文 | 《財經》特約撰稿人 辛曉彤
編輯 | 馬克
2024年房地產行業仍未止住下滑勢頭，全年新房銷售96750億元，同比下滑17.1%，減少19957億元。對應到企業端，2024年房企銷售前十名銷售總額21008億元，2023年房企銷售前十名銷售總額28249億元，2024年比2023年減少7241億元，-25.6%。多數房企仍在竭盡全力地化解債務和保交樓。
從2015年至今，房地產行業走出一個倒V形曲線。在2014年的短暫下滑後，房地產行業2015年又恢復了高速增長，千億房企陣營持續擴容，百強企業拿地規模也在連年上升，2021年房地產行業達到峰值，當年新房銷售181930億元。
但從2021年下半年起，眾多房企就險象環生，多年位列行業前三的恒大於當年9月爆雷——無法支付銀行到期利息，成為行業轉折點。進入2022年，更多房企債務纏身，真實地掙扎在“活下去”的邊緣。
高負債、高週轉、高槓杆，這一模式曾是房企擴張規模、提升行業排名的“密碼”。如今很多房企陷入存量房難消化、土地難開發、現金流吃緊、債臺高築等結構性困境，很大程度上源於行業即將進入寒冬之時，企業仍在過度投資、沒有及時收縮。
那麼，是否有房企先知先覺、知行合一、未雨綢繆，提前採取收縮政策，並在寒冬真的到來後發展較為順利呢？我們用“年度拿地金額”這一資料做了觀察，因為拿地多少，是判斷房企經營策略激進、穩健、保守的核心指標。
我們發現，沒有一家房企預見了2021年之後的行業大下滑，並在此前主動收縮。但經營策略穩健的企業，雖然在2015年-2021年的行業大躍進階段表現沒那麼亮眼，此後卻得以避免債務危機，甚至迎來發展機遇。
文中所用的資料，如無特別標註，均來自中指研究院。
從行業資料來看，2021年各企業拿地決策統一性並不強，有的擴張有的收縮。但2018年到2020年行業普遍擴張。我們以2018年房企拿地榜前20名為考察物件，研究其在2018年-2020年這三年的拿地情況。
如果連續三年拿地金額持續上漲，說明房企大機率跟隨行業大勢。如果連續三年拿地金額持續下降，說明房企有可能看到寒冬將至提前收縮，但也有可能是房企自身經營問題導致，需具體問題具體分析。
從圖表中看，20家企業中有5家企業在三年間拿地金額逐年遞減。其中三家國央企，分別是中國中鐵、華僑城和中國鐵建；兩家民營企業，分別是中梁控股集團和雅居樂。
倘若上述五家企業是主動戰略性收縮，那麼在2021年之後應該有持續性、有針對性的拿地動作，畢竟土地儲備是房地產開發“拿地—蓋房—銷售—收入”四部曲的第一步。倘若後續拿地金額仍然下降，公司經營沒有向好態勢，那麼前三年的“收縮”很難稱得上未雨綢繆，大機率和自身經營有關。
下表將五家企業單獨列出，總結了這七年的拿地情況。
從圖表中可以看出，國央企裡面中國中鐵和中國鐵建在“三年收縮”後保持較高的拿地態勢，2021年-2024年，中國鐵建拿地規模基本保持在前10，中國中鐵則保持在前20。至少從資料來看，這兩家公司都有未雨綢繆之象。
但是58安居客研究院院長張波認為，“預判到風險”不是兩家公司選擇收縮的主因，畢竟當時整個行業都處在瘋狂擴張的階段。
張波判斷有兩個原因。首先，2018年-2020年是基建快速發展的階段，基建訂單增長明顯，資金佔用量也比較大，兩家公司或許都將注意力集中在主營業務上，地產業務投入相對較小。其次，2010年，國資委對78家非房地產主業的央企下達“退房令”，2017年和2018年初又再次重申該條令，中國鐵建和中國中鐵雖不在其中，但或許會有意識地弱化房地產板塊的佈局。
相比之下華僑城顯得後繼無力。從華僑城A（SZ000069）釋出的財報來看，2021年-2023年，公司營收逐年遞減，2023年只有2021年的一半左右。歸母淨利潤自2020年後逐年下滑，其中2022年由盈轉虧，2022年和2023年分別虧損127.66億元和84.35億元，2024年前三季度共虧損23.5億元，虧損規模在逐漸縮小。
民營企業中梁控股集團和雅居樂基本可以判斷為自身經營問題，並非戰略性收縮。兩家公司在拿地排行榜中的位置逐年下降，2022年之後均跌出前100。中梁控股集團（02772.HK）一度被債主提交清盤呈請，於2024年3月25日的清盤聆訊中被法院撤銷；雅居樂（HK:03383）於2024年5月“爆雷”，公司釋出公告稱債務到期無力償還，公司市值已從最高600億港元跌至現在的31億港元。
