今年廣州最後的土拍正在進行，一掃今年土拍整體的“低氣壓”，一場精彩的“較量”在年末上演！就在2023年最後一個工作日，廣州誕生了樓面地價新“地王”——海珠區琶洲西區AH040331地塊，越秀地產以總價22.7億元競得，摺合樓面地價75670元/㎡，樓面地價大幅超過廣州城投2020年3月以樓面地價64576元/㎡競得的越秀南AD013907地塊，登頂廣州樓面地價第一位。
海珠區·琶洲西區宅地
新“
地王”誕生！
廣州首現樓面地價7萬+地塊
2023年的最後一個工作日，廣州土拍出現久違的熱鬧。今日上午10點，海珠區琶洲西區AH040331地塊正式開拍，9家央國企全力火拼，競價85輪，最終由越秀地產以總價22.7億元競得，摺合樓面地價75670元/㎡，溢價率58.7%！成功登頂廣州樓面地價TOP1。
這也是時隔三年後，廣州樓面地價TOP1終於易主。這也是廣州首宗樓面地價7萬+的地塊。
此次拍出的海珠區琶洲西區AH040331地塊，為上圖標註AH040311的右側地塊。資料圖
2020年3月，廣州城投以樓面地價64576元/㎡摘得越秀南AD013907地塊。此後三年，該地塊地價一直無開發商去撼動。直到今日海珠區琶洲西區AH040331地塊開拍，一舉從起拍單價4萬+，跨越到成交價7萬+，成功躍居廣州樓面地價天花板。
一切早有端倪。作為坊間公認的接棒珠江新城的實力選手，這幾年琶洲西區的一手住宅單價頻上10萬+，大批千萬級以上的富豪紛紛搶入。早在海珠區琶洲西區AH040331地塊開拍前夕，房地產行業內就有人預稱該地塊樓面地價或上7萬。
琶洲西區AH040331地塊非常“迷你”，佔地23725㎡，實際可建面積5706㎡，計容建面3萬㎡，建築限高138米，起拍總價14.3億元，僅起拍樓面價就達47670元/㎡，須配建道路用地面積16154平方米，配建綠地用地面積1865平方米。地塊北臨新港東路，南臨鳳浦路，總價低、體量小、一線臨江，就在其隔壁，在售新盤琶洲·樾，銷售均價14萬元/平方米。
該地塊一共吸引珠實、招商、越秀、保利、華髮、中海、建發、國貿、金茂9家房企報名，沒錯，清一色的央國企，沒有民企在其中。
按照計劃，該地塊將於今日上午10點開始競價，但在早上8點33分，就已有房企按捺不住出價，到10點正式開拍前，已經競價10輪。在此之後，9家央國企輪番廝殺火拼，到上午11點半已競價50輪，生生將地價抬高4.9億至19.2億元，彼時樓面地價已達64003元/㎡。
這也是2023年以來，廣州最持久的一場土拍。中午12點過後，土拍仍持續將近兩小時，直到下午1時51分，這場歷時5個多小時的土拍終於決出勝負，越秀地產以總價22.7億奪得地塊，較起拍總價高出8.4億，摺合樓面地價75670元/㎡，溢價率高達58.7%。這也是今年以來溢價率最高的一宗涉宅地。
至此，廣州已產生11宗樓面地價5萬+的涉宅地塊，其中天河、海珠各5宗，越秀1宗。
值得關注的是，就在昨天（28日），越秀地產以總價43.94億元拿下天河世界大觀二期地塊，相當於兩天時間，就揮金66.64億拿地。
天河區·世界大觀二期地塊
樓面價44833元/㎡！再被越秀拿下
16輪競價，樓面地價44833元/㎡（未扣除配建）！在今年8月以樓面地價50160元/㎡拿下世界大觀一期地塊的越秀地產，昨天（12月28日）下午再拿下世界大觀二期地塊。
世界大觀二期地塊（即黃雲路以北AT1003010、3075、3082地塊），集居住、商業相容商務性質，宗地面積125142.48平方米，其中出讓宗地面積41108.13平方米，計容建築面積約9.8萬平方米，起拍總價約40.9億元，摺合樓面地價約41772元/平方米。地塊需無償配建市政道路用地、綠化用地、河涌用地；實施裝配式建築面積比例不低於該地塊地上計算容積率建築面積的70%。
在此輪競拍前，據說有4家央國企參與報名，但最終參與競拍的只有3家。且從第三輪之後，就只有兩家房企在爭奪。歷經半個多小時、16輪競拍，最終由越秀地產以總價43.9億競得，摺合樓面地價44833元/㎡（未扣除配建），其樓面價比一期地塊便宜不少。
值得關注的是，在昨天競拍的同時，越秀地產世界大觀一期地塊同步釋出案名——越秀·觀樾。可見，對於世界大觀二期地塊，越秀地產勢在必得。
越秀地產世界大觀一期地塊正在建設之中。南都·灣財社記者 邱永芬 攝
伴隨世界大觀兩宗地塊高價出讓，意味著這個廣州初代樂園，不久之後將被高階住宅全面取代。
早前報道 ↓↓
世界大觀打造品質休閒空間示意圖。
濱水空間廊道設計示意圖。
緊鄰世界大觀左右，是正在開發的航天奇觀和漸趨成熟的牛奶廠住宅區，其周邊兩三公里在售的有合景臻頤府、合生縵雲、保利天匯、聯投文津府、珠江花城等，其單價普遍7萬+以上。可以預見，這一片區，未來或將成為廣州中產階級的居住新勢力片區。
2023年廣州土拍
總建面減近三成
千萬豪宅成交創新高
事實上，相較往年，2023年廣州土拍整體表現一般。
據克而瑞資料，今年以來截至12月28日，廣州全市涉宅地塊已成交40宗，成交總建面598萬平方米，與去年的820萬平方米相比減少近三成，但中心區地塊成交佔比提升，全市平均樓板價提升至17671元/㎡，同比上升18%，平均溢價率為7.13%，同比提高5.5個百分點。
為什麼到了年底，會出現海珠區琶洲西區AH040331地塊土拍這種“奇觀”？
“在嚴格限制商業房地產開發之下，琶洲西區商住地塊幾乎是含著金鑰匙出身，因此此番被多家房企重金追捧毫不意外”。克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉分析指出，近幾年，廣州千萬豪宅市場成交不斷創下新高，截至12月中，全市千萬一手住宅已經達到4741套，遠超去年全年的3116套，而琶洲周邊正是當前廣州豪宅市場的當紅板塊，去年千萬一手住宅成交了723套，今年迄今又已成交了855套，板塊含金量十足。
肖文曉認為，對於開發商而言，儘管本次拿地代價不菲，但是隻要能精心打造好，專案的價格天花板可以很高，受眾人群也不缺乏，屬於當前不確定市場下“有量又有價”的典型專案，考驗的是開發商而非市場。
肖文曉表示，正如年末最後一輪土拍所表現，今年廣州土拍市場從年頭到年尾都是高度分化，以核心區為代表的熱門地塊要麼搖號要麼地價創新高，普通地塊以低溢價、底價成交為主，冷門地塊則逃脫不了終止出讓和流拍的命運。他認為，今年以優質地塊為主的成交結構，將更有助於廣州樓市在動態發展中“去庫存、調結構”，促進市場供求關係恢復平衡，實現房地產市場的平穩發展。
來源：南方都市報（nddaily）、N影片報道
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