還記得兩會期間，那句關於地產的表述麼
“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”
沒想到這麼快，我們就看到了一份來自一線城市的強回應
昨天上午上海釋出、上海人大等N個官微推送一條《上海市住房租賃條例（草案）》公開徵求意見
也是沒想到兩會期間沒追到的熱點，在這份租房檔案找了回來，這份檔案被媒體爭相傳閱
也讓我身邊很多小夥伴激動不已，這還是頭一回不同行業的朋友這麼整齊的定向投餵一個…租房檔案
一份目前為止看過的上海租賃市場最大變化的檔案
我開啟看了看這份檔案，確實有很多之前沒見過的新鮮事
然後我把最重要的幾條都給大家挖出來了
01
首先關注，“禁止群租”
這份檔案一共7章65條
很多媒體轉載這份檔案的時候，第一條都是禁止群租
其實從普陀開始我們聽過不少整治群租房的訊息，這次有什麼不同
群租這個詞大家應該不陌生，但其實我們很難說清楚
什麼是群租，到底如何界定
一般說起群租我們腦子裡就會蹦出一間房住了很多人、衛生條件差這些畫面
但其實一間房到底住多少人才算群租、一套房怎樣才算是群租房
這件事放其他城市，界定的標準就是室內是否有隔斷，一個兩室一廳住5個人不算群租，但如果被隔成三室一廳哪怕只住3個人也算群租
不過上海的界定維度不同，他加入了引數
整理自©上海松江官微，依據：《商品房屋租賃管理辦法》、《上海市房屋租賃條例》、《上海市居住房屋租賃管理辦法》
這些維度都蠻清爽的，比較微妙的是另一件事
就是你的房子是不是N+1，就是原始戶型再加上1個房間那種
你可以粗暴理解為，原本兩室一廳被你隔成三室一廳可以，但是四室一廳不行
而關於N+1規定的原文其實是這樣的，是針對客廳＞12㎡以上的房子
➤ 單套住房內客廳（起居室）使用面積在12平方米以上，且按本市代理經租企業房源資訊雙記載相關要求報備的，可以且僅可隔斷出一間房間出租供人員居住
這一點未來在“禁止群租”這件事的界定上還蠻重要的
而且之前不管是不是群租房，最後結果取決於你會不會被舉報，舉報了就被整治，不被舉報就一切繼續，但現在不一樣了
如果說之前是強烈抵制，這一次就是明文禁止
這方面各位在未來租房過程，對群租打擊力度，以及市場供應應該都能感受到前後差別
順帶說一下下二房東，嗯這份檔案也專門提到了，這也是這份檔案最先吸引我的點
就是居然有份城市級檔案要開始統一管理二房東，別的還不知道，但至少先來一個市場主體登記在冊
我承認不是所有二房東都是不正規的，但是踩雷二房東的機率實在有點高
如果他們能得到統一管理，那租客權益應該會得到更多保障
至少在二房東跑路的時候，大資料能找到他
02
還有一件事很值得關注：一個特殊賬戶
檔案裡有一份前文一帶而過，後面篇幅也不大的描述
文字不多，但很重要，至少以前沒見過
就是未來會為那些長租公寓，或者租賃平臺，建立一個賬戶
住房租賃交易資金監管專用賬戶
在商業銀行開立賬戶，然後資金被監管，而且還需要透過平臺對社會公示
而被監管的資金是多少呢
如果你是一家住房租賃企業，我們就說長租公寓吧
如果你向一位租戶收取6個月租金，難麼其中3個月租金需要打入這個監管專用賬戶
押金超過一個月的部分也需要打進這個賬戶
不過具體規定，還需要市房屋管理部門和金融管理部門再製定
這是很重要的一點，至少資金監管這件事不僅會出現在新房、二手房交易過程
未來還會下沉到租房市場
這條規定意味著，官方層面正在試圖規避類似蛋殼公寓這件事的發生
同時也在告訴所有人眼下的租房市場正在變得越來越規範
03
還有一些細節，很小，但巨有意思
7章65節裡面，很多點都放在不同章節，但連在一起看真的巨有意思
