去年年底，美國全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)遭到了一項驚天動地、金額高達數十億美元的反壟斷裁決，上週五雙方達成和解，這將放鬆這個強大的行業組織對美國房地產市場的控制。與一群購房者達成的4.18億美元和解協議預計將在7月左右生效，等待法官的批准。它將改變全國房地產經紀人協會制定的一些規則和指導方針，批評人士稱這些規則和指導方針人為地抬高了房價。
6%的佣金，由買方和賣方的經紀人分攤，將不再是常態。代理佣金預計會下降——在某些情況下會大幅下降——因為它們將具有競爭性和可協商性，賣家將能夠貨比三家，爭取更優惠的價格。而其他被批評人士認為是反競爭的經紀人策略，比如要求賣方代理人為買方代理人設定補償的規定，也將被禁止。
但也不全是好訊息：購房者未來可能需要直接向經紀人付款，這對於習慣於將佣金作為抵押貸款一部分的購房者來說可能會很困難。一些買家可能會選擇完全放棄經紀人。而且，一群經紀人可能即將退出。
但對於購房者來說，最大的收穫無疑是受歡迎的:購房的總成本平均將下降數千美元。
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幾十年來，美國人在出售房屋時支付的標準佣金約為6%，由賣方經紀人和買方經紀人分攤。全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)及其150萬名經紀人表示，這些費用是可以商量的。但房地產經紀人協會的某些規定使佣金明顯高於其他國家，後者的平均佣金約為1%或2%。
和解後，這些佣金將完全具有競爭性，這意味著經紀人可以向潛在賣家宣傳他們的利率，人們可以貨比三家，尋找便宜的價格。
據TD Cowen Insights稱，受新規影響，房地產佣金預計將下降25%至50%。
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沒有了買賣雙方經紀人均分佣金的規定，購房者可能不得不改變支付給經紀人的方式。
通常情況下，6%的佣金(通常是賣方經紀人的3%和他們自己的經紀人的3%)會在房屋的總成本中轉嫁給買家，買家可以在幾十年內還清抵押貸款。
但在最終達成和解後，買家最終可能會以新的方式向代理人付款;也許還包括一筆固定費用。另一項新規定將要求買家的經紀人與買家簽訂書面協議。
儘管這將增加購房過程的透明度，但它可能會成為負擔——尤其是對首次購房者來說，他們中的許多人已經很難拿出首付、成交費用、律師和所有與購房相關的其他費用。
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一項特別令全國房地產經紀人協會批評者惱火的規定即將被取消：要求賣方經紀人公佈他們將支付給經紀人代理人的佣金，全國房地產經紀人協會現在禁止經紀人宣傳這種薪酬。
經濟適用房倡導者稱，這一規定給購房者帶來了兩個壞結果:第一，它人為地抬高了佣金。其次，它導致買家經紀人向買家推銷更昂貴的房子，這樣他們的支付就會更高。
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最終的問題是:買房會變得更便宜嗎?行業專家幾乎普遍認為答案是肯定的。隨著券商在利率上的競爭力增強，佣金可能會大幅下降。
美國待售房屋的中位價格為38.7萬美元，賣家要支付超過2.3萬美元的中介費。這些成本被轉嫁到買家身上，推高了美國的房價。根據TD Cowen Insights的分析，這一費用可能會下降約6,000至12,000美元。
美國消費者聯合會(Consumer Federation of America)高階研究員斯蒂芬·布羅貝克(Stephen Brobeck)表示，總的來說，這將為人們省下一大筆錢:美國人每年支付約1,000億美元的佣金，一旦和解最終敲定，購房者可以節省四分之一到一半的佣金。美國消費者聯合會是一個由非營利性消費者組織組成的傘型組織。
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新的現實對經紀人來說可能很艱難，尤其是那些賣不出很多房子的人。
隨著供應枯竭、抵押貸款利率飆升以及美國大部分地區房價持續上漲，2023年美國房屋購買量降至近30年來的低點。儘管佣金下降可能會說服一些買家和賣家重返市場，但聖地亞哥大學(University of San Diego)房地產名譽教授諾姆•米勒(Norm Miller)表示，和解可能會導致經紀人大規模退出該行業。
米勒預測，美國200萬左右的經紀人中可能有一半會退出，因為新規定對許多經紀人來說不可行。
上週五，Zillow、Compass和Redfin等房地產公司的股價分別下跌了13%、14%和5%，週一，Zillow和Redfin的股價進一步下跌，這表明了這一裁決已經讓房地產行業感到多麼緊張。
Ref參考文獻：
https://www.cnn.com/2024/03/18/investing/nar-realtor-commissions-settlement-explained/index.html
