一. 什麼是零現金流？
“零現金流”指的是, 在相當長的一段時間內, 地產的淨收入與貸款完全打平，且所有租金收入直接流入貸款機構。雖然這類無淨收益的地產看似不具備任何吸引力, 但實際上卻是高淨值人士資產配置中一匹不為人知的 “黑馬” 。
真正的零現金流地產需要同時滿足: 1) 租客信用級別達到BBB; 2)租期不少於20年。縱觀美國的商業地產型別, 符合上述條件的也只有能夠不斷提供現金流的Absolute NNN (絕對房東免責) 地產了。絕對房東免責租約也被稱為Bond, 租戶負責繳納租金、房產稅、及產權保險, 房東無需管理或支付任何費用。
租戶信用高: 租戶信用等級至少達到BBB。“BBB”是一個較好的投資信用分數, 一般公司越大其信用等級越高。
租期長, 無需管理: 租期最低20年, 且要長於貸款年限。由於是 “絕對房東免責”租約, 投資者無需參與任何地產管理或繳費。
高貸款、低首付: 此類地產的首付比例一般在10-18%, 且為完全分期付款 (Fully Amortizing Loans)。這樣的貸款政策可以讓手頭只有$100萬現金的投資者有機會買到$1000萬的專案。租約結束時, 投資者將擁有一個完全屬於自己、高市價且可以用於延稅的地產(詳見1031延稅政策)。
地產價值不受Cap Rate和Interest Rate 影響: 對於非零現金流地產來講, 如果其 Cap Rate 從6%上升至8%, 地產的價值將縮水33%。如果該地產又有67%或更高的貸款, 投資者將面臨巨大的經濟損失。相比之下, 由於零現金流地產在低利率的情況下就已經提前“抵”給了貸款機構, Cap Rate 和Interest Rate 的變化不會對其資產價值產生影響。也可以說, 貸款機構代替您承擔了風險。
貸款利率固定, 且投資者享有無追索權: 該類地產的貸款利率會在5%以上, 雖比一般商業貸款的利率要高(4%以下), 但它在整個貸款週期都不會改變。此外, 投資人不對貸款做任何擔保, 如果地產出現問題,銀行不能追索您的個人資產。
適用於1031同類地產交換: 在上週六的文章 “你真的懂房產稅?” 中我們介紹了美國國稅局的“1031 同類地產置換”政策。投資者可以透過置換商業地產來達到延稅的目的，特別適用於交換貸款比例高的地產。
建築折舊節稅: 投資者可以透過購買貸款比例高、建築折舊高的地產來抵消其公司收入, 有效節稅。
地產價值增長緩慢: 由於該型別的地產一般坐落於主要城市的核心區域, 長期價值增長明顯, 但短期價值趨於穩定。
專案少: 由於該類專案對於租戶和地理位置要求嚴格, 銀行貸款謹慎, 所以市面上可購買的專案少, 尋找難度大。
隱形稅費: 零現金流地產的貸款可能會帶來 Phantom Income (幻影收入)。這是一種投資者沒有真實得到, 卻要為其繳稅的收入。購買地產前, 投資者需就個人或公司稅務結構諮詢專業會計師意見。
零現金流地產適合: 1)有1031 同類地產置換需求, 或2)不依賴現金流生活、打算長期持有、有資產保值需求的個人或公司。由於零現金流地產自帶貸款,有延稅需求的投資者可以透過1031 條款迅速在規定時間內完成交易。對於擁有穩定收入的高淨值客戶來說, 零現金流地產無疑是家族資產配置和傳承的很好選擇。
零現金流地產和人壽保險的最大共同點就是投資者在相當長的一段時間內沒有任何淨受益。為了幫助大家更好理解這兩種投資方式, 我們舉一個簡單的例子。假設王先生打算前期投入$100萬:
由於該類地產貸款比例可以達到80-90%, 王先生可以選擇投入一個20年租約, 10年貸款, 總價值為$500萬的零現金流地產。在前10年中, 王先生的租金將完全用於還貸, 因此沒有任何淨收入。從第11年開始,王先生每年將獲得租金$22.5萬 (4.5%租金回報率)。保守估計, 在第20年時, 王先生的地產的市值即使不變，他仍可以以$500萬原價將地產賣出。經計算, 該投資的內部收益率(IRR)為11%(見下圖)。
如果王先生選擇首付為$100萬、前10年每年投入$10萬的20年期的人壽保險, 前10年他將多投入$100萬元。第11年時, 王先生開始獲得每年為4.5％的利息。在第20年時, 他可以選擇賣出保險, 一般出售所得約為起始投入的3倍, 即$300萬。經計算, 該投資的內部收益率(IRR)為9% (見下圖)。
需要注意的是, 出於對投資者個人情況不定的考量，我們並沒有將稅費列入計算, 但作為左右海外投資的一項重要因素, 投資者需要諮詢相關稅務專家。除此之外, 投資者還需要考慮收益的不確定性。零現金流地產的投資者在租約結束後可能會面臨尋找新租戶或地產貶值的壓力, 而人壽保險的投資者則可能面對經濟下坡時保險公司經營不善的風險。
休士頓辦公樓，要價1.74億美元，首付僅需2275萬美元
這個位於休斯頓的辦公大樓由總部位於休斯頓的NAV公司整租25年並提供租金擔保。NAV公司成立於1862年，是一家位於德州休斯頓的美國跨國公司，全球有近3萬名僱員，它是面向上游石油和天然氣行業的石油和天然氣鑽探和生產運營，油田服務以及供應鏈整合服務所用裝置和元件的全球領先提供商，該公司在六大洲的573個地點開展業務，年收入60億美金。S&P：BBB+; Moody's: Baa2
這棟大樓佔地3英畝，辦公面積44萬平方英尺，1800個停車位，建於2017年。
NNN租約，年淨租金1080萬美金。
由於貸款比例高達85%, 這個總價值約$1.74億美金的辦公大樓只需要投資人支付$2275萬(15%首付)就可以購得。20年之內沒有任何收入，也無需投入任何資金。
20年後即使不考慮地產升值，也將獲得1.74億美元的資產（20年後貸款已經全部還請了）。
如果考慮地產升值，即使每年地產僅僅升值3%，現在的2275萬美元投資，20年後將價值2.78億美元
零現金流地產的諸多優勢無疑是高淨值投資者們的福音, 它不僅前期投入少、租戶高質穩定、易於節稅延稅、保值能力強、還有貸款無追索保證。當然, 任何投資都存在風險。投資者需要在資金到為後, 明確投資目的, 在專業投資團隊的幫助下理性的做出選擇。如果您也想自己海外接業的腳步走的更加穩健,那就趕快聯絡我們吧！