分別是這3點，鼓勵長租、限制租金、不得驅趕租客
鼓勵我籤長期租約，就算是短租的話，房租顯著上漲，也會被限制，並且租約不到期，誰也不能趕我出去，有多少小夥伴跟我一樣捂嘴感動壞了
作為此刻正在碼字的租客，不得不說這3條連一起可能會給每一位外來租戶一份最大的生活底氣
而且你看這份檔案到底“細”到什麼程度
只是一條房源資訊釋出而已，這裡面圍繞釋出平臺、釋出人、資訊管理和處罰做了多少規定
這還不包括我們前面提到的資金監管、市場主體登記、企業備案、網上籤約和登記備案
如果是這樣的話，不知道未來像安居客/58同城會不會要收斂些
如果不這麼做，嗯，各種條線的處罰措施也都明白清楚
47條、48條、整個第六章全部14條，都是關於以上這些資訊如果做不到的話，會怎樣
發現沒，就是要給你最大底氣，讓你足夠安心待在這裡
不過還有更大的底氣，就是保障性租賃住房
這件事我們在去年就跟過，57萬套這個數字記憶猶新
然後這次更加明確，從供給來源，到建設管理要求，再到租金租期都有規定
比如未來保障性租賃住房，會以小戶型為主，不過會增加共享空間
不僅會集中在新城，也會在高校園區、產業聚集區、商務聚集區，甚至軌交站點周圍都存在
如果沒有看過新加坡的房屋管理規定，我一定覺得這麼規定是不是有點多
從保障性租賃住房、租賃企業、房產經紀公司、個人房源、貸款….多方面都有規定
租賃企業資訊、房源資訊、保障房租賃期限等等都做了規定，連資料介面這件事都不放過
但對比新加坡、德國來看，目前這些措施可能尚未具體細化
不過前者的經驗表明，規範的市場會帶來更加長久、穩定的社會效益
04
這可能是上海租賃市場最大的改變
這些檔案我差不多看了3遍，每看一遍都會有一些新收穫
因為當你前後串聯起來的時候，一些畫面似乎出來了
比如前面說到的鼓勵長租、穩定租金，還有不得驅趕租戶
這對租客而言是極其友善的，但是如果我是房東的話，可能就笑不出來了
而這也似乎意味著城市更鼓勵規模化租賃，尤其是保障房租賃
也許對於上海來說，這不是一門生意，更不應該是一門暴利生意，而是每個人的生存底線
對於企業來說，如果你是規模化租賃，那就追求規模效應，而穩定是城市、供給方、承租方三者持續合作的根本
這似乎是一條完整鏈條上的系統操作
從個人房源、企業房源、保障房源三個供應主體，圍繞個體實名、房源資訊真實、出租人管理、資金監管、保障房供應來源這些資訊事無鉅細的系統規劃了一遍
甚至土拍市場，都被規定土拍的同時，租賃地塊都需要單列
所以我們才會看到這同樣是一次牽涉超多部門的一次聯合行動
這件事比一般以為的租賃方案要認真的多
和9月北京出臺的《北京市住房租賃條例》堪稱姊妹篇
也就是說未來一線城市租賃市場，在大的框架上都是一個方向
不過實話實說，上海的租賃條例在落地執行層面似乎更接地氣
支援措施增加了金融、保險手段，也增加了穩租金、不得驅趕租戶這類更細節、更人性化措施
而《上海市住房租賃條例（草案）》這份檔案的最大意義還在別處
租賃最大的問題是什麼
我不知道房東會不會抽風要提前收房，也不知道我再租房的時候會不會遇到租金猛漲
如果籤很久的合同，房東不願意，我因為工作的關係可能也不會長租
租房，對每個來上海打拼的人來說兩個最大的不確定就是
租期不穩定、租金不穩定
很多時候我們會覺得租房和買房是天壤之別
但如果有一天你被告知，租期是穩定的，租金上漲也被限制，租售真的同權的時候
你的天平會不會傾斜
這份檔案目前還是草案階段，期待最終方案的出臺，這期間各位小夥伴有想法的都可以透過官方渠道去反饋
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住房租賃
租金
二房東
租賃市場