擁有海外房產並不意味著您可以免除美國的納稅義務——但這可能意味著您有資格享受有價值的扣除。從抵押貸款利息到房產稅和維修費用，美國納稅人在符合使用條件的情況下，可對外國房產申請多種稅務扣除。
可扣除的外國房產稅費型別
您對外國房產的使用方式決定了可申報的扣除型別。主要分為自用居所和出租房產兩大類。請根據實際使用情況，收集詳細且準確的費用資料，以便在美國稅表上最大化您的扣除。
1. 自用居所
-
抵押貸款利息：如將外國房產作居所使用，可在附表 A 中扣除最高 75 萬美元抵押貸款債務產生的利息。若夫妻分開報稅，則每人上限為 37.5 萬美元。
-
注：此限額涵蓋首套及第二套房產的總債務。
-
亦可按“買點”（points）規則扣除貸款手續費，與美國第二居所相同。
-
歷史購房利率：對於 2017 年 12 月 6 日前購置的房產，抵押貸款債務上限可達 100 萬美元。該上限預計於 2026 年恢復，屆時請留意國會相關立法變化。
-
家庭辦公室扣除：若您自僱並在此房產內經營業務，有資格申報家庭辦公室扣除，可抵扣維護費、水電費及保險費等。
-
房產稅：自 2018 年起，用作居所的外國房產房產稅已不可扣除；但若將其用作出租用途，則仍可在附表 E 中扣除。
2. 出租房產
將外國房產用於出租時，可透過附表 E 申報多種費用，降低應納稅額。若房產同時兼具自用性質，務必按比例分攤費用。
-
注意：如每年出租 14 晚或以下，您無需向美國國稅局（IRS）申報該部分收入。
可扣除費用清單
-
抵押貸款利息
-
外國房產稅
-
維護及維修費
-
保險費
-
水電及其他公用事業費
-
差旅費
-
園林綠化及清潔費
-
折舊
-
折舊年限：外國房產按 30 年折舊；美國本土房產則為 27.5 年。僅對建築物本身計提折舊，土地不計提折舊。
此外，若您在海外繳納了所得稅，可在美國稅表中申請外國稅收抵免，抵減因租金收入在美國的應納稅額。
結語
根據美國稅法，您必須申報外國房產的收入，但不同的持有和使用方式會影響可享受的扣除。為最大化扣除，您可申報抵押貸款利息、外國房產稅、折舊，並在適用時申請外國稅收抵免。
由於相關規定較為複雜，建議諮詢稅務專業人士或房地產律師，以確保合規並最大限度地利用各項扣除。
以客戶出發
以朋友同行
來源：網路
免責宣告：除原創類稿件，其他均由本小編整理，僅供參考，不作為稅務法定依據，具體操作請諮詢美國相關專業人士。版權歸原作者所有！