2025.07.10
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作者 | 第一財經 王方然
“我的房貸利率馬上可以從3.2%降到2.6%，月供能省1000元多。”廣州購房者大明（化名）在社交平臺曬出自己列的還款計劃對比，他恰好趕上了廣州最新出臺的“商轉公”政策。不過，想要享受這一紅利並不容易。原商貸需還款滿5年、連續繳存公積金60個月且必須是家庭唯一住房，這些條件將不少購房者擋在門外。
今年以來，已有超過20個城市推進“商轉公”政策落地，廣州成為繼深圳之後第二個加入的一線城市。
傳統政策應出盡出的情況下，未來還有多少城市“跟牌”商轉公？業內人士認為，可能與城市公積金個貸率相關。當前部分地區公積金個貸率持續走低，具備出臺“商轉公”政策的基礎。但北京、上海、成都、西安等一些熱點城市目前公積金使用率相對充裕，公積金盈餘也不多，跟進商轉公的可能性不大。
又有一線城市擬啟動“商轉公”
記者從業內瞭解到，所謂“商轉公”業務，是指購房者在滿足一定條件下，將原有較高利率的商業住房貸款轉換為較低利率的公積金貸款。該模式並非新鮮事，許多城市都有推出，但部分城市因住房公積金個人住房貸款（下稱“個貸率”）長期處於高位執行，曾暫停了“商轉公”業務。
“商轉公”業務在2023年迎來重要轉折點，部分城市開始陸續鬆綁限制。然而，一線城市因存量房貸規模龐大、利率水平較高，政策落地面臨更為複雜的考量，推進步伐相對滯後。政策推進呈現出明顯的梯度特徵：二三線城市率先發力，一線城市審慎跟進。此前僅有深圳開辦“商轉公”業務。
近期，“商轉公”業務正在加速落地。
中指研究院統計資料顯示，今年以來全國已有包括瀋陽、重慶在內的約20個城市陸續支援或最佳化“商轉公”政策。近日，廣州住房公積金管理中心釋出《商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（徵求意見稿）》。如果廣州落地實施，將是北上廣深（四個一線城市）第二個實施“商轉公”的城市。
政策最佳化的步伐也在加快，多個城市正發力升級“商轉公”業務模式。7月1日，海南釋出了個人房貸“商轉公”徵求意見稿，貸款方式除“自籌結清”外，還升級“帶押直轉”模式。今年年初，瀋陽市明確最佳化“商轉公”貸款申請條件。取消“商轉公”貸款申請條件中原商貸已償還3年（含）以上等多個限制條件。
為何“商轉公”在近期加速落地？業內認為與政策導向息息相關。
“近期紓困政策開始轉向，即從傳統的刺激轉向促消費、惠民生、降成本。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，在住房迴歸居住屬性、一般商品或大宗屬性後，剛需和剛改主導，且對價格、購房成本比較敏感。同時，近期住房政策開始轉向普通消費品促銷導向，比如各地各種展銷會、以舊換新、國補覆蓋、城市更新補短板等等，“商轉公”也是屬於此序列。
李宇嘉補充稱，近期市場有轉弱的走勢，比如近兩個月廣州二手房交易套數降至1萬套以下，同比漲幅收窄，新房成交同比下滑，去化週期拉長；房價環比跌幅有擴大的跡象。在傳統政策應出盡出的情況下，市場銷售縮量，公積金池子水位上升，成了地方政府為數不多的可選工具。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也表示，公積金的政策在促進消費方面是有積極作用的，購房者每個月的還貸成本下降減少了，可支配收入情況就會改善，可以用於支援商業零售的一些消費等等。
仍有一定限制條件
儘管貸款市場報價利率持續下調，但目前公積金貸款利率仍顯著低於商業貸款利率，“商轉公”在一定程度上有利於為購房者減負。
