美國樓市大洗牌!佣金不再,百萬經紀人面臨失業!新規本週正式生效!

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北美觀察家(微信ID:FocusHairun)編輯 餘為民
美國房地產市場即將在本週末迎來一個新的時代。
簡要說三大改變,即將開始。
第一,過去大多數賣房者在成交後都要支付買方和賣方佣金。而大多數買方則無需向中介支付任何費用。根據和解協議,中介和經紀人的傳統報酬制度可能會發生變化,買方有可能不得不自己支付佣金。
第二,所有購房者必須先與經紀人簽訂合同,然後經紀人才能開始帶他們看房。
第三,賣方代理必須停止在房地產上市資料庫(MLS)中釋出買方佣金報價。補償提議可以繼續,但不能在房地產經紀人經營的上市服務中公佈。
從8月17日開始,除非您與房地產經紀人簽訂了代理協議,否則他們不能帶您看房。這包括打電話給對方掛牌經紀人,帶您參觀任何房屋等。
買方與房地產經紀人之間的協議是《買方代表協議》。該協議基本上是您與房地產經紀人之間的合同,表示您將聘請他們購買房屋,並同意雙方的角色、義務和責任。
好訊息是,作為賣家可以與經紀人共同決定協議的到期時間。您可能必須簽署一份協議,但如果您還沒有準備好對房地產經紀人做出完全承諾,您可以隨時要求籤署協議時間長度為一天、一週或一個月後到期。您甚至可以只就特定房產簽訂協議。
另外一項重大改變將關乎賣房者的錢包,現行模式下,賣家必須支付5%到6%的佣金,而這筆佣金通常由賣家經紀和買家經紀平分或按照比例平分。這代表賣家必須多付這筆錢,以致於變相把費用加進房價中。
如今,強制的佣金制度被取消,買家傭金和賣家傭金將各自獨立,雙方分別和自己的經紀人協商佣金。當然這一規定本身並不能降低房屋買賣的佣金,只是改變了支付佣金的模式,但外界普遍認為,隨著制度的實施,取消強制規定將促進市場競爭,迫使買賣雙方的經紀人都降低佣金,從而降低房屋買賣成本,並降低房價。
另外,還將打破多項美國房市長期壟斷的規定。其中之一是禁止在被稱為多重上市服務(multiple listing services,簡稱MLS)的集中化房源列表中包含經紀人佣金的資訊;另一條規定結束了經紀人必須訂閱MLS服務才能獲得佣金的規定。儘管NAR聲稱並不擁有MLS,但許多MLS服務由NAR的各地子機構所運營。在新規定下,將有更多的經紀人取消對MLS的訂閱,轉向其它渠道來發布房源資訊,從而打破壟斷。
美國民眾每年花費在地產經紀佣金上的錢高達1000億,而且美國房地產經紀的佣金比全球大部分地區要高的多——全球各國平均地產中介費只有1%到2%。據TD Cowen Insights估計,新規一旦實施,房地產佣金可能下降25%至50%
市場的改變,總會有人做出犧牲,也會有人得益於新規。
部分經紀人預測,新規定將開啟新的商業模式,也可能讓不少同業離開產業,也有人樂見轉變。
CNN記者訪問的許多房地產經紀人表示,新規則將鼓勵有經驗的經紀人,但可能讓年輕經紀人更難打入市場,因為買家可能不願與缺乏經驗的經紀人簽署具法律效力的協議
在新澤西擁有房屋的朱先生表示,由於房子需求的差異,NAR的新政策對賣方和買方的影響會有不同。他舉例說,如果自己是買方的話,總體影響不大,因為經紀人的佣金本來也不是買方出。而如果自己是賣方的話,預期以後可能會支付少一些的經紀人佣金,但還是首先需要考慮具有好信譽和好銷售記錄的經紀人。否則佣金再低,如果不能幫自己在一定時間內賣出房子,那也不值得用那樣的經紀人。
一些分析指,NAR取消強制佣金規定後,房地產經紀人行業面臨優勝劣汰的大洗牌,有估計認為可能有高達100萬的房地產經紀人可能被迫轉行。
也有人表示,佣金制度的改變短期內可能並不一定利好房市。因為若讓買家自己付中介費,會大大降低他們的購買能力,因為若讓賣家出,這個費用可以包括在貸款裡面,而讓買家自己出的話,必須要有更多的先期付款。所以,規則的改變短期內對買家不是利好,降低他們的購買力,而對賣家也不一定是好事,因為潛在的買家減少了。
對此,地產經紀公司eXp Realty執行長帕雷哈(Leo Pareja)說:這是整體產業的大型社會實驗,我為我的經紀人做好迎接一片混亂的準備,我預期會出現不少混亂情況。
您認為新的購房規則會對您產生哪些影響嗎?
來源:華人生活網
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