所有人都感受到如今租賃市場的整體輿論，但是相信我，租賃市場未來兩年出現的變化會比你想象的要明顯很多
嗨，大家好，我是盧俊
今天和大家聊房地產市場裡一度被人忽略的板塊：租賃市場
為什麼被人忽略，因為大部分人購買房產不會去關注租賃市場，也不會把這個當成核心收入來源
也因為如此，如今我們認為的分析才會顯得如此重要
01
我想和各位聊的一個很重要的前提，是你認為的邏輯很快就要全都變了
房地產資料裡曾經有一個很讓人奇怪的資料就是租售比很低
買房日常的租金相比較房價的收益只有1-2%的水平，這和國外正常4%-6%的回報嚴重不符
很多人在想為什麼中國的租售比怎麼可以這麼低
這其實有一個重要的前提
就是我們過去20年的房價整體漲幅太好，因為資產在增值
所以大部分房東不在乎租房的收益
畢竟和房價相比，租金每年的收入可以說是杯水車薪了
也因為如此，我們的租金整體的回報一直以來都是偏低的
甚至很多時候房子租不掉就直接空關著，對於很多房東來說這也沒什麼
但是這件事在最近一年發生了特別大的變化，我想但凡有多餘房子的房東都有關注到
就是現在的房價走勢沒有以前好了
甚至自己家的房子開始出現了價格下滑的現象
包括在出售房子的時候也發現，房子賣的沒以前那麼快了，空置的時間越來越長了
房價不動，空置拉長，但是對於房東而言持有房屋都是有成本的，不論房貸還是物業費都是如此
也因為在這樣的氛圍下對於房東而言不得不開始重視租賃這塊的收入
但是開始關注之後所有房東突然意識到，在租賃市場房東是如此的脆弱
第一相比較買賣房屋不同，價格談不攏很多房東選擇忍一忍，等到行情好或者下一個客戶再銷售
但是租賃市場不同
如果房子租不出去，空置一個月就等於一年收益打9折，兩個月就相當於八折
但是很多房子動不動就空置半年以上的時間
這對於很多房東來說開始受不了
另一個問題就在於，在找尋客源方面，房東非常的被動只能依賴中介
所以一邊在空置損失嚴重加找不到客戶的時候，房東其實只能選擇降價以及給中介更高佣金的方式來解決這個問題
這其實是如今一線城市租賃市場驟冷的重要原因
在整體經濟行情不好的氛圍下，很多房東已經給到3個月的租金依然找尋不到客戶，房屋空置期越來越長
02
這是房東視角看到的問題
但是在整個行業視角里，我們又發現了另一個完全相反的角度，這個角度很有意思
整個租賃市場之所以冷，整體行情的不好當然存在，但是另一個更加重要的原因就在於，租賃市場存在嚴重的供需不匹配
從目前市場的流動房源和需求的資料來看
如今在市面上正在出租的房源平均房齡在18年以上
這也就意味著在租賃市場流通的房源，整體的屋況和品相都不太好
大概是這個樣子
租過房子的各位一定有感覺，日常我們能夠租到的差不多都是這樣
但是從需求端又可以看出，70%以上的租賃需求都是改善性居住
所謂的居住不再是隻要一張床和一個房間，在品質、風格、功能上也有了一定的要求
所以換句話來說，如今在租賃市場裡運營的需求邏輯和買賣房子也變得出奇的一致，改善性或者品質性居住佔據了絕對的主導
所以這裡就出現了嚴重的供需不匹配
客戶整體在變少，但是仍然有需求的客戶，如今在市面上找不到好的房子，這也加劇了市場的惡性迴圈
那有辦法解決這個問題麼
當然有，而且很簡單
就是將自己的房子重新裝修一下就可以
一般的房屋在社群部分的基本面都沒什麼問題，最大的情況就是室內裝修，簡陋的裝修讓房屋沒有家的感覺
所以對於很多房東來說，只要你邁出這一步，或許你的房子就有可能跳出紅海
但是，這一步卻對於很多房東來說顯得尤為艱難
第一，在對未來沒有預期的情況下讓房東提前投入，這件事已經很難了
而且不僅如此，投入金錢的同時，裝修帶來一系列的時間成本也是讓房東望而卻步的原因
也是因為如此，我認為當下所有房東需要自如的關鍵原因，是自如可以解決所有問題，讓自己成為房東的同盟者，一起實現房屋租賃和價格增值
這就是自如一直在推出的增益租服務，大概服務是下面這些
——資產增值：租金無差價、租期無空置期、收益有保底、年底有分成
——成交快速：98項標準工藝，平均38個工作日完工，讓裝修交付快且空氣質量合格；自如app平均出租週期不超過7天，讓出租快
——安全省心：租客放心，租客平均年齡27歲，大學本科及以上；租務省心，185項服務品類，年均30次上門服務響應；租期安全，7*24小時安全熱線、合同備案等
我們從自如拿到了一手資料，你會發現一個很有趣的現象
在自如管理的100萬套房子裡，我們可以看到不論從時間週期還是租賃模式，自如都橫跨了所有產品品類
