意外！移民對加國住房危機的貢獻只有這麼大

加西網編譯報道：儘管最近兩年，加國房地產市場陷入疲軟，但價格並未嚴重下跌。住房負擔能力下降引發了激烈的爭論。

一個問題迫在眉睫：移民對這場住房危機有多大影響？加拿大移民、難民和公民部與加拿大統計局於 2025 年 6 月發表了一項開創性的研究，深入探討了這個問題。該研究利用市政資料揭示了移民與住房成本之間的微妙關係，表明移民僅佔加拿大各城市房屋中位價和租金上漲的約 11%。探索研究結果，提供關於移民如何與加拿大住房挑戰交叉以及其影響為何因地區和時間而異的新視角。隨著前幾年移民的大量引入，人口的快速增長，住房需求也隨之增加，尤其是在移民經常定居的城市中心。研究強調，雖然移民確實導致房價上漲，但它並不是唯一的驅動因素。研究由研究人員 Feng Hou、Évamé Koumaglo 和 Haozhen Zhang 領導，使用可靠的資料和先進的計量經濟學方法來提供清晰的解釋。供應限制、低利率和投機性投資等因素也發揮了重要作用，但移民和移民總是被用作替罪羊。研究指出，移民可以透過填補建築業的勞動力缺口來幫助緩解住房短缺，但新移民的快速湧入可能會給現有的住房存量帶來壓力，尤其是在供應有限的城市。該研究利用 2006 年、2011 年、2016 年和 2021 年加拿大人口普查的市級資料，重點關注自住房屋中位價和月租金中位數的變化。與以往的研究不同，以前的研究通常只考察某一時間點的移民流入，而這項研究分析的是新移民（過去五年內抵達的移民）數量隨時間的變化。這種方法捕捉了移民對房地產市場的動態影響。為了確保準確性，研究人員採用了一階差分固定效應工具變數（FE-IV）模型，這是一種解決遺漏變數和內生性等問題的複雜方法。該模型考慮了未測量的城市特定因素以及移民定居在經濟活躍地區的傾向，這可能會扭曲結果。該分析涵蓋了 1,939 至 1,949 個人口超過 1,000 的城市，全面展現了加拿大的住房狀況。研究顯示，從 2006 年到 2021 年，新移民的湧入約佔人口超過 1,000 的城市房屋中位價和月租金中位價增長的 11% 。從這個角度來看，在研究期間，房價平均五年上漲了 18.5%，而新移民數量增長了 13.1%。

這意味著移民對房屋價值整體上漲的貢獻率為2.5% 至 11%。對於租金而言，五年平均漲幅為 5.2%，其中移民佔漲幅的2.8% 至 11.3%。移民對住房成本的影響在較大的城市更為顯著。在人口超過 10 萬的 53 個城市中，新移民的數量約佔總人口的 82%，新移民的增加貢獻了房屋中位價上漲的 21%和租金中位價上漲的 13%。這種差異凸顯了移民在多倫多、溫哥華和蒙特利爾等城市中心的集中定居模式，這些地方的住房需求已經很高。研究強調，移民對房價的影響因地區和時期而異。在安省、BC省和魁北克省等吸引最多移民的省份，移民增長與房價之間存在統計學上顯著的正相關關係。在安省，新移民數量每增加 1%，房價就會上漲 0.034%，租金就會上漲 0.015%。在BC省，新移民數量每增加 1%，房屋價值上漲0.025%，租金上漲 0.023%。相比之下，阿爾伯塔省和大西洋省份等省份沒有表現出明顯的相關性，反映了經濟狀況和住房供應的差異。