文丨張是之
今晚跟陳興傑和鄧新華兩位老師聊天直播，最後聊到房子和房價問題，陳老師沒有給出明確的答案，但鄧老師是明確看漲的。
當然這個看漲，也不可能是普漲，主要還是大城市。畢竟，只有大城市才有房地產，只有大城市才有未來。
有朋友說，房子不是剛需，結婚率和人口出生率都在下降，房子不存在剛需的基礎。
這個我倒是有不同看法，有這麼幾個方面的原因。
首先要說明的是，這裡說的剛需並不是經濟學意義上嚴格的定義的“剛需”，實際上沒有什麼是非買不可的剛需，一切取決於價格。
我這裡說的剛需，可以僅從情感或經驗層面來判斷，大多數人是不是需要一個房子？我覺得答案是肯定的。
人口出生率的下降是一個總體的宏觀資料，但是不要忘了，這是一個時間維度上的統計。
另外還有一個空間維度的統計，人口出生率下降的同時，人口還在向大城市匯聚和移動。
即便是日本和韓國，出生率早就開始下降了，東京首爾依然是很多年輕人嚮往的地方。
而在中國，大部分好大學都集中分佈在一線城市和省會城市。
如果一個外地來的學生，想留在母校所在的城市，那大機率整個家庭的重心都會向他偏移，向他靠攏。
即便是不讀大學，工作就業依然是大城市更有優勢，機會多收入也更高。
那些逃離北上廣深的人，一般也不會回農村。現在就是農村人，如果不在城裡買房子，媳婦都難找。
這就是現實，而且房子還跟孩子上學等很多現實問題繫結，城市外的人想在城市裡落戶紮根，有套屬於自己的房子，估計是很多人的首選。
有的人說現在國家在力推保障房、租售同權等等，別的先不說，作為有姑娘的父親們，大機率不會希望孩子嫁給只能住保障房的小夥子吧？
租售同權的問題，即便是租房子住，那也還是先要有人把房子買下來再租給你。
如果未來租房的需求增加，供給端一定會有人來做，那麼他們還是會先去買好房子裝修好。
很多年輕人說租房子更合算，還有一個更現實的問題就是，如果不是特別豪橫有錢，恐怕一般人上了年紀是沒人願意把房子租給老年人的。原因大家都明白，無需細說。
所以，我的基本看法是，房子依然是中國人的剛需。
而且這個“剛需”還是動態的，一個年輕人剛畢業工作，租房子住；攢錢買房了，可能是80平左右的小三房；過幾年收入上漲，孩子出生，他可能就想換大平層；再過幾年，創業成功公司上市，說不定就想要大別墅。
人的需求是動態變化的，並不會一直不變。
原來年輕人會和老人住一起，現在基本上都知道，最好不要住在一起，這也是變化。
宏觀層面，儘管人口增長放緩，但中國的城鎮化還沒喲結束。
2022年，中國的城鎮化率為65.2%，而發達國家的城鎮化率通常在80%左右。
按照這個趨勢，未來十年，每年新增城鎮人口將帶來約4.7億平方米的剛性住房需求。
只不過，這種需求並不是均勻分佈的。人口流入的城市，
比如一線城市和部分二線城市，住房需求依然旺盛；而人口流出的城市，可能會面臨住房過剩的問題。
這種“區域性過剩與區域性短缺並存”的現象，未來一定還會加劇。
我倒不是在傳播焦慮，非要勸大家買房子。
只是順著直播時聊到的話題，梳理一下對未來房子的一點看法。
至少目前來看，過去、現在和不太遠的將來，房子在中國社會中，並不僅僅是一個居住空間。
它承載著婚姻、子女教育、社會地位，還有金融屬性等多種功能。
這種傳統、文化和政策的影響，不是說變就能變的，所以住房需求依然有很強的剛性。
2025年03月12日
明天晚上八點我跟知名投資人達叔一起連線直播，跟大家繼續深聊一下房子的問題。
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