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最近一段時間,新法的欺詐專案開始陸續暴雷了。
今天,再來更新下這一彙總,特別談談新法的專案情況。
首先,我一貫的觀點是:

有時候,不得不承認自己的無知,認知的時空侷限性。因為,EB-5投資,往往不單單是專案本身,完全不能擺脫還經濟社會大環境的影響。正如,當年老投資人所熱衷的這麼多房地產專案,不少專案挺過了百年難遇的疫情,竟然又倒在了疫情灌水導致的高利率壓力之下。
在當下,川普的折騰,對於經濟前景的不確定性,都會加劇EB-5新老投資人的投資風險:川普對EB-5的最大危害,是什麼?。
其次,新法的情況:
新法對於EB-5的監管加強,但是並不能杜絕欺詐,現在的欺詐比起以前更有過之而無不及。惡性的欺詐,爆發的比以前快,受害人數多,雖然詐騙專案的絕對數量不多。
現在已經有兩個專案明確暴雷(其他出問題或者有潛在問題的也還有,只是暫時沒暴露出來),一起欺詐訴訟。
新法這兩起欺詐暴雷都是直投專案:
EB5Sir一直反對做直投:EB-5到處都是坑,那麼不如做直投?,除非你特別有把握(另外還有一個直投學校專案,目前也出現問題)。直投門檻太低,搞個區域中心太複雜騙起來費時費力,對於短平快的詐騙而言不划算。
還有就是新法當下,社交媒體帶來的新問題,欺詐的效率高,成本低,隨意起號攬客。今天EB5Sir還在小紅書上刷到了信託詐騙的帖子,屢禁不止,總有魚兒上鉤:小紅書,EB-5詐騙集散地。
當然,不表示區域中心專案沒問題,譬如現在已經有新法專案的欺詐訴訟了:第一起,新投資人的欺詐訴訟案。
EB-5專案爆雷,我大致把這些歸為了以下幾類:I. 純粹的欺詐專案:第一類:主觀欺詐,設立之初就有企圖,操作過程中使用欺詐的方式。知名的有:Palm House、質子中心、CP Home、Jay Peak、CIIF等。
以及,新法下的信託專案和Noodles直投專案詐騙。
第二類:專案伊始,並非就有欺詐企圖,但是運作不規範,或者帶有誤導性的操作導致違反證券法,發生了實質性的欺詐行為。人性是禁不起考驗的,當錢來的太容易,而且失去控制的時候,就出現了這些問題。大部分的欺詐專案可以歸到這類,如:美國之路、Richard Xia的東方綠灣,甚至當年最為轟動的芝加哥會議中心等。2. 經驗能力問題:經驗問題:如:紐約摩天輪,無論是規劃太超前還是前期考察不完備,最後專案超出預算,補救之後也無法建成;能力問題:小馬拉大車,超出開發商能力範圍,譬如:世紀廣場;水土不服,還在付學費:這類比較典型的是中國開發商在美國,綠地紐約、泛海洛杉磯、富力加州;EB5Sir個人認為,當前鄉村專案的最大風險就在於此:鄉村專案的2大風險點。3. 經濟大勢導致的:過去幾年,發生了疫情黑天鵝事件,疫情和疫情之後的高利息打擊了很多專案,譬如:南港酒店、約翰霍普金斯酒店、最近的波特蘭酒店專案,而且這個清單還在繼續,就EB5Sir所知,幾乎每個月都有新的EB-5專案出現貸款違約或破產。這是當年辦理EB-5所無法預期的。我們今天在辦理EB-5之時,也需要對於今後的經濟走向有個預期,發生最壞的結果的話,我們能否收回投資。4. 控制權的問題:EB-5,是一個幾乎完全放棄控制權的投資。投什麼公司,選擇哪個區域中心極其重要。在你不得不讓渡控制權的時候,儘量找一個能讓你放心打交道的公司,值得託付的公司。區域中心,特別是那些區域中心與開發商一體的公司,拿著控制權常做兩件事。其一,再投資的控制,譬如:當年的702、555和IRG專案;其二,利用協議不還款,譬如:Related的哈德遜廣場專案;最後,EB5Sir特別想指出,下面所報道的問題專案,僅僅是冰山一角,還有很多,都在這裡,每週末釋出的專案找人裡:EB-5同項目找人|4月19日。
下面,是EB5Sir整理報道過的,公開訴訟或欺詐或出問題的專案彙總清單。
欺詐官方訴訟案件
2013年:
