2025.07.10

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作者 | 第一財經 王方然
“我的房貸利率馬上可以從3.2%降到2.6%,月供能省1000元多。”廣州購房者大明(化名)在社交平臺曬出自己列的還款計劃對比,他恰好趕上了廣州最新出臺的“商轉公”政策。不過,想要享受這一紅利並不容易。原商貸需還款滿5年、連續繳存公積金60個月且必須是家庭唯一住房,這些條件將不少購房者擋在門外。
今年以來,已有超過20個城市推進“商轉公”政策落地,廣州成為繼深圳之後第二個加入的一線城市。
傳統政策應出盡出的情況下,未來還有多少城市“跟牌”商轉公?業內人士認為,可能與城市公積金個貸率相關。當前部分地區公積金個貸率持續走低,具備出臺“商轉公”政策的基礎。但北京、上海、成都、西安等一些熱點城市目前公積金使用率相對充裕,公積金盈餘也不多,跟進商轉公的可能性不大。

又有一線城市擬啟動“商轉公”
記者從業內瞭解到,所謂“商轉公”業務,是指購房者在滿足一定條件下,將原有較高利率的商業住房貸款轉換為較低利率的公積金貸款。該模式並非新鮮事,許多城市都有推出,但部分城市因住房公積金個人住房貸款(下稱“個貸率”)長期處於高位執行,曾暫停了“商轉公”業務。
“商轉公”業務在2023年迎來重要轉折點,部分城市開始陸續鬆綁限制。然而,一線城市因存量房貸規模龐大、利率水平較高,政策落地面臨更為複雜的考量,推進步伐相對滯後。政策推進呈現出明顯的梯度特徵:二三線城市率先發力,一線城市審慎跟進。此前僅有深圳開辦“商轉公”業務。
近期,“商轉公”業務正在加速落地。
中指研究院統計資料顯示,今年以來全國已有包括瀋陽、重慶在內的約20個城市陸續支援或最佳化“商轉公”政策。近日,廣州住房公積金管理中心釋出《商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法(徵求意見稿)》。如果廣州落地實施,將是北上廣深(四個一線城市)第二個實施“商轉公”的城市。
政策最佳化的步伐也在加快,多個城市正發力升級“商轉公”業務模式。7月1日,海南釋出了個人房貸“商轉公”徵求意見稿,貸款方式除“自籌結清”外,還升級“帶押直轉”模式。今年年初,瀋陽市明確最佳化“商轉公”貸款申請條件。取消“商轉公”貸款申請條件中原商貸已償還3年(含)以上等多個限制條件。
為何“商轉公”在近期加速落地?業內認為與政策導向息息相關。
“近期紓困政策開始轉向,即從傳統的刺激轉向促消費、惠民生、降成本。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,在住房迴歸居住屬性、一般商品或大宗屬性後,剛需和剛改主導,且對價格、購房成本比較敏感。同時,近期住房政策開始轉向普通消費品促銷導向,比如各地各種展銷會、以舊換新、國補覆蓋、城市更新補短板等等,“商轉公”也是屬於此序列。
李宇嘉補充稱,近期市場有轉弱的走勢,比如近兩個月廣州二手房交易套數降至1萬套以下,同比漲幅收窄,新房成交同比下滑,去化週期拉長;房價環比跌幅有擴大的跡象。在傳統政策應出盡出的情況下,市場銷售縮量,公積金池子水位上升,成了地方政府為數不多的可選工具。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也表示,公積金的政策在促進消費方面是有積極作用的,購房者每個月的還貸成本下降減少了,可支配收入情況就會改善,可以用於支援商業零售的一些消費等等。