但是比較密集的部分是在2000年-2008年前後
我們可以想一下這些房子為什麼最後會交給自如運營
其實這個很重要的原因就是都屬於商品房，社群綠化包括電梯等硬體元素都沒啥問題
但是室內裝修確實已經開始老化
自如對待這些房源的最大轉變就是為單套房源開始投入，進行前期的裝修升級以及後期的管理服務
其實就做了這兩個調整，這部分的房源可以在市面上得到最大程度的認可，開始流通
並且不少都創造出了溢價，很多的租金收益都超過了房東當初自己的設想
換句話來說，這些房齡的房子最容易透過運營創造溢價
這就是自如推出的增益租服務
做的事情很簡單，就是提前和房東建立合作關係
然後自如介入完成房屋的整體改造以及後期服務的投入，從而讓房源更加匹配當下的租客需求，並且實現流通
並且在自如體系下，這個合作伙伴可以做出超出預期的室內效果以及盡最大可能的節約時間，這對於房東而言，所有的顧慮也就因此打消
03
我其實是非常建議我的朋友如果手裡有房子一定要找自如
原因就是，和短期交易買賣不同，長期的租賃本質上對於房東而言，需要的是一個資產運營的角色
出租產生收益，但同時也要保證租客穩定，租期內問題能夠解決以及房屋折舊儘可能的避免
這些問題在常規中介這裡沒辦法得到解決，因為本質上買賣和租賃本質上就是兩件事
選擇自如就是選擇這樣一個資產運營的角度
資產運營的核心就在於讓資產的租賃價值和未來的交易價值同時得到保持
其實整體的裝修邏輯很簡單，功能簡約，但是室內呈現設計美學，其實就可以了
更好裝修更好屋況的房子不僅在租賃期間得到更好的流通，未來在交易環節也同樣會受到市場的認可
這就是提前邁出一步從而實現的良性迴圈
我們說如今的租賃市場之複雜本質上就是由於整體經濟環境變差以及供需不匹配從而製造了焦慮
房東因為租不出去焦慮，房客也找不到合適的房子
這個環節的問題會越來越大，作為孤立房東個體不太能解決的問題，這也是自如存在的意義
我對於個體過去一直有幾個呼籲
第一我建議大家一定要交物業費，因為這是讓你房產儘可能降低折舊的重要環節，第二我建議大家一定要找鏈家買房，因為好的中介會幫你規劃你的房產配置
那今天如果你是房東，那麼我建議大家一定要透過自如完成自己的房屋租賃
找到一個長線的資產運營方的陪同，我們對於持有房產的焦慮也就少了很多
而且更重要的是，自如在整個租賃市場所佔據的比例並不高，換句話來說如今你選擇自如就能成為整個租賃市場裡金字塔塔尖的產品流通
這對於一個收縮性市場來說，沒什麼比這個更穩妥了
04
當然，文章寫到這裡，毫無疑問依然需要回答一個民生問題
就是自如這麼做，是不是變相提升了市場的租金
畢竟更好的房子租的更貴，從邏輯上這麼來看好像沒有毛病
我想這應該是讓自如有點尷尬的問題，但是這個問題我來回答是最好的
各位會發現，其實行業內在過往有很多永遠解釋不清楚，但是伴隨著時間的推移自然就慢慢消失的問題
比如說在2005年前後，全民聲討開發商，認為開發商是推高房價的第一元兇，讓一些本來可以便宜的房子賣的超過大家預期的貴
現在關於開發商推高房價的言論，是不是都沒有出現了
然後到了2010年，行業在推進房屋精裝修的趨勢，依然有人在討論，因為從毛坯變成裝修了，羊毛出在羊身上，本質上也是開發商變相更多的賺錢
現在關於一手房要不要精裝修的邏輯，是不是從來就不再是一個問題
再到2015年，這是離我們最近的，行業內轟轟烈烈的探討，二手房的價格是被中介推高的，中介利用了資訊不對稱，讓房價變得更貴
如今大家依然會認為中介推高了二手房價麼
所以大家不知道有沒有發現
很多問題在當下幾乎沒辦法去直接回答，開發商是不是賣貴了，精裝是不是轉移成本了，中介是不是利用資訊不對稱了
在當下你陷在那個邏輯裡其實完全沒有辦法
但是隨著時間的推移你就會發現，所有的偏見全都消失了
這本質上就是行業成熟發展規律之後，民眾的心智也開始成熟的原因
如今關於資產運營方透過裝修形成更好租賃的情況是否推高租金的爭議，依然沒有辦法在常規邏輯裡分析
但是時間久了，可能不用一年大家就會發現，租金的價格和這件事沒有任何的關係
不僅如此，好的租賃運營方可以規避行業裡的很多問題，讓房東和房客的權益可以得到保障
這才是行業裡一個真正好的中間商應該存在的意義
05
伴隨著行業的發展，你會發現我們所有的一切都需要合作伙伴被規劃
我們的健康需要醫生，法律問題需要律師，保險需要經紀人，房屋銷售需要中介
那麼此時此刻在租賃階段的房東們，我覺得你們現在無比需要自如的介入
先知先覺，遠勝過不知不覺
以上為正文，來自真叫盧俊