEC欺詐訴訟案兩起。
2014年：
小結：2014年，SEC欺詐訴訟案一起。
2015年：
小結：2015年，SEC專案欺詐訴訟案5起，律師欺詐案2起，無BD牌照收佣金案2起。
美國之路案後繼：
2016年：
小結：2016年，SEC專案欺詐訴訟案4起，律師無BD牌照收佣金處罰4起，區域中心BD支付佣金無BD牌照處罰1起。
Jay Peak案後繼：
2017年：
7. Green Box專案欺詐案：2017，SEC打響第五槍｜EB-5要聞
小結：2017年，SEC專案欺詐訴訟案6起，司法部刑事訴訟案2起，律師無BD牌照收佣金案1起。
CIIF案後繼：
2018年：
小結：2018年，SEC專案欺詐訴訟案2起，SEC處罰區域中心1起，國土安全部起訴欺詐案1起，刑事訴訟案1起，無BD牌照收佣金處罰2起，區域中心BD支付佣金無BD牌照處罰1起。
2019年：
小結：2019年，刑事訴訟案3起，SEC訴訟案1起；
2020年：
小結：2020年，司法部刑事訴訟案1起；
萬國置地案後續：20年，EB-5欺詐案獲刑新紀錄；
2021年：
小結：2021年，SEC訴訟案1起；
2022年：
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刑事訴訟案：2022第一欺詐案，美國中國之城/湯普森大學城 -
刑事案件，收受賄賂：突發：富力董事長被拘，又一箇中國地產商的EB-5失敗樣本
小結：2022年，司法部刑事訴訟案1起，收受賄賂案件1起；
2020-2022，4起均華人專案方，SEC訴訟僅一起。19年之後，SEC的訴訟案中少了很多，也許原因在這裡：SEC重組EB-5執法部門，新一輪整頓即將來臨。2023年：2023年SEC第一案：綠色計程車2024年：2024年，SEC的第一起欺詐案擱淺的“瑪麗皇后”號，新一起SEC欺詐訴訟案
欺詐民間訴訟案件
2017 GTA案：
2022 芝加哥希爾頓酒店案：4年官司漫長路，投資人終於獲賠，EB-5問題專案三則；
再投資訴訟案件
專案破產等案件
2018 Las Olas酒店破產：欠款破產拍賣起訴，一起問題專案的非典型歷程；
2019 Le Jardin專案：Le Jardin專案破產；
2019 格林威治125號: 格林威治125號將止贖拍賣；（注：後開發商募集到新的資金繼續開發）
2020 長島體育館：疫情下的EB-5專案：紐約長島體育場；（注：後區域中心接收運營後出售）
2022 世紀廣場：EB-5失利新紀錄：900人的世紀廣場面臨止贖拍賣；二大爆雷專案進展：綠地紐約和世紀廣場；2023 泛海：泛海美國夢斷，泛海廣場將止贖拍賣；2023 Point Ruston 海濱走廊、南港二期：EB-5問題專案三則；2023 約翰霍普金斯酒店：高利率陰雲籠罩下的EB-5專案；2023 綠地：綠地紐約“暴雷”；綠地貸款違約，紐約太平洋廣場將易主；2024 南港酒店：南港酒店，繼寫字樓拍賣後，被EB-5投資人起訴；2024 舊金山Proper酒店：舊金山Proper酒店，房地產市場困境下的一起新訴訟；2024 702時代廣場：702，又一陷入困境的超大專案；
2025 也談：網紅律師“詐騙”粉絲
2025 假冒聯邦探員，EB-5離奇詐騙案
2025 7年亡命天涯路，知名EB-5律師被緝到案
2025 前合夥人起訴欺詐，60名投資人綠卡存疑
新法專案
最後，這裡有不少沒報道但是出問題的專案：
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尋找評估專案：新法EB-5專案及獲批匯總專欄｜4月20日更新;
提示：如何查詢往期文章
EB-5專案召集帖：EB-5同項目找人｜4月19日
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