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加拿大政府最新的一項研究發現，
在過去20年的大部分時間裡，
多倫多從 2016 年到 2020 年，年均房價上漲約 15%
溫哥華同期也出現約 20% 的上漲幅度
導致：多倫多租房門檻時薪 $33.60，
遠超最低工資兩倍：誰還能住得起？
根據加拿大移民、難民和公民部（IRCC）的報告，2006 年至 2021 年期間，新移民佔所有人口超過 1,000 人的城市平均房價和租金漲幅的 11%。這一結果基於對四個人口普查期的分析，並與新移民占人口比例進行比較。
這種影響在大型城市中心（人口超過 10 萬的 53 個市鎮）更為明顯，這些新移民在同一時期內導致房屋中位價上漲 21%，租金中位價上漲 13%。在這些規模較大的社群中，新移民數量每增加1%，房價就會上漲0.376%。就租金而言，新移民數量每增加1%，租金就會上漲0.086%。
租金漲幅低於房價上漲的壓力，這可能是由於許多省級政府出臺了租金管制政策。同時，報告還指出，由於許多新移民依賴租賃住房市場，他們對需求和空置率的影響可能會導致某些地區的租金上漲。
IRCC 得出的結論是，新移民數量與房價上漲之間的聯絡僅在 BC 省和安大略省的管轄範圍內具有統計意義。但總體而言，他們補充說，這些發現表明，移民對加拿大的住房負擔能力產生了可衡量但相對有限的影響，其影響因當地住房供應和更廣泛的經濟狀況而有很大差異。
報告指出：“移民與房價之間的聯絡隨時間和地區而異，這表明移民並非影響房價的唯一因素。其影響通常取決於當地經濟狀況、住房政策和供應挑戰，以及其他隨時間變化的區域因素。”
除了移民因素之外，供應限制、低利率和投機性投資等因素也在塑造房地產市場動態方面發揮著關鍵作用。”
IRCC 強調，2011 年至 2016 年期間，阿爾伯塔省和薩斯喀徹溫省的移民數量顯著增長，但同期房價卻幾乎沒有變化。相比之下，安大略省在此期間居住的新移民數量減少，但房價卻上漲最快。
報告特別指出，移民可能會增加住房需求，但其影響可能會被減弱或放大，這取決於市政當局如何應對新住房建設。
另一方面，技術工人的移民對於解決建築行業的勞動力短缺問題非常重要，有助於新住宅區的建設。
報告發現，在規模較小的社群或移民占人口比例較小的省份，影響並不顯著。相反，在安大略省、卑詩省和魁北克省等大多數移民定居的省份，影
響更為明顯，尤其是在大溫哥華、大多倫多地區和大蒙特利爾等快速發展的大都市區。
總體而言，該研究強調了隨著人口和經濟的增長，建造更多住房的重要性。
報告繼續寫道：“關於移民在房價動態中的作用的持續爭論往往缺乏確鑿的實證證據，而建立這樣的證據是一項艱鉅的任務。很難將移民的具體影響與影響房地產市場的眾多因素區分開來。”
報告指出：“住房市場存在很大的地區差異，由於當地經濟狀況、住房供應限制和其他地區特定因素，移民和房價之間的聯絡也可能存在很大差異。”
“此外，經濟表現強勁、房地產市場潛力大的地區也吸引著移民，這表明房價上漲可能更多的是經濟繁榮吸引移民的副作用，而不是移民的直接結果。”
疫情後的移民、人口和住房成本激增不在本研究的範圍內。
2018 年至 2021 年間，加拿大人口從 2018 年年中的約 3700 萬增加到 2021 年 7 月的 3800 多萬，增加了 100 多萬人，增幅約為 3.2%。
在聯邦自由黨政府為應對疫情而出臺的雄心勃勃的移民政策的推動下，從2021年中期到2024年底，人口進一步增加到4100多萬，在此期間增加了300多萬人，增長率約為8%。
由於公眾和政治壓力，自由黨在 2024 年開始改變其移民政策， 首相馬克·卡尼最近鞏固了這一方向。
刺激經濟增長和解決疫情期間出現的嚴重勞動力短缺問題是先前聯邦移民政策的主要驅動力。
這些需求因疫情爆發前的長期擔憂而進一步加劇——即加拿大需要更高的移民水平來抵消出生率下降、保持強大的勞動力、支援經濟增長並在人口老齡化的情況下維持社會服務。
隨著人口老齡化，移民在維持加拿大社會服務方面發揮著至關重要的作用。隨著退休人員增多、出生人口減少，醫療保健和養老金的需求日益增長，但透過稅收來支付這些費用的適齡勞動人口卻在減少。移民有助於彌補這種不平衡，因為它可以吸引更年輕的適齡勞動人口，為勞動力和公共財政做出貢獻。
從加拿大更廣泛、更長遠的角度來看，移民被視為在人口下降的情況下確保長期財政和社會可持續性的重要組成部分。
然而，批評人士認為，最近移民的增長速度過快——甚至超過了疫情爆發前的水平——已經超出了加拿大提供足夠住房、基礎設施和公共服務的能力。
這導致負擔能力和就業機會的壓力越來越大，特別是對於大溫哥華和大多倫多地區等主要城市中心的年輕人而言，並引發了不和諧和不滿情緒。
這種批評也直接來自省和市政府，與聯邦政府相比，它們在提供加拿大人口的日常服務和需求方面發揮著更直接的作用。
IRCC 的報告還引用了之前的研究，發現 1971 年至 1996 年間，溫哥華和多倫多的移民數量與房價呈正相關。根據之前的人口普查資料，研究表明，某個人口普查區域內移民佔總人口的比例每增加 1%，房價就會上漲 0.1% 至 0.12%。
在 20 世紀後期的這段時期，加拿大迎來了大量移民，包括逃離越南戰爭的難民，以及在香港迴歸前的 13 年裡從香港來的移民。
就租金而言，1983年至2010年期間，一個省的移民數量每增加1%，平均租金就會上漲0.14%至0.17%。
所以，如果“多倫多因移民上漲超過 20%”，以下幾種情況需區分：
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