1. 芝加哥會議中心專案欺詐案:號外 | 財富雜誌:FBI起訴芝加哥會議中心專案方,號外!- EB-5史上最大欺詐案 – 芝加哥會議中心案宣判;
2. USA Now專案欺詐案;
小結:2013年,SEC欺詐訴訟案兩起。
2014年:
小結:2014年,SEC欺詐訴訟案一起。
2015年:
小結:2015年,SEC專案欺詐訴訟案5起,律師欺詐案2起,無BD牌照收佣金案2起。
美國之路案後繼:
2016年:
小結:2016年,SEC專案欺詐訴訟案4起,律師無BD牌照收佣金處罰4起,區域中心BD支付佣金無BD牌照處罰1起。
Jay Peak案後繼:
2017年:
7. Green Box專案欺詐案:2017,SEC打響第五槍|EB-5要聞
小結:2017年,SEC專案欺詐訴訟案6起,司法部刑事訴訟案2起,律師無BD牌照收佣金案1起。
CIIF案後繼:
2018年:
小結:2018年,SEC專案欺詐訴訟案2起,SEC處罰區域中心1起,國土安全部起訴欺詐案1起,刑事訴訟案1起,無BD牌照收佣金處罰2起,區域中心BD支付佣金無BD牌照處罰1起。
2019年:
小結:2019年,刑事訴訟案3起,SEC訴訟案1起;
2020年:
小結:2020年,司法部刑事訴訟案1起;
萬國置地案後續:20年,EB-5欺詐案獲刑新紀錄;
2021年:
小結:2021年,SEC訴訟案1起;
2022年:
-
刑事訴訟案:2022第一欺詐案,美國中國之城/湯普森大學城 -
刑事案件,收受賄賂:突發:富力董事長被拘,又一箇中國地產商的EB-5失敗樣本
小結:2022年,司法部刑事訴訟案1起,收受賄賂案件1起;
2020-2022,4起均華人專案方,SEC訴訟僅一起。19年之後,SEC的訴訟案中少了很多,也許原因在這裡:SEC重組EB-5執法部門,新一輪整頓即將來臨。2023年:2023年SEC第一案:綠色計程車2024年:2024年,SEC的第一起欺詐案擱淺的“瑪麗皇后”號,新一起SEC欺詐訴訟案
欺詐民間訴訟案件
2017 GTA案:
2022 芝加哥希爾頓酒店案:4年官司漫長路,投資人終於獲賠,EB-5問題專案三則;
再投資訴訟案件
專案破產等案件
2018 Las Olas酒店破產:欠款破產拍賣起訴,一起問題專案的非典型歷程;
2019 Le Jardin專案:Le Jardin專案破產;
2019 格林威治125號: 格林威治125號將止贖拍賣;(注:後開發商募集到新的資金繼續開發)
2020 長島體育館:疫情下的EB-5專案:紐約長島體育場;(注:後區域中心接收運營後出售)
2022 世紀廣場:EB-5失利新紀錄:900人的世紀廣場面臨止贖拍賣;二大爆雷專案進展:綠地紐約和世紀廣場;2023 泛海:泛海美國夢斷,泛海廣場將止贖拍賣;2023 Point Ruston 海濱走廊、南港二期:EB-5問題專案三則;2023 約翰霍普金斯酒店:高利率陰雲籠罩下的EB-5專案;2023 綠地:綠地紐約“暴雷”;綠地貸款違約,紐約太平洋廣場將易主;2024 南港酒店:南港酒店,繼寫字樓拍賣後,被EB-5投資人起訴;2024 舊金山Proper酒店:舊金山Proper酒店,房地產市場困境下的一起新訴訟;2024 702時代廣場:702,又一陷入困境的超大專案;
2025 也談:網紅律師“詐騙”粉絲
2025 假冒聯邦探員,EB-5離奇詐騙案
2025 7年亡命天涯路,知名EB-5律師被緝到案
2025 前合夥人起訴欺詐,60名投資人綠卡存疑
新法專案
最後,這裡有不少沒報道但是出問題的專案:
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尋找評估專案:新法EB-5專案及獲批匯總專欄|4月20日更新;
EB-5專案召集帖:EB-5同項目找人|4月19日
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