根據央行決定，自2025年5月8日起，下調個貸率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.525%和3.075%。
相比較下，廣州市目前的存量商業貸款利率普遍維持在3.2%左右。公積金貸款具備一定優勢。
“商轉公”能為購房者節省多少成本？大明為記者算了一筆賬，他在2020年購買首套房，貸款約150萬元，採用等額本息法，還款週期是30年，月供是6487元，目前仍有134萬元本金未還。如果全部轉換成2.6%的公積金貸款，月供僅需5364元，月供減少1123元。
記者注意到，廣州的“商轉公”政策也設定了多項限制條件，確保用在剛需人群身上。例如原商業貸款已放款5年以上，且已獲得原商業貸款銀行同意轉為純公積金貸款；申請“商轉公”貸款時，貸款房屋是產權人家庭在廣州市的唯一住房；原商業貸款在申請前24個月內沒有逾期記錄，以及在廣州市開戶並累計繳存住房公積金滿60個月及以上等。
李宇嘉分析稱，只有純商貸的自住房、唯一住房才能滿足“商轉公”的條件，這部分人群很大程度上是之前購房的年輕人或新市民，他們不具備公積金貸款條件，或當時因商品房銷售政策限制（比如2017年市場火熱時，當時很多樓盤不接受公積金貸款）或申請冗餘而未貸款。
此外，廣州此次也設定了相應條件。明確個貸率低於75%時啟動“商轉公”貸款；當個貸率達到85%及以上時可採取防控措施，包括但不限於實行“商轉公”貸款額度管控、預約申請等措施；當個貸率達到90%及以上時暫停。
據記者梳理，除廣州外，各地在重啟“商轉公”政策時，大多表示會參考個貸率（即住房公積金個人住房貸款餘額與繳存餘額之比）實行動態啟停。這也意味著如超過個貸率標準線，部分城市的“商轉公”業務可能會暫停。例如，南寧公積金中心近年曾因達到暫停受理“商轉公”貸款業務的條件，暫停受理“商轉公”貸款業務。
會有更多城市跟進嗎？
目前，除廣州、深圳外，北京、上海、杭州、西安等熱點城市尚未推出“商轉公”業務。
未來，是否將有更多熱點城市加入“商轉公”行列？業內專家觀點存在一定分化。一名業內人士對記者表示，支援“商轉公”的大前提是公積金盈餘充足，但目前多數熱點城市的資金使用率一直處於相對高位，後續推行可能性不大。
以北京為例，根據北京住房公積金2024年年度報告，截至年末，累計發放住房公積金個人貸款10166.81億元，涉及約159萬套住房；累計回收資金5056.84億元；在貸房屋約80萬套，個人住房貸款餘額5109.97億元，個貸率為62.1%。有購房者在官方平臺詢問北京公積金管理中心是否支援“商轉公”，該中心回覆稱，北京住房公積金管理中心的個貸率、資金運用率一直位於高位，故暫不符合開辦商貸轉公積金貸款業務的條件。除北京外，南京等多個城市在回覆居民問詢時亦表示，主要原因是公積金資金使用率較高，甚至存在較大資金缺口，暫不具備開展此類業務能力。
相比之下，廣州、深圳能夠實施“商轉公”，與其公積金“蓄水池”較為充裕密切相關。以廣州為例，根據廣州住房公積金管理中心披露的資料，2025年廣州公積金年度結息達44.72億元，比2024年增加3.1億元，刷新歷史紀錄。
也有專家認為將有更多城市跟進。李宇嘉指出，未來會有更多城市加入這一行列。主要原因有二：首先，大部分城市公積金資金池水位線較高，遠離警戒線；其次，當前房地產政策正從市場紓困轉向促消費、惠民生，所有的住房政策都會轉向支援合理消費需求。
李宇嘉認為此舉對銀行收益的影響也有限。在商業貸款利率和公積金貸款利率差距不大的情況下，對銀行來說，同一家銀行內平移，留住客戶的同時，利息損失不大。而且，常態化開展，還能吸引新增客戶。
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