仍有一定限制條件
儘管貸款市場報價利率持續下調,但目前公積金貸款利率仍顯著低於商業貸款利率,“商轉公”在一定程度上有利於為購房者減負。
根據央行決定,自2025年5月8日起,下調個貸率0.25個百分點,5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.1%和2.6%,5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.525%和3.075%。
相比較下,廣州市目前的存量商業貸款利率普遍維持在3.2%左右。公積金貸款具備一定優勢。
“商轉公”能為購房者節省多少成本?大明為記者算了一筆賬,他在2020年購買首套房,貸款約150萬元,採用等額本息法,還款週期是30年,月供是6487元,目前仍有134萬元本金未還。如果全部轉換成2.6%的公積金貸款,月供僅需5364元,月供減少1123元。
記者注意到,廣州的“商轉公”政策也設定了多項限制條件,確保用在剛需人群身上。例如原商業貸款已放款5年以上,且已獲得原商業貸款銀行同意轉為純公積金貸款;申請“商轉公”貸款時,貸款房屋是產權人家庭在廣州市的唯一住房;原商業貸款在申請前24個月內沒有逾期記錄,以及在廣州市開戶並累計繳存住房公積金滿60個月及以上等。
李宇嘉分析稱,只有純商貸的自住房、唯一住房才能滿足“商轉公”的條件,這部分人群很大程度上是之前購房的年輕人或新市民,他們不具備公積金貸款條件,或當時因商品房銷售政策限制(比如2017年市場火熱時,當時很多樓盤不接受公積金貸款)或申請冗餘而未貸款。
此外,廣州此次也設定了相應條件。明確個貸率低於75%時啟動“商轉公”貸款;當個貸率達到85%及以上時可採取防控措施,包括但不限於實行“商轉公”貸款額度管控、預約申請等措施;當個貸率達到90%及以上時暫停。
據記者梳理,除廣州外,各地在重啟“商轉公”政策時,大多表示會參考個貸率(即住房公積金個人住房貸款餘額與繳存餘額之比)實行動態啟停。這也意味著如超過個貸率標準線,部分城市的“商轉公”業務可能會暫停。例如,南寧公積金中心近年曾因達到暫停受理“商轉公”貸款業務的條件,暫停受理“商轉公”貸款業務。

會有更多城市跟進嗎?
目前,除廣州、深圳外,北京、上海、杭州、西安等熱點城市尚未推出“商轉公”業務。
未來,是否將有更多熱點城市加入“商轉公”行列?業內專家觀點存在一定分化。一名業內人士對記者表示,支援“商轉公”的大前提是公積金盈餘充足,但目前多數熱點城市的資金使用率一直處於相對高位,後續推行可能性不大。
以北京為例,根據北京住房公積金2024年年度報告,截至年末,累計發放住房公積金個人貸款10166.81億元,涉及約159萬套住房;累計回收資金5056.84億元;在貸房屋約80萬套,個人住房貸款餘額5109.97億元,個貸率為62.1%。有購房者在官方平臺詢問北京公積金管理中心是否支援“商轉公”,該中心回覆稱,北京住房公積金管理中心的個貸率、資金運用率一直位於高位,故暫不符合開辦商貸轉公積金貸款業務的條件。除北京外,南京等多個城市在回覆居民問詢時亦表示,主要原因是公積金資金使用率較高,甚至存在較大資金缺口,暫不具備開展此類業務能力。
相比之下,廣州、深圳能夠實施“商轉公”,與其公積金“蓄水池”較為充裕密切相關。以廣州為例,根據廣州住房公積金管理中心披露的資料,2025年廣州公積金年度結息達44.72億元,比2024年增加3.1億元,刷新歷史紀錄。
也有專家認為將有更多城市跟進。李宇嘉指出,未來會有更多城市加入這一行列。主要原因有二:首先,大部分城市公積金資金池水位線較高,遠離警戒線;其次,當前房地產政策正從市場紓困轉向促消費、惠民生,所有的住房政策都會轉向支援合理消費需求。
李宇嘉認為此舉對銀行收益的影響也有限。在商業貸款利率和公積金貸款利率差距不大的情況下,對銀行來說,同一家銀行內平移,留住客戶的同時,利息損失不大。而且,常態化開展,還能吸引新增客戶。