值得一提的是中國恒大（3333.HK）。這家公司2018年拿地金額382億元，恰好排在21位，同比下滑71%（2017年拿地1319億元），堪稱斷崖式下跌。不過根據克而瑞資料，恒大的土地儲備貨值仍然在業內排第一。
在金融去槓桿的背景下，恒大在2017年提出了“低負債、低成本、低槓桿、高週轉”的經營模式。在拿地方面也較為審慎，2019年和2020年中國恒大拿地437億元和918億元，分別排在第17位和第7位。
中國恒大在2018年-2020年銷售勢頭都很好，2018年和2019年銷售排名僅次於碧桂園和萬科排在第三，2020年則超過萬科排在第二，但恒大的資產負債率一直居高不下，維持在80%以上；2018年和2019年的淨負債率[（有息負債 – 貨幣資金）÷ 淨資產× 100% ）]分別為151%和159%，遠高於行業均值的90%，財務風險肉眼可見。只能說2017年提出的“三低一高”已經為時已晚。
2024年房企拿地榜和銷售榜皆已公佈，今年拿地金額排在前幾名的公司，銷售金額同樣排在前幾名，相對穩定。
這幾家房企在2018年-2020年三年間並沒有採用收縮戰略，依舊逐年擴張。
其中濱江集團在2024年表現頗為顯眼，成為房企拿地排行榜和銷售排行榜雙榜前10中唯一的民營企業。濱江集團董事長戚金興在接受媒體採訪時表示：“2024年是我最滿意的一年。”
在房地產行業民營企業逐漸式微的大趨勢下，濱江集團步步向前。2018年濱江集團在拿地榜和銷售榜中均位於30名開外，此後排名逐步上升，2024年終於進入前10。
從資料來看，濱江集團在2018年-2020年並未收縮拿地，但其拿地規模較小，三年拿地金額不及萬科2018年一年的拿地金額。2021年公司選擇減少拿地金額，而在2022年行業普遍減少拿地預算的時候，濱江集團則有底氣選擇“持平”。
濱江集團的崛起主要得益於深耕杭州市場，2023年杭州地區營收佔集團總營收的65.17%，該企業也多年蟬聯杭州房企銷售榜第一名。戚金興在採訪中提到：“杭州的房地產政策是一步到位的……我認為是我第一次感受到有天時地利人和的大好環境。”
2024年銷售額超過千億的民營企業還有龍湖集團，排在第11位。和濱江集團幾年來穩步向上不同，龍湖在拿地方面一直高舉高打，常年保持在第十名上下，銷售方面也是同樣的位置。在“碧萬恆融”漸次陷入困境之後，龍湖幾乎成為民營房企的領軍者。
然而公司2024年的拿地規模急劇收縮，只有68億元，排在32名。
降低地產開發業務也是龍湖自己的選擇。
龍湖集團（00960.HK）2024年中報顯示，上半年合約銷售額和銷售面積分別同比下降48.1%和37%，跌幅超過行業平均水平。歸母淨利潤下滑27.2%至58.66億元。公司董事長陳序平在業績會上稱，單一依賴地產開發的業務模式很難持續增長。龍湖一直在佈局長租公寓、商業服務等賽道，降低地產開發業務大幅下行帶來的風險。
再來看看央國企的表現。
拿地榜前六名除綠城中國是混合所有制企業，另外五家均是國央企。六家又可以分為“兩個陣營”，一是類似龍湖的“高舉高打”型，陣營成員包括中海地產、保利發展和華潤置地。這三家公司一直處在拿地頭部，自萬科、碧桂園讓出拿地榜前兩名之後，三家企業也當仁不讓填補了空缺。
三家公司的拿地策略也較為類似，只有2021年有變化，中海地產選擇收縮，而保利發展和華潤置地都選擇了輕度擴張。
另外一個陣營則是類似濱江集團的“穩步上進”型，陣營成員包括綠城中國、建發房產和招商蛇口。這三家企業在2018年拿地規模並不顯著，後續也不冒進，拿地“求穩”，排名逐步提升，2022年-2024年佔據了四五六名的位置。
值得一提的是綠城中國（03800.HK）。2014年綠城經歷了一系列動盪，最終中交集團以60億港元收購宋衛平24.288%股份，成為綠城中國並列第一大股東（根據綠城2024年中報，中交集團持股比例已達到28.967%，九龍倉集團持股比例為22.973%，宋衛平持股8.665%）。經營不善加管理層變更，使得綠城在一段時間內退出了頭部房企競爭。待公司緩過神來整裝待發，恰好也“錯過”了寒冬前夜白熱化的拿地大戰，重整旗鼓的綠城因禍得福，重新回到頭部房企的行列。