作者：觀觀
來源：魔都財觀
“買錯一套房，十年都白忙”。
在上海買房對每個家庭來說都是一件大事，買錯比買貴更可怕。
雖然我們一直說：
浦西買房，沒有資源邏輯，跟著環線走。
浦東買房，沒有環線邏輯，跟著產業走。
但自從2023年5月，上海二手房掛牌量突破20萬套大關後，
上海買房的坑多得數不完。
特別是外環外放開限購之後，很多板塊都能買了。
這也意味著掉進“天坑”的機會變得更多了。
上海外環外有些地方，天崩開局，後天也沒有匯入人口和產業的條件，已經逐漸被人遺忘在角落，境遇並不比東北鶴崗好多少。
買房的時候一定注意避坑！
今天就幫大家盤點一下上海那些逐漸“鶴崗化”的板塊。
1
羅涇至今是寶山唯一沒通地鐵的板塊。
到最近的地鐵站還需要半個小時的車程。
當年“地鐵1號線北延伸到羅涇”的謠言，忽悠了多少買房人。
那些買羅涇想賺一波地鐵房價紅利的人，成了妥妥的冤大頭。
目前7號線雖然已經建成，但它止於羅店的美蘭湖站，並未延伸到達羅涇。
1號線也沒有延伸的打算。
可能到2035年，都看不到羅涇鎮通地鐵的情況。
羅涇徹底淪為了規劃的空白板塊，被人遺忘在寶山北部離市區最遠的北大門死角。
這裡教育配套沒有，商業配套沒有，整個板塊發展工農業，周邊最多的是農田和工廠。
提到羅涇，人們只會想起寶鋼、石洞口電廠、羅涇煤碼頭、垃圾焚燒廠……
各種硬傷buff疊滿，羅涇被各大中介機構戰略性放棄。
這裡的房價十年不漲，跌起來最猛。
二手房價格低廉且流動性差，新房市場也非常冷清。
板塊內的新房上海寶山天鉑均價3.76萬/平，從2021年開盤至今，4次入市，到現在還沒賣完。
其他開發商的專案，如招商主城，萬科啟宸等，也是3萬出頭，但沒啥價效比。
3萬出頭在上海還是有不少選擇的，不到萬不得已，千萬別買羅涇。
2
白鶴是青浦區的一個農業鎮，離市區很遠，離江蘇很近。
定位主打文旅和生態農業，被戲稱為“田園小鎮”。
儘管2021年白鶴與安亭、花橋簽署合作協議，但發展仍然十分緩慢。
區域內連個地鐵都沒有，唯一一條嘉青松金線市域鐵路線，串連了滬西郊區南北方向，無法和上海主城區通聯。
完全就是一個軌交盲區，根本吸引不來購買力。
論城市化程度，甚至還不如花橋。
現在花橋已經高樓大廈林立，而白鶴卻是大片的葡萄園。
從白鶴到花橋，有種農村進城的感覺。
不過放在房價上，白鶴卻要比花橋還貴點。
對於地鐵上班族來說，花橋的交通更便利、房價也更實惠。
所以花橋吸走了不少白鶴的購買力。
未來能被白鶴人民寄予希望的可能就是嘉青松金線和25號線延伸線了，
但是這倆落地週期都很長。
所以白鶴這種被邊緣化的境遇，還會持續很久。
3
外岡鎮位於嘉定區邊緣，與嘉定老城還隔著一個嘉北郊野公園，
稱得上是上海最邊緣的板塊。
地處京滬高鐵和滬寧城際鐵路的背面，無緣享受11號線和嘉閔線軌交的便利，
未來也沒有什麼軌交規劃，跟嘉定新城更是沒啥關聯。
整個板塊內都沒有大型的商業，只有大量的農田，以及成片的自建房。
外岡上一次新房供應要追溯到2020年，當時的路勁海尚灣新房均價是2.88萬/平，
小區最近的一套成交是去年8月份，成交單價2萬左右。
至於那些10年以上房齡的二手房就更慘了，
如外岡佳苑/外岡景苑，成交單價只有1.2萬左右，相當於三四線小城的房價。
可以說，農業鎮外岡已經在南面鄰居工業鎮安亭的陰影下，逐漸被鶴崗